2023Q3公募基金环比小幅减仓地产，维持行业低配。2023Q3，公募基金重仓持股市值环比Q2下滑3.4%，公募基金重仓房地产市值合计为432.1亿元，环比下滑5.1%，配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看，公募基金房地产重仓市值占比为1.46%，环比Q2微降0.03pct，在31个申万行业中排名第19位。从配置力度看，本季度公募基金维持房地产低配，较标配比例低约0.6pct。对比往年，目前配置规模、配置占比已经处于低位。
　　三季度地产板块行情先扬后抑，龙头个股相对抗跌。7月政治局会议进一步放松政策，打开政策空间与想象，板块整体呈现上升态势；8月部分核心城市政策逐步落地，龙头房企股价较为坚挺，部分个股下跌，整体有所分化；9月由于政策落地进度仍然偏慢，对销售提振作用有限，叠加对整体经济形势和未来居民收入的谨慎，板块整体呈回调态势。我们认为，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。且对于未来政策，空间依然有、一线城市也尚未全面宽松，对于政策可以适当乐观些。
　　子行业方面，基金重仓开发的市值继续下降，服务市值小幅增加。2023Q3，公募基金重仓房地产开发市值为399.7亿元，环比下降6.1%，占公募基金整体重仓市值的1.35%；重仓房地产服务市值为32.3亿元，环比提升9.4%，占公募基金整体重仓市值的0.11%。
　　个股方面，基金重仓房企市值多数环比续降。截至2023Q3，公募基金重仓市值排名TOP5分别是保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份。我们重点跟踪的房企中，三季度重仓市值下滑最多的是保利发展，环比降低15.8亿元；其次是招商蛇口、华发股份。整体而言，三季度多数房企重仓市值环比下降，与地产板块行情低迷有一定关系；但仓位跌幅相较于期间股价跌幅更甚，因此公募基金减配特征仍较明显。
　　少数房企重仓市值仍增长，滨江集团、招商积余获基金青睐。对比2023Q2，滨江集团、招商积余重仓市值增长规模靠前，分别增长3.1、4.7亿元；环比上季度分别增长18%、166%，增幅均高于同期股价增幅，体现在行业基本面下行的环境下，公募基金更青睐土储集中于核心城市的开发房企、以及经营相对稳定的物管龙头，相对稳定的公司业绩更契合公募基金的配置风格。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。三季报业绩余温渐消，临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。