引言：中央金融工作会议除明确强调“金融强国”以外，对于金融风险和金融监管的重视明显提升，我们从明年经济增速目标的视角予以解读，其中重点关注地产金融风险的影响。
　　地产金融风险或影响明年经济增速目标设定。1）资管新规后房企拉长施工周期，大量预售未形成投资。房企通过期房销售回款、同时放缓后续施工进度的方式融资，但也增加了金融风险，地产施工逻辑由“销售-新开工-投资”转为“销售-新开工-停工-信用融资-复工投资”，新开工到竣工的时滞由一年半拉长接近三年。2）施工周期拉长后，22年弱销售=24年弱投资，进而影响经济增速目标。由于地产销售不直接影响GDP，地产投资直接影响GDP，明年地产投资将集中反映2022年大幅走弱的期房销售的影响，进而影响经济增速目标的设定。3）房地产金融风险传导至居民部门预期，反向压制需求。实际上过去两年间居民购房刚需并不弱，但因某房企事件，居民偏好向现房调整，现房销售增速甚至与16年持平、大幅高于期房，源于担心期房交付风险，但由于期房权重较大，所以整体地产销售仍然偏弱，换言之，居民对于交付风险的担忧反过来导致居民购房需求的观望和递延。
　　中央金融工作会议传达出强化稳定房地产金融风险的信号。1）中央金融工作会议对于强监管与防范风险的着墨最多。会议明确强调“必须坚持党中央对金融工作的集中统一领导”，指出“坚持把防控风险作为金融工作的永恒主题”。2）会议对“人民性”的强调是地产风险的底线，也是抓手。会议高度强调金融工作“以人民为中心”、“人民性”等，也是我们理解地产风险的底线，也即确保前期居民已购置的期房（21亿平）最终能顺利形成交付。而在预售期房形成交付过程中，一方面将形成投资稳定明年GDP，另一方面改善居民预期，让刚需重新“敢于”购置期房、缓和观望情绪，从供需两侧促进房地产“良心循环”。
　　地产破局关键：“一视同仁”、“宽进严出”、“三大工程”。1）会议强调房企融资“一视同仁”，旨在稳定信用融资。会议明确指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，旨在通过稳定信用融资来直接稳定地产投资，前者在房企拉长施工周期后，与地产投资走势高度一致。2）会议强调健全房企监管制度，融资侧“宽进严出”。会议在对房企融资“一视同仁”的同时，也明确强调健全房企监管制度尤其是资金监管，旨在防止预售资金再度被挪用，以“宽进”（融资）、“严出”（确保专项用于项目建设）的方式防范风险。3）在存量房投资压力较大背景下，三大工程贡献新增量。会议指出加快保障性住房等“三大工程”建设，这是明年下半年存量房拖累地产投资过程中、可形成对冲的另一来源。
　　展望：稳供给重要性大于需求，对冲投资压力：
　　1）政策：政策向稳供给倾斜，才能真正稳定居民预期。目前需求侧政策力度已较大、但居民仍在观望，除了房价预期不确定以外，更多源于担心房企供给侧风险（交付风险）而导致刚需递延，政策力度需更多向稳供给倾斜。其一，“三条红线”等房企融资政策朝着“一视同仁”方向适度优化。其二，新增政策性贷款等准财政工具（效果优于央行再贷款）。其三，加快城中村改造、保障房建设、老住宅改造、“平急两用”建设。需求侧政策则或包括“限购限售”、“贷款额度提升”、“房票安置”等政策加码，配合供给侧政策稳定项目融资保交楼，共同缓和居民预期，叠加房价或因供给出清而内生性上涨，共同推动居民释放目前8.6万亿历史新高的超额储蓄。
　　2）地产：地产供需分化，预计明年对GDP拖累好于2022年。预计明年在房价因供给侧因素企稳、超额储蓄伴随刚需释放，地产销售增速预计1%~2%，实现温和正增长。地产投资下行压力较大，但稳定房企供给侧项目融资、“三大工程”形成对冲，预计地产投资-15%左右，好于领先指标显示的内生性客观压力，竣工增速预计高基数下仍能维持在小幅负增长区间（-2%左右），综合分析，预计2024年地产产业链整体拖累GDP增速1.4个百分点，好于2022年-1.5个百分点的情况。
　　风险提示：稳增长政策不及预期，房地产市场形势变化。