事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年前三季度，公司实现营收472.5亿元，同比+40.2%；归母净利润22.0亿元，同比+1.1%。
　　营收大幅增长，未结资源丰富：2023年前三季度，公司实现营业收入472.5亿元，同比大幅增长40.2%；截至2023年三季度末，公司合同负债（包含预收账款）共计1020.0亿元，较年初+26.2%，可覆盖2022年营收1.7倍，未结资源充足，业绩蓄水池维持高位。
　　归母净利同比微增，费率管控效果亮眼：2023年前三季度，公司实现归母净利22.0亿元，同比+1.1%。归母净利增速低于营收的原因主要系：1）公司前三季度实现毛利率17.7%，同比-3.2pct；2）截至2023年三季度末，公司少数股东损益占比29.3%，同比+7.7pct。公司费率管控成效显著，截至2023年三季度末，公司管理费率2.8%，同比-1.4pct。
　　销售业绩逆势增长，投资聚焦核心城市：根据中指研究院数据，在房地产行业供需关系发生重大变化的基本面之下，2023年前三季度，TOP100房企销售额同比-10.3%。公司2023年前三季度实现销售金额1035.8亿元，同比逆势大幅增长42.0%，实现销售面积325.9万㎡，同比+29.0%；截至2023年三季度末，公司新增16个项目，集中于上海、深圳、杭州等核心城市。我们认为公司投资聚焦核心板块，利润边际较为安全，随着近期新获取的高质量项目逐渐结转，公司毛利率有望修复。
　　三道红线维持绿档，定增落地进一步优化资本结构：截至2023年三季度末，公司净负债率64.8%，剔预资产负债率64.9%，现金短债比2.0，三道红线稳定维持在绿档水平，负债结构合理。公司10月28日公告称，已完成向特定对象发行6.4亿股，实际募资净额50.4亿元，定增的成功落地进一步优化资本结构，助力公司健康稳健发展。
　　盈利预测与估值：公司销售业绩亮眼，投资聚焦核心城市，费率管控成效显著，负债结构不断优化。我们预计公司23-25年营业收入分别为691.2、772.8、852.6亿元,归母净利28.2、31.8、36.0亿元，对应PE分别为6.2、5.5、4.9倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
　　风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳。