核心观点
　　招商积余发布2023年三季度报告，前三季度实现营业收入108.6亿元，同比增长18.3%；归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%。公司归母净利润增速高于营收的主要原因为：（1）盈利能力提升，整体毛利率同比提升0.8个百分点至12.7%；（2）降本增效成效显著，销售管理费用率由上年同期的4.6%降至当期的3.9%；（3）低基数效应，去年同期减免租金0.7亿元，影响归母净利润0.7亿元。
　　事件
　　2023年10月26日，招商积余发布2023年三季度报告，2023年前三季度实现营业收入108.6亿元，同比增长18.3%；实现归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%。
　　简评
　　业绩表现良好，盈利能力提升。2023年前三季度实现营业收入108.6亿元，同比增长18.3%；实现归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%。三季度单季度营收增速增长9.8%，但归母净利润仍有24.2%的增长，仅较上半年降低了2个百分点，单季度业绩表现较为平稳延续了上半年的趋势。期内公司归母净利润增速高于营收的主要原因为：（1）盈利能力提升，综合毛利率较上年同期提升0.8个百分点至12.7%；（2）降本增效成效显著，销售管理费用率由上年同期的4.6%降至当期的3.9%；（3）低基数效应，去年同期减免租金0.7亿元，影响归母净利润0.7亿元。
　　外拓质量不断提升，非住业态持续发力。截至2023年9月30日公司管理面积达3.3亿平米，各项物业服务收入合计103.8亿元，同比增长17.2%。2023年1-9月新签合同额27.9亿元，较去年同期增长14.9%，其中第三方占比88.1%，千万级以上项目占比54%。非住宅业态拓展持续保持优势，新签年度合同额同比增长17%，其中办公、学校等业态同比增长均超35%。
　　资产管理业务增速亮眼，控股股东优势持续凸显。资产管理业务实现营收4.6亿元，同比上升40.7%，主因在管商业运营项目增加及去年同期租金减免。其中商业运营项目管理面积374万平米，同比增长42.9%，控股股东托管项目增加11个，资源优势凸显。
　　维持买入评级和目标价21.75元不变。我们预测2023-2025年公司EPS为0.75/0.92/1.11元，给予公司29X的估值水平，维持买入评级及目标价21.75元不变。
　　风险提示：1、项目拓展不及预期；2、利润率修复不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产服务业绩延续二季度趋势非住龙头地位稳固招商积余001914SZ2023年三季报点评核心观点维持买入招商积余发布2023年三季度报告前三季度实现营业收入1086竺劲亿元同比增长183归母净利润59亿元同比增长259公司归母净利润增速高于营收的主要原因为1盈利能力提zhujinbjcsccomcn升整体毛利率同比提升08个百分点至1272降本增效SAC编号S1440519120002成效显著销售管理费用率由上年同期的46降至当期的39SFC编号BPU4913低基数效应去年同期减免租金07亿元影响归母净利润黄啸天07亿元huangxiaotiancsccomcn事件SAC编号s14405200700132023年10月26日招商积余发布2023年三季度报告2023年发布日期2023年10月27日前三季度实现营业收入1086亿元同比增长183实现归母当前股价1330元净利润59亿元同比增长259目标价格6个月2175元简评主要数据股票价格绝对相对市场表现业绩表现良好盈利能力提升2023年前三季度实现营业收入1086亿元同比增长183实现归母净利润59亿元同比1个月3个月12个月增长259三季度单季度营收增速增长98但归母净利润仍-1001-496-1324-724-640-629有242的增长仅较上半年降低了2个百分点单季度业绩表12月最高最低价元17381303现较为平稳延续了上半年的趋势期内公司归母净利润增速高于总股本万股10603461营收的主要原因为1盈利能力提升综合毛利率较上年同流通股万股期提升08个百分点至1272降本增效成效显著销售管A10603428理费用率由上年同期的46降至当期的393低基数效应总市值亿元14103去年同期减免租金07亿元影响归母净利润07亿元流通市值亿元14103外拓质量不断提升非住业态持续发力截至2023年9月30日近3月日均成交量万50269公司管理面积达33亿平米各项物业服务收入合计1038亿元主要股东同比增长1722023年1-9月新签合同额279亿元较去年同招商局蛇口工业区控股股份有限4745期增长149其中第三方占比881千万级以上项目占比54公司非住宅业态拓展持续保持优势新签年度合同额同比增长17其中办公学校等业态同比增长均超35股价表现32资产管理业务增速亮眼控股股东优势持续凸显资产管理业务22实现营收亿元同比上升主因在管商业运营项目增4640712加及去年同期租金减免其中商业运营项目管理面积374万平米2同比增长429控股股东托管项目增加11个资源优势凸显-8维持买入评级和目标价2175元不变我们预测2023-2025年公20232262023526202332620234262023626202372620238262023926司EPS为075092111元给予公司29X的估值水平维持买202312620221226202210262022112620231026入评级及目标价2175元不变招商积余沪深300风险提示1项目拓展不及预期2利润率修复不及预期相关研究报告中信建投房地产服务招商积余2023-08-2001914收入稳健增长盈利能力提升52023年中报点评中信建投房地产服务招商积余2023-03-1001914业绩稳健增长盈利受租金减本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下8本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明免影响较大2022年年报点评中信建投房地产招商积余0019142022-09-2三季度业绩表现平淡非住龙头地位得7到稳固2022年三季度业绩预告点招商积余A股公司简评报告风险分析1行业整体风险及物业费提价能力不及预期包括行业竞争格局超预期恶化或政策调控超预期的风险公司物业费单价受到指导价及业委会渗透率限制调价较为困难市场化程度可能不及预期2项目拓展不及预期及成本端超预期a内生增长母公司受房地产行业整体影响去化放缓项目输送不及预期b外拓增长外拓进度不及预期c存量业务合同续期压力增加在管面积增速减缓成本端公司人力成本等主要成本项超预期上涨或降本增效措施不及预期造成公司利润率承压3重资产剥离进度不及预期2022年底公司公布筹划剥离七家子公司如实际剥离进度不及预期或将对公司业绩产生影响图表1重要财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元10590931302378163253320027602439586YoY22652297253522682181净利润百万元51287593518002197810117667YoY17861572348322232030毛利率13761184117711561155EPS摊薄元048056075092111PE倍31472719201716501372资料来源iFinD中信建投图表22023Q3实现营收1086亿元同比增长183图表32023Q3实现归母净利润59亿元同比增长261营收亿元同比增速右轴归母净利润亿元同比增速右轴1400500105000120040084000100030030008002006200060010041000400002200-1000000-2000-1000201820192020202120222023Q3201820192020202120222023Q3资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明1招商积余A股公司简评报告报表预测资产负债表百万元利润表百万元会计年度2021A2022A2023E2024E2025E会计年度00000流动资产583221784791115571514545111798870营业收入10590931302378163253320027602439586现金206042316715545849705692886697营业成本9133471148162144042017712562157772应收票据及应收账款合154010235941250576307402374450营业税金及附加92158715125651440818163计其他应收款6524992394103353126791154446销售费用86737117111451230815823预付账款1118114835181412225527109管理费用3868346899592087237888321存货139002116442223114274358334228研发费用37544826591873408892其他流动资产77368464146821801221940财务费用13249937945552274169非流动资产1093330996709905459814385729054资产减值损失-11034-6903000000000长期投资50066766756485369422信用减值损失-5031-2762-3462-4247-5174固定资产6396571375601934901137829其他收益71341113498001024510097无形资产21053045253720301522公允价值变动收益10670-846000000000其他非流动资产1022254915523835165754808680281投资净收益4484491191520902002资产总计16765511781500206117422688962527924资产处置收益107085085085085流动负债46054154147281520310019571220675营业利润7446682477107061130967157454短期借款20023000000000000营业外收入11891198119311961194应付票据及应付账款合104064170373175830216214263396营业外支出10171517126713921329计其他流动负债336454371099639373785742957279利润总额7463782158106987130771157319非流动负债358468308913254755202260154195所得税2937325281329214024048409长期借款21960822921817506012256674501净利润45264568777406690531108910其他非流动负债13886079695796957969579695少数股东损益-6023-2474-5955-7279-8757负债合计819009850385106995812042171374870归属母公司净利润51287593518002197810117667少数股东权益-855216131101762896-5861EBITDA98136102931203589225093243705股本106035106035106035106035106035EPS元048056075092111资本公积306763306798306798306798306798留存收益453296502152568208648950746082主要财务比率归属母公司股东权益86609491498498104010617821158915会计年度00000负债和股东权益16765511781500206117422688962527924成长能力营业收入22652297253522682181营业利润24381076298122332022归属于母公司净利润17861572348322232030获利能力毛利率13761184117711561155净利率DIV0DIV0DIV0DIV0DIV0ROE5926498169211015现金流量表百万元ROIC53161474310661395会计年度00000偿债能力经营活动现金流7027499510304217234241252279资产负债率48854773519153085439净利润45264568777406690531108910净负债比率392-940-3741-5477-7044折旧摊销1024911394920479204786217流动比率127145142145147财务费用13249937945552274169速动比率092119110114116投资损失-448-4491-1915-2090-2002营运能力营运资金变动-9324117461319414780155363总资产周转率063073079088097其他经营现金流1128414605352436773623应收账款周转率701559664664664投资活动现金流-2944262402-2407-2560-2506应付账款周转率878674819819819资本支出-4686061985000000000每股指标元长期投资-460-22260000000000每股收益最新摊薄048056075092111其他投资现金流1787822677-2407-2560-2506每股经营现金流最新066094287221238筹资活动现金流-64272-51874-72677-71838-68768摊薄每股净资产最新摊薄81786392510011093短期借款-16017-20023000000000估值比率长期借款1052149610-54158-52495-48065PE31472719201716501372其他筹资现金流-153469-41461-18519-19343-20703PB186176165152139现金净增加额-23440110039229134159843181005EVEBITDA23761705736593477资料来源公司公告iFinD中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明2招商积余A股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项黄啸天中信建投房地产行业分析师上海财经大学硕士2018年加入中信建投地产团队主要负责房地产开发物业管理REITs等领域的研究2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员20182020年卖方分析师水晶球奖团队成员2018-2022年Wind金牌分析师请务必阅读正文之后的免责条款和声明3招商积余A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层塔2103室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱邮箱邮箱邮箱lizhiyaocsccomcnwengqifancsccomcncaoyingcsccomcncharleneliucscihk