事件描述
　　公司2023H1实现营收69.8亿（+23.6%），归母净利润4.2亿（+26.7%），扣非归母净利润3.8亿（+46.8%）。
　　事件评论
　　扣非业绩表现亮眼，后续展望仍值期待。截至2023H1公司管理面积达到3.3亿平（同比+9.9%），管理规模的稳步提升、收购标的投后整合提供增量（4家收购标的上半年贡献营收5.4亿）、以及增值服务的培育助力公司2023H1物管分部营收稳健增长（66.9亿，+23.0%），其中基础物管/平台增值/专业增值服务营收分别同比+24.6%/+22.6%/+14.7%。在管商业运营项目增加叠加上年减租带来的低基数，上半年公司资管分部实现营收2.8亿（+30.6%）。公司2023H1营收整体实现稳健增长（69.8亿，+23.6%），综合毛利率提升0.6pct至13.3%（其中增值服务毛利率提升拉动物管分部毛利率+0.4pct至11.6%），税费比率下降（尤其有息负债规模下降后财务费用下降），公司最终实现归母净利润4.2亿（+26.7%），扣非归母净利润3.8亿（+46.8%）。后续展望方面，2023年公司收入指引为156亿（+19.8%），考虑到公司稳健的基本盘与良好的外拓能力，收入目标达成可能性较高，而在物管利润率修复、重资产拖累下降（减值与财务负担）、资管分部恢复正常（去年租金减免影响业绩0.81亿元）、收并购贡献等共同作用下，公司盈利表现或更具弹性。
　　市拓表现依旧强劲，非住优势地位持续巩固。截至2023H1，公司在管规模3.3亿平，其中住宅/非住业态规模占比分别为39.7%/60.3%。公司2023H1新签年度合同额18.9亿（+18.3%），其中住宅/非住分别同比+4.6%/+20.7%，非住占比达86.8%（+1.7%），非住优势地位持续巩固；第三方拓展占据绝对主力地位（占新签年度合同额的87.4%），且超过55%的项目为千万级以上。上半年公司新增办公类、园区类、政府类项目上百个，中标中芯上海、深圳工商银行大厦等标杆项目。传统市场拓展外，总对总、合资合作等模式也结出累累硕果，公司在持续深化与阿里、华为等大客户合作的同时，与深汕合作区城综集团等地方平台合资合作，发挥合资公司的区位与资源优势，持续提升区域深耕能力。
　　增值服务稳中有进，轻重分离与收并购仍值期待。2023H1到家汇实现全平台交易额5.1亿（+36.8%），智能化工程市场、楼宇科技市场等专业增值服务也稳中有进。轻重分离事项仍将持续推进，公司年中投资性房地产及开发存货等重资产合计65.4亿，伴随资产剥离事项的推进，公司有息负债亦将大幅下降，回笼大量现金也可用于未来收并购。参考公司前期四单收并购项目投后整合效果，后续收并购举动值得期待。
　　业绩稳健增长可期，利润率提升、轻重分离与收并购提供隐性期权。公司是典型央企物管龙头，内生与外拓双轮驱动下，物管主业有望延续稳健增长趋势，盈利能力也有提升空间；此外，公司轻重分离持续推进，财务负担将进一步降低，去年租金减免也带来相对低基数，行业整合背景下收并购依然可期，这些因素都将为今年盈利提供潜在弹性。预计2023-2025年归母净利为7.7/9.6/11.9亿元，对应估值为21.6/17.3/13.9X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、公司物管利润率修复进度不及预期；
　　2、轻重分离进度不及预期。

研究报告全文：research95579com丨证券研究报告丨公司研究丨点评报告丨招商积余001914SZTableTitle扣非业绩表现亮眼市拓与非住优势持续强化招商积余2023年中报点评报告要点TableSummary中报公司扣非业绩表现亮眼市拓与非住优势持续强化公司是典型央企物管龙头内生与外拓双轮驱动下物管主业有望延续稳健增长趋势盈利能力也将逐步修复此外公司轻重分离持续推进财务负担将进一步降低去年租金减免也带来相对低基数行业整合背景下收并购依然可期这些因素都将为今年盈利提供潜在弹性分析师及联系人TableAuthor刘义袁佳楠SACS0490520040001SACS0490520070001请阅读最后评级说明和重要声明1research95579com丨证券研究报告丨2023-08-29cjzqdt11111招商积余001914SZTableTitle扣非业绩表现亮眼市拓与非住优势持续强化2公司研究丨点评报告TableRank投资评级买入丨维持招商积余年中报点评2023事件描述TableSummary2公司基础数据公司2023H1实现营收698亿236归母净利润42亿267扣非归母净利润TableBaseData当前股价元156338亿468总股本万股106035事件评论流通A股B股万股1060340每股净资产元扣非业绩表现亮眼后续展望仍值期待截至2023H1公司管理面积达到33亿平同比90399管理规模的稳步提升收购标的投后整合提供增量4家收购标的上半年贡献近12月最高最低价元19201317营收54亿以及增值服务的培育助力公司2023H1物管分部营收稳健增长669亿注股价为2023年8月25日收盘价230其中基础物管平台增值专业增值服务营收分别同比246226147在管商业运营项目增加叠加上年减租带来的低基数上半年公司资管分部实现营收28亿市场表现对比图近12个月306公司2023H1营收整体实现稳健增长698亿236综合毛利率提升招商积余沪深300指数06pct至133其中增值服务毛利率提升拉动物管分部毛利率04pct至116税7费比率下降尤其有息负债规模下降后财务费用下降公司最终实现归母净利润42亿-3267扣非归母净利润38亿468后续展望方面2023年公司收入指引-13-24为156亿198考虑到公司稳健的基本盘与良好的外拓能力收入目标达成可能性202282022122023420238较高而在物管利润率修复重资产拖累下降减值与财务负担资管分部恢复正常去资料来源Wind年租金减免影响业绩081亿元收并购贡献等共同作用下公司盈利表现或更具弹性市拓表现依旧强劲非住优势地位持续巩固截至公司在管规模亿平其2023H133相关研究中住宅非住业态规模占比分别为397603公司2023H1新签年度合同额189亿TableReport规模稳健提升关注潜在业绩弹性招商积183其中住宅非住分别同比46207非住占比达86817非住余2023年一季报点评2023-04-24优势地位持续巩固第三方拓展占据绝对主力地位占新签年度合同额的874且超主业稳健增长扣非表现靓丽今年弹性可期过55的项目为千万级以上上半年公司新增办公类园区类政府类项目上百个中招商积余2022年年报点评2023-03-20标中芯上海深圳工商银行大厦等标杆项目传统市场拓展外总对总合资合作等模式免租干扰短期业绩核心业务延续稳步增长也结出累累硕果公司在持续深化与阿里华为等大客户合作的同时与深汕合作区城综招商积余2022年三季报点评2022-10-27集团等地方平台合资合作发挥合资公司的区位与资源优势持续提升区域深耕能力增值服务稳中有进轻重分离与收并购仍值期待2023H1到家汇实现全平台交易额51亿368智能化工程市场楼宇科技市场等专业增值服务也稳中有进轻重分离事项仍将持续推进公司年中投资性房地产及开发存货等重资产合计654亿伴随资产剥离事项的推进公司有息负债亦将大幅下降回笼大量现金也可用于未来收并购参考公司前期四单收并购项目投后整合效果后续收并购举动值得期待业绩稳健增长可期利润率提升轻重分离与收并购提供隐性期权公司是典型央企物管龙头内生与外拓双轮驱动下物管主业有望延续稳健增长趋势盈利能力也有提升空间此外公司轻重分离持续推进财务负担将进一步降低去年租金减免也带来相对低基数行业整合背景下收并购依然可期这些因素都将为今年盈利提供潜在弹性预计2023-2025年归母净利为7796119亿元对应估值为216173139X维持买入评级风险提示1公司物管利润率修复进度不及预期更多研报请访问2轻重分离进度不及预期长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明2research95579com公司研究点评报告风险提示1公司物管利润率修复进度不及预期公司盈利能力相较同行偏低存在一定修复可能性但节奏仍有一定不确定性2轻重分离进度不及预期公司重资产项目一定程度对业绩形成拖累轻重剥离节奏对于后续业绩现金均有较大影响请阅读最后评级说明和重要声明353research95579com公司研究点评报告财务报表及预测指标利TableFinance润表百万元资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E营业总收入13024161131963623172货币资金3167376939574155营业成本11482141861732320419交易性金融资产0000毛利1542192823142753应收账款2331288435154148营业收入12121212存货1164143917572071营业税金及附加87108131155预付账款148183224264营业收入1111其他流动资产1037126315201779销售费用7188107127流动资产合计784895381097312416营业收入1111长期股权投资6888108128管理费用469580707834投资性房地产5610571058105910营业收入4444固定资产合计660715765811研发费用48607386无形资产30394856营业收入0000商誉3194319431943194财务费用94907145递延所得税资产34343434营业收入1100其他非流动资产371371371371加资产减值损失-69-40-30-20资产总计17815196882130322921信用减值损失-28-10-50短期贷款0680565295公允价值变动收益-8000应付款项1704210525703030投资收益45000预收账款10121517营业利润825106513261649应付职工薪酬77595711691378营业收入6777应交税费164203248292营业外收支-3-3-3-3其他流动负债2762334840294700利润总额822106113231645流动负债合计5415730785969713营业收入6777长期借款743443343243所得税费用253327407506应付债券15001200900600净利润5697359161139递延所得税负债728728728728归属于母公司所有者的净利润5947679561189其他非流动负债119119119119少数股东损益-25-32-40-50负债合计850497961068511402EPS元056072090112归属于母公司所有者权益915097631052811479现金流量表百万元少数股东权益16112990402022A2023E2024E2025E股东权益931198931061711519经营活动现金流净额995101512181404负债及股东权益17815196882130322921取得投资收益收回现金3000基本指标长期股权投资-18-20-20-202022A2023E2024E2025E资本性支出-104-110-110-110每股收益056072090112其他743-103-103-103每股经营现金流094096115132投资活动现金流净额624-233-233-233市盈率2792216117341394债券融资0-300-300-300市净率181170157144股权融资2000EVEBITDA162013491089858银行贷款增加减少2260380-215-370总资产收益率33394552筹资成本-306-261-282-303净资产收益率657991104其他-2474000净利率46484951筹资活动现金流净额-519-180-797-973资产负债率477498502497现金净流量不含汇率变动影响1100602188198总资产周转率073082092101资料来源公司公告长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明454research95579com公司研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券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