2023年公司合约销售目标同比+20%：2023年公司合约销售目标为230亿元，较2022年增长20%；1-8月已实现合约销售金额176亿元，同比增长176.6%，对应全年销售目标完成度为76.7%。2023H2公司预计可售货值为300亿元且以深圳、中山、上海、成都等城市优质项目为主。随着深圳、上海认房不认贷政策落地，利好公司完成全年销售目标。
　　城市综合开发运营服务商，ROE、资产周转率较同行略低：截至2023H1，公司总土储为659万方，对应总货值约1500亿元；从业态来看，居住及商住用地、商业混合用地、工业及物流仓储用地面积分别占比53%、39%、7%。公司致力于成为城市综合开发运营服务商，产业园、写字楼类项目较多，因此公司ROE、资产周转率较同行略低。
　　非公开市场拿地能力强，物业开发结转毛利率高于行业平均且可持续：公司拿地方式多元，通过招拍挂、产业勾地、资产注入、城市更新一二级联动等方式获取优质土储，因此公司拿地虽然聚焦深圳等高能级城市，但平均拿地成本控制在合理范围，物业开发的结转毛利率长期保持行业内较高水平。从结转物业开发收入结构来看，2023H1广深项目贡献物业开发收入占比达68%且广深项目毛利率高达53%。我们认为公司作为深圳国资委下属的地产开发平台，非公开市场拿地资源丰富，低成本拿地优势可长期保持，可持续实现高于行业平均的开发销售毛利率。
　　城市更新和利益统筹项目资源丰富：2023H2公司将重点推进4个城市更新项目和3个利益统筹项目，此类项目虽然周转速度低于招拍挂类项目，但毛利率较高且地理位置在销售去化有保障的地段，预计可为公司2025年及之后的发展带来新的粮仓型项目。
　　首次覆盖给予“买入”评级，目标价1.60港元：公司深耕深圳，城市更新和利益统筹资源丰富，土储质量高，项目利润率较高。我们认为公司将受益于深圳、上海的“认房不认贷”等地产利好政策，实现2023年销售目标；但在结转收入端，因短期写字楼类产品大宗交易承压，2023年公司营收增长有一定压力，预计公司2023/2024年收入为328.16/353.70亿港元，分别同比增长4.0%/7.8%；核心净利润为21.24/24.49亿港元，分别同比-31.5%/+15.3%。首次覆盖给予“买入”评级，目标价1.60港元，对应2023/2024年PE为6/5倍。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、计提减值损失超预期、人民币贬值

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId房地产investSuggestion00604HK深圳控股dyComp年ny港股通沪深investSdyStockco买入首次uggestidetitleonCh销售逆势增长旧改资源丰富年nge目标价160港元cre年teTime12023年10月09日现价121港元公投资要点summ年ry司预期升幅3222023年公司合约销售目标同比202023年公司合约销售目标为230亿元较2022年增长201-8月已实现合约销售金额176亿元同比跟增长1766对应全年销售目标完成度为7672023H2公司预计可售踪货值为300亿元且以深圳中山上海成都等城市优质项目为主随市场数据m年rketD年t年着深圳上海认房不认贷政策落地利好公司完成全年销售目标报日期20231009城市综合开发运营服务商ROE资产周转率较同行略低截至2023H1告收盘价港元121公司总土储为659万方对应总货值约1500亿元从业态来看居住及总股本亿股8899商住用地商业混合用地工业及物流仓储用地面积分别占比5339总市值亿港元1087公司致力于成为城市综合开发运营服务商产业园写字楼类项目净资产亿港元41753较多因此公司ROE资产周转率较同行略低非公开市场拿地能力强物业开发结转毛利率高于行业平均且可持续总资产亿港元165342公司拿地方式多元通过招拍挂产业勾地资产注入城市更新一二每股净资产港元469级联动等方式获取优质土储因此公司拿地虽然聚焦深圳等高能级城市数据来源兴业证券经济与金融研究院整理Wind但平均拿地成本控制在合理范围物业开发的结转毛利率长期保持行业内较高水平从结转物业开发收入结构来看2023H1广深项目贡献物业相关报告rel年tedReport开发收入占比达68且广深项目毛利率高达53我们认为公司作为深圳国资委下属的地产开发平台非公开市场拿地资源丰富低成本拿地优势可长期保持可持续实现高于行业平均的开发销售毛利率城市更新和利益统筹项目资源丰富公司将重点推进个城市更海外研究em年il年uthor2023H24新项目和3个利益统筹项目此类项目虽然周转速度低于招拍挂类项目但毛利率较高且地理位置在销售去化有保障的地段预计可为公司2025分析师年及之后的发展带来新的粮仓型项目宋健首次覆盖给予买入评级目标价160港元公司深耕深圳城市更songjianxyzqcomcn新和利益统筹资源丰富土储质量高项目利润率较高我们认为公司SFCBMV912将受益于深圳上海的认房不认贷等地产利好政策实现2023年销SACS0190518010002售目标但在结转收入端因短期写字楼类产品大宗交易承压2023年公司营收增长有一定压力预计公司20232024年收入为3281635370孙钟涟年ss年uthor亿港元分别同比增长4078核心净利润为21242449亿港元sunzhonglianxyzqcomcn分别同比-315153首次覆盖给予买入评级目标价160港元对应20232024年PE为65倍SACS0190521080001请注意孙钟涟并非香港证券及风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房期货事务监察委员会的注册持销售不及预期计提减值损失超预期人民币贬值牌人不可在香港从事受监管的主要财务指标活动会计年度zycwzb主要财务指标2022A2023E2024E2025E营业收入百万港元31540328163537042002同比增长-164078188核心净利润百万港元3100212424493340同比增长-203-315153364毛利率339323317315核心净利润率98656980净资产收益率44475369每股核心收益港元035024028038每股股息港元015010011015来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文1公司简介深圳控股下称公司于1997年在香港联交所主板上市其控股股东深业集团为深圳市国资委直管的大型综合性企业集团截至2023H1深业集团持股比例为6319公司深耕深圳聚焦大湾区以物业开发物业投资及城市综合运营服务为核心业务同时涉足高科农业高端制造等创新业务致力于转型升级为城市综合开发运营科技产业投资服务为主的科技型产业集团图1截至2023H1公司股权结构资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理2深耕深圳资源丰富物业开发深耕深圳利益统筹项目资源丰富2023年公司合约销售目标完成度达7672023年1-8月公司实现合约销售金额176亿元同比增长1766对应230亿全年销售目标完成度为7672023H2公司预计可售货值为300亿元且以深圳中山上海成都等城市优质项目为主我们认为随着深圳上海认房不认贷政策落地利好公司完成全年销售目标图2公司历年合约销售金额图3公司历年合约销售面积资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级图4公司2023年按月累计合约销售金额增速图5公司2023年合约销售目标完成度资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理城市综合开发运营服务商ROE资产周转率较同行略低截至2023H1公司总土储为659万方对应总货值约1500亿元从业态来看居住及商住用地商业混合用地工业及物流仓储用地面积分别占比53397公司致力于成为城市综合开发运营服务商在长三角的上海江阴马鞍山打造多个高科技产业园非住业态占比高于同行因此公司ROE资产周转率较同行略低图6公司历年总土储图7截至2023H1公司土储业态分布按面积资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图82022A主要地产公司ROE图92022A主要地产公司资产周转率资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理聚焦大湾区坚持优中选优的投资策略在行业下行周期公司坚持优中选优的投资策略聚焦大湾区优质地块2023年于6月7月通过招拍挂获取深圳龙华北站商务区商住地块和中山翠亨新区马鞍岛住宅地块新增土储约27请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级万平米对应货值约76亿元截至2023H1从总土储的区域分布来看大湾区长三角二线省会城市按土储面积分别占比6515和19土储结构质量高从结转物业开发收入结构来看广深项目占比达68且广深项目毛利率高达53图10公司历年新增土储图11公司历年新增土储区域分布资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图12公司历年总土储区域分布图13公司历年物业开发收入的区域结构资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理城市更新和利益统筹项目资源丰富2023H2公司将重点推进4个城市更新项目和3个利益统筹项目此类项目虽然周转速度低于招拍挂类项目但毛利率较高且地理位置在销售去化有保障的地段预计可为公司2025年及之后的发展带来新的粮仓型项目表12023H2公司计划重点推进项目项目进度利益统筹项目横岗南利益统筹实施范围166公顷预计留用地超过35公顷整体实施方案已报批实施范围131公顷预计留用地约39公顷龙大北片区已拆除整体实光明上村利益统筹施方案已报批光明白花利益统筹新拓展利益统筹项实施范围103公顷城市更新项目泰富广场四五期纳入城市更新计划车公庙更新单元已完成拆迁谈判工作笋岗更新单元推进前期工作八卦岭6-1计划推进城市更新计划资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级非公开市场拿地能力强开发销售毛利率高于行业平均且可持续公司拿地手段多元除招拍挂外还通过产业勾地资产注入城市更新一二级联动等方式获取优质土储因此公司拿地虽然聚焦深圳等高能级城市但平均拿地成本控制在合理范围平均售价保持2万元平米以上开发销售毛利率长期保持行业内较高水平我们认为公司作为深圳国资委下属的地产开发平台非公开市场拿地资源丰富低成本拿地优势可长期保持可持续实现高于行业平均的开发销售毛利率图14公司历年合约销售金额区域分布图15公司历年开发销售毛利率资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图16历年新增土储平均地价图17历年公司合约销售平均价格资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理投资物业预计2023年经营回暖投资物业主要位于深圳租金收入强势反弹截至2023H1公司持有投资物业总面积180万平米其中深圳成都苏州分别占比8283得益于上半年消费回暖和写字楼市场底部复苏公司加大招商调整力度和商户优化迭代2023H1实现投资物业收入69亿港元同比增长约25请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司跟踪报告评级图18截至2023H1投资物业城市分布按面积图19公司历年投资物业租金收入资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理城市综合运营业务计划港股分拆上市城市运营板块计划于港股分拆上市2022年公司完成旗下物业服务智慧园区商业运营酒店管理及物业城市业务的整合升级为全业态全客户全服务的城市综合运营服务公司且计划于港股分拆上市目前进入上市审核阶段截至2023H1公司城市运营板块物业服务在管面积为7183万平米主要布局重点一二城市其中大湾区项目在管面积占比69公司多元业态服务能力强非住业态在管面积占比63从外拓实力来看市场化外拓在管面积占比73高于行业平均水平图20公司历年在管面积图21公司历年在管面积业态构成资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理创新业务晶华公司计划于创业板分拆上市计划分拆晶华公司于创业板上市公司创新业务布局先进制造业和高科技农业旗下以液晶显示器件和智能控制器为产业的晶华公司计划于创业板分拆上市目前筹备第一轮反馈回复晶华公司拥有业内领先的技术创新成果包括42项专利和16项软件著作权2023H1制造收入为218亿元其中57来自液晶显示器43来自智能控制产品请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-海外公司跟踪报告评级3财务概况物业开发项目结转集中在下半年2023H1公司收入为61亿港元同比下降61主要因开发项目结转集中在下半年上半年无新竣工项目物业开发收入来自存量项目结转其中物业开发物业管理物业投资制造酒店运营及其他分别占比49231143和10公司核心净利润为-25亿港元对应核心净利率为-40图22公司历年收入图23公司历年核心净利润资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图242023H1公司收入结构图25公司历年综合毛利率和核心净利率资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理国企背景融资成本低截至2023H1公司平均融资成本为415仍保持行业较低水平较2022年末提升085个百分点主要因公司港币借款浮动利率成本大幅提升公司净负债率为53剔除预收款后资产负债率为69现金短债比为173倍财务安全性较高请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-海外公司跟踪报告评级图26公司历年平均融资成本图27公司历年净负债率资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理债务结构持续优化截至2023H1公司银行及其他借款总额约3735亿港元其中短期借款占比23较2022年末下降7个百分点港币和人民币借款占比分别为42和58公司积极拓展融资渠道加强融资成本管理上半年签订50亿港元中长期贷款协议新签贷款协议的固定利率成本进一步下降图28银行及其他借款按债务到期分类图292023H1银行贷款结构资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理高股息收益率公司保持稳健的全年派息且目前股息收益率较高根据Wind截至10月6日收盘价公司近12个月股息收益率为115图30公司历年每股派息图31公司历年派息率资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-海外公司跟踪报告评级4盈利预测与估值公司深耕深圳城市更新和利益统筹资源丰富土储质量高项目利润率较高我们认为公司将受益于深圳上海的认房不认贷等地产利好政策实现2023年销售目标但在结转收入端因短期写字楼类产品大宗交易承压2023年公司营收增长有一定压力预计公司20232024年收入为3281635370亿港元分别同比增长4078核心净利润为21242449亿港元分别同比-315153首次覆盖给予买入评级目标价160港元对应20232024年PE为65倍表2深圳控股盈利预测会计年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万港元31540328163537042002同比增长-164078188核心净利润百万港元3100212424493340同比增长-203-315153364毛利率339323317315核心净利率98656980ROE44475369每股核心收益港元035024028038每股股息港元015010011015资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理5风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-9-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位亿港元利润表单位亿港元会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产1031111211761285营业收入31540328163537042002银行结余及现金117176203224营业成本20848222192414428791发展中物业710730764844毛利润10693105971122613212持作待售之已落成物业116119125138销售费用433459460504预付款订金及其他应收账款68676358管理费用1874193620512100其他流动资产20202121其他损益440459495588公允价值变动损益非流动资产603606608610-785000000000及减值损失净额物业厂房及设备62646769营业利润77318333889210818投资物业351351351351应占联合营公司利润391-300-300000于联营公司的权益56565656财务费用净额-755-892-805-743于合营公司的权益88888888税前盈利73677141778710074其它非流动资产46464646所得税-4912-4641-4906-6145资产总计1635171817841895净利润2455249928813929流动负债770837884969少数股东损益370375432589短期借款121121121121归母净利润2085212424493340其他应付款及应计费用259274298355核心净利润3100212424493340应付最终控股公司款项183183183183应付直接控股公司款项25252525主要财务比率其他流动负债183235258286会计年度2022A2023E2024E2025E非流动负债369369369369成长性计息银行及其他借款281281281281营业收入增长率-164078188应付直接控股公司款项7777营业利润增长率13477867217应付最终控股公司款项0000归母净利润增长率176619153364其他非流动负债80808080核心净利润增长率-203-315153364负债合计1139120612531338股本221221221221盈利能力储备226238253273毛利率339323317315少数股东权益49535763归母净利率66656980股东权益合计496512531557核心净利率98656980负债及权益合计1635171817841895ROE44475369偿债能力净资产负债率602457385327流动比率13131313现金流量表单位亿港元速动比率03030303会计年度2022A2023E2024E2025E税前利润747178101营运能力次折旧和摊销451158484资产周转率02020202公允价值变动损失599000应收账款周转率46495673财务费用-18000所得税开支-52-46-49-61每股资料港元营运资金的变动-10-0-0每股核心收益035024028038经营活动产生现金流量-132704038每股股息015010011015投资活动产生现金流量3-3-3-3每股净资产50525355融资活动产生现金流量76-8-10-13现金净变动-5632估值比率倍现金的期初余额20121820PE32474030现金的期末余额117176203224PB02020202数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理净负债率银行及其他借款-在手现金控股股东权益为公司公告口径请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-10-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确沪深两市以沪深300指数为基准北交定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级所市场以北证50指数为基准新三板市推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数场以三板成指为基准香港市场以恒生中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级指数为基准美国市场以标普500或纳回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数斯达克综合指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd成都经开资产管理有限公司义乌市国有资本运营有限公司ChouzhouInternationalInvestmentLtd桐庐新城发展投资有限公司宝应县开发投资有限公司中泰证券中泰金融国际有限公司中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司杭州上城区城市建设投资集团有限公司安庆盛唐投资控股集团有限公司巨星传奇集团有限公司湖州市城市投资发展集团有限公司如皋市经济贸易开发有限公司重庆大足实业发展集团有限公司江西省金融资产管理股份有限公司中国信达香港控股有限公司ChinaCinda2020IManagementLtd成都银行股份有限公司成都新津城市产业发展集团有限公司滁州经济技术开发总公司珠海华发集团有限公司华发投控2022年第一期有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营集团有限公司成都空港城市发展集团有限公司海盐县国有资产经营有限公司海盐海滨有限公司漳州市交通发展集团有限公司泰州医药城控股集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司多想云控股有限公司长沙先导投资控股集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司成都中法生态园投资发展有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司济南历城控股集团有限公司历城国际发展有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司镇江交通产业集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司淮安市交通控股集团有限公司恒源国际发展有限公司建发国际集团湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司四海国际投资有限公司商丘市发展投资集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司交运燃气有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司重庆农村商业银行股份有限公司重庆市万盛工业园区开发建设有限公司ZhejiangBoxinBVICoLtd湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司湖北新铜都城市投资发展集团有限公司厦门国际投资有限公司无锡市太湖新城资产经营管理有限公司江苏句容投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司高请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-11-海外公司跟踪报告评级邮市建设投资发展集团有限公司GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtdYiBrightInternationalLimited临沂城市建设投资集团有限公司云南省能源投资集团有限公司YunnanEnergyInvestmentOverseasFinanceCompanyLimited杭州钱塘新区建设投资集团有限公司乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司CMSInternationalGemstoneLimited招商证券国际有限公司中國光大銀行光大银行台州市城市建设投资发展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