2023H1业绩暂时性下滑
　　深圳控股发布2023中期业绩：2023上半年公司实现收入60.6亿港元（下同），同比下降61%；录得毛利20.8亿元，同比下降约70%；整体毛利率约34.4%，较去年全年水平微升0.5个百分点。2023上半年，公司录得股东应占亏损1.17亿元。
　　上半年公司收入大幅下滑，主要原因在于今年新竣工结转项目将集中在下半年（包括深业云筑二期、山水东城等9个项目）。盈利录得亏损，一方面在于期内物业开发业务结转收入大幅下滑，另外应占联营及合营公司利润出现亏损，也对公司整体盈利形成了一定拖累。
　　具体业务方面，物业开发业务录得收入29.5亿元，同比下滑76%；物业投资业务收入6.94亿元，同比增长25%，主因商业及写字楼租赁市场显著回暖，业务毛利率79%，较去年同期上升10个百分点。城市综合运营业务实现收入14.2亿元，同比增长约11%，主因运营规模继续扩大，业务毛利率约17%，较去年同期上升3个百分点。总体来看，公司各项业务运营保持稳健，上半年业绩大幅下滑，只是暂时性的。
　　2023H1合同销售同比大增，全年结转收入仍有望稳步增长
　　2023上半年，公司合同销售面积34.5万平米，同比增长约66%，合同销售金额约147.9亿人民币，同比大增198%。截至2023年7月，公司已实现合同销售金额约163亿人民币，完成全年目标的71%。
　　截至2023年6月底，公司土地储备计容建筑面积659万平米，同比大致持平，预计货值超1000亿人民币。土储分布方面，粤港澳大湾区土储面积占比约65%，长三角土储面积占比约15%。
　　公司今年新竣工结转项目将集中在下半年。根据公司介绍，9个项目竣工面积约125万平米。我们预计随着下半年新项目的竣工结转，公司全年物业开发业务收入仍有望实现同比稳步增长。
　　城市综合运营业务增长稳健，分拆上市顺利推进
　　2023H1，公司城市综合运营业务实现收入14.2亿元，同比增长约11%。截至2023年6月底，公司在管物业面积7183万平方米，较2022年底增长5.3%。根据公司介绍，旗下城市综合运营业务分拆上市正在顺利推进中，目前已向港交所提交H股上市申请。
　　物业投资业务迅速回升，复苏态势良好
　　2023H1，公司物业投资业务收入6.94亿元，同比增长约25%。主因国内线下消费迅速复苏、商业市场明显好转，带动商业及写字楼租赁市场显著回暖。
　　截至2023年6月底，公司持有投资物业总面积约180万平米，公允价值超340亿港元。公司表示将积极把握公募REITS和类REITS的机会，探索资产证券化以盘活投资物业存量资产。我们认为公司该项业务收入及业绩贡献于2023年有望恢复至历史较高水平。
　　盈利预测
　　我们预计公司2023年总收入同比将实现稳健增长，其中物业投资、城市综合运营业务将有望实现双位数的快速增长。我们预测公司2023年股东应占利润将迅速回升至35亿元左右的规模，主因公司物业开发业务毛利率的回升，以及物业投资、城市综合运营业务规模的扩大和盈利能力的恢复。
　　估值与投资评级
　　深圳控股（00604.HK）港股2023年8月31日收盘价为1.38元，对应我们的2023年预测业绩PE仅3.5倍，PB仅约0.3倍。公司目前估值处于历史低位水平。尽管遭遇疫情冲击和行业寒冬，但公司整体经营状况依然稳健。7月下旬以来，各项房地产促进政策密集发布，市场有望逐步筑底回暖。我们认为，公司目前股价处于显著低估状态，投资价值相当显著，且安全边际非常高。中长期来看，公司作为深圳本地优势国企，在房地产行业进入平稳增长、质量型增长的新阶段后，公司业务模式、资源禀赋、经营能力、资金及融资能力等多方面的优势有望充分发挥。重申买入评级。
　　风险提示
　　物业开发业务、城市综合运营业务拓展不顺利，房地产市场长期低迷。

研究报告全文：公司研究深圳控股00604HK2023H1暂时性下滑全年业绩值得期待2023年8月31日深圳控股00604HK公司研究点评报告基础数据2023H1业绩暂时性下滑所属行业房地产物业深圳控股发布2023中期业绩2023上半年公司实现收入606亿港元下评级买入同同比下降61录得毛利208亿元同比下降约70整体毛利率约收盘价HKD138344较去年全年水平微升05个百分点2023上半年公司录得股东应占总市值HKD亿123亏损117亿元流通市值HKD亿123上半年公司收入大幅下滑主要原因在于今年新竣工结转项目将集中在下半年52周最高最低HKD101-173包括深业云筑二期山水东城等9个项目盈利录得亏损一方面在于期数据来源Wind数据日期2023年8月31日收盘国信证券香港研究部整理内物业开发业务结转收入大幅下滑另外应占联营及合营公司利润出现亏损也对公司整体盈利形成了一定拖累具体业务方面物业开发业务录得收入295亿元同比下滑76物业投资股价表现业务收入694亿元同比增长25主因商业及写字楼租赁市场显著回暖20业务毛利率79较去年同期上升10个百分点城市综合运营业务实现收入1510142亿元同比增长约11主因运营规模继续扩大业务毛利率约1750较去年同期上升3个百分点总体来看公司各项业务运营保持稳健上半年-5业绩大幅下滑只是暂时性的-10-15-202023H1合同销售同比大增全年结转收入仍有望稳步增长-25-302023上半年公司合同销售面积345万平米同比增长约66合同销售金额约1479亿人民币同比大增198截至2023年7月公司已实现合同深圳控股恒生指数销售金额约163亿人民币完成全年目标的71截至2023年6月底公司土地储备计容建筑面积659万平米同比大致持平数据来源Wind国信证券香港研究部整理预计货值超1000亿人民币土储分布方面粤港澳大湾区土储面积占比约65长三角土储面积占比约15韩卫东公司今年新竣工结转项目将集中在下半年根据公司介绍9个项目竣工面积SFCCENoBCH669约125万平米我们预计随着下半年新项目的竣工结转公司全年物业开发业85228998300务收入仍有望实现同比稳步增长hanwdguosencomhk城市综合运营业务增长稳健分拆上市顺利推进2023H1公司城市综合运营业务实现收入142亿元同比增长约11截至2023年6月底公司在管物业面积7183万平方米较2022年底增长53相关研究报告根据公司介绍旗下城市综合运营业务分拆上市正在顺利推进中目前已向港交所提交H股上市申请深圳控股00604HK平稳度过行业寒冬2023或将迅速回升2023-03-31物业投资业务迅速回升复苏态势良好深圳控股00604HK中长期目标明确竞争2023H1公司物业投资业务收入694亿元同比增长约25主因国内线下优势突出2022-08-29深圳控股00604HK业务拓展显著加速行消费迅速复苏商业市场明显好转带动商业及写字楼租赁市场显著回暖业地位有望持续提升2022-05-26截至2023年6月底公司持有投资物业总面积约180万平米公允价值超340亿港元公司表示将积极把握公募REITS和类REITS的机会探索资产证券化以盘活投资物业存量资产我们认为公司该项业务收入及业绩贡献于2023年有望恢复至历史较高水平盈利预测我们预计公司2023年总收入同比将实现稳健增长其中物业投资城市综合运营业务将有望实现双位数的快速增长我们预测公司2023年股东应占利润将迅速回升至35亿元左右的规模主因公司物业开发业务毛利率的回升以及物业投资城市综合运营业务规模的扩大和盈利能力的恢复国信证券香港请务必阅读正文之后的信息披露及其项下所有内容公司研究深圳控股00604HK韩卫东85228998300hanwdguosencomhk估值与投资评级深圳控股00604HK港股2023年8月31日收盘价为138元对应我们的2023年预测业绩PE仅35倍PB仅约03倍公司目前估值处于历史低位水平尽管遭遇疫情冲击和行业寒冬但公司整体经营状况依然稳健7月下旬以来各项房地产促进政策密集发布市场有望逐步筑底回暖我们认为公司目前股价处于显著低估状态投资价值相当显著且安全边际非常高中长期来看公司作为深圳本地优势国企在房地产行业进入平稳增长质量型增长的新阶段后公司业务模式资源禀赋经营能力资金及融资能力等多方面的优势有望充分发挥重申买入评级注以上数据均来自于上市公司公告上市公司网站Wind国信证券香港研究部整理风险提示物业开发业务城市综合运营业务拓展不顺利房地产市场长期低迷盈利预测货币单位亿港元20192020202120222023E2024E营业总收入149191880332050315403434736473YOY-104260705-168962毛利5125881512426106931213112364YOY-142720410-13913519毛利率344469388339353339归母净利润406337232722208535313929YOY190-84-1731-693113数据来源上市公司公告国信证券香港研究部国信证券香港请务必阅读正文之后的信息披露及其项下所有内容2公司研究深圳控股00604HK韩卫东85228998300hanwdguosencomhk图1深圳控股2014-2023H1收入及增速亿港元图2深圳控股2014-2023H1净利润及增速亿港元350806010032053154495605040630037250403173424031328725021353020901843188020202001664010-5013831492150-2001025-100100-10-12606-40-2050-150-60-30-2720-80-40-200收入增速净利润增速数据来源上市公司公告国信证券香港研究部数据来源上市公司公告国信证券香港研究部图3深圳控股2014-2023H1净利润及增速剔除各项价值变动图4深圳控股2014-2023H1毛利及增速亿港元的净影响后亿港元50601408045512434013895060401201069403153063104010088130308272612021680206372016259701060513407-2035510040-40-10208020-60-20-25-10-300-80净利润剔除各项价值变动的净影响增速毛利增速数据来源上市公司公告国信证券香港研究部数据来源上市公司公告国信证券香港研究部图5深圳控股2014-2023H1总体毛利率走势504694540387388368364360359353463463443393443029525202011201220132014201520162017201820192020202120222023H1数据来源上市公司公告国信证券香港研究部国信证券香港请务必阅读正文之后的信息披露及其项下所有内容3公司研究深圳控股00604HK韩卫东85228998300hanwdguosencomhk图6深圳控股2014-2023H1结转销售面积及增速万平米图7深圳控股2014-2023H1合同销售面积及增速万平米100100100809080909229560808090608270805704075775173040606067206420505056575751904048240490399432-20303034-2020-4020-60-4010121100-800-60结转物业销售面积增速合同销售面积增速数据来源上市公司公告国信证券香港研究部数据来源上市公司公告国信证券香港研究部图8深圳控股2014-2023H1土地储备计容建筑面积情况万平米12001049100080072367466065959960047646740032732820002014201520162017201820192020202120222023H1数据来源上市公司公告国信证券香港研究部图9深圳控股2014-2023H1物业开发新开工与竣工情况万平米4503924003503002772502252001561501181001021131098083807577821006062724150002014201520162017201820192020202120222023H1新开工面积竣工面积数据来源上市公司公告国信证券香港研究部国信证券香港请务必阅读正文之后的信息披露及其项下所有内容4公司研究深圳控股00604HK韩卫东85228998300hanwdguosencomhk图10深圳控股2014-2023H1投资物业总面积万平米图11深圳控股2014-2023H1城市综合运营业务收入及增速亿港元20090301887180858585162516082828282263148024814020223121207521021010100701518281731791791568065137142612912910121601141144100100110604052205500500-2投资物业总面积深圳地区占比城市综合运营服务收入增速数据来源上市公司公告国信证券香港研究部数据来源上市公司公告国信证券香港研究部图12深圳控股2014-2023H1净负债率情况图13深圳控股2014-2023H1银行及其它借款平均借贷成本70606476060255555325050494847454646404042303023123726835227234239239332030301025020净负债率只包括银行贷款及其它贷款银行及其它借款平均借贷成本数据来源上市公司公告国信证券香港研究部数据来源上市公司公告国信证券香港研究部国信证券香港请务必阅读正文之后的信息披露及其项下所有内容5公司研究深圳控股00604HK韩卫东85228998300hanwdguosencomhk财务预测资产负债表百万港元2020202120222023E2024E利润表百万港元2020202120222023E2024E现金及现金等价物161661991711668885910710营业收入1880332050315403434736473应收款项78206149626756296387营业成本998819625208482221624109存货5848669675829468589286971毛利881512426106931213112364其它流动资产32943829226685528425销售费用319399433556602流动资产合计8576699570103146108932112493管理费用10331552187419682163物业厂房及设备62826347616068097290其他收入2134239440328367投资物业3565137328351273682038935公允价值变动11476780708141140无形资产441518723713809经营利润76603294773191209140于合营公司之权益80618887883690249153财务成本99273797212611222于联营公司之权益58376201561158206013财务收益211248217373338其它非流动资产102383914386534393726财务成本净额781490755888883非流动资产合计6651063195603216262565926应占联营合营公司盈利1254843391103654资产总计152276162766163468171557178419除税前利润81343648736783358911短期借贷1639315571223761906723502所得税41705748491244684602应付款项38634408633552495532净利润39632100245538674308其它流动负债4675749522483145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