2022年收入规模仍处于高位水平
　　深圳控股发布2022年度业绩：2022年公司实现收入315.4亿港元（下同），同比微降1.6%；录得毛利106.9亿元，同比下降13.9%；整体毛利率约33.9%，较去年下降4.9个百分点。
　　2022年，公司股东应占利润录得20.9亿元，同比扭亏。如果剔除公司投资物业和金融资产公允价值变动的净影响，公司2022年股东应占利润为31亿元，同比下滑20.3%。
　　分业务来看，物业开发业务录得收入256.5亿元，虽同比略降3.8%，但收入规模仍处于高位水平；物业投资业务收入12亿元，同比下降20%，主因期内因疫情实施了租金减免政策；城市综合运营业务实现收入26.3亿元，同比增长约6%，主因运营规模继续扩大；高端制造业务收入6.1亿元，同比增长32.6%。
　　物业开发业务合同销售面积及金额均实现增长
　　物业开发业务方面，2022年公司结转销售面积约73万平米，同比略有下滑。房地产开发毛利率约36.6%，较去年下降3.7个百分点，但仍维持在业内较高水平。2022年公司物业开发业务税前利润（包括应占合营及联营公司经营成果）约80.3亿元，同比下滑11.6%。
　　2022年，公司合同销售面积82万平米，同比增长约23.6%，合同销售金额约192亿人民币，同比增长0.6%。截至2022年底，公司土地储备计容建筑面积660万平米，同比大致持平。土储分布方面，粤港澳大湾区土储面积占比约65%，长三角土储面积占比约15%。
　　公司2023年可售货值超450亿元人民币，合同销售目标为230亿元人民币，计划同比增长20%。
　　城市综合运营业务规模稳步扩大
　　城市综合运营服务业务方面，截至2022年底，公司在管物业面积6823万平方米，较2021年底增长11%。综合运营业务在管面积中，粤港澳大湾区项目面积占比约67.3%。非住业态占比继续提升，至62.4%，去年底为54%。2022年公司城市综合运营业务税前利润下滑较明显，主要是受疫情的影响。
　　物业投资业务有望快速回升
　　2022年，受疫情影响以及租金减免政策，公司该项业务收益出现下滑。同时，因为物业公允价值重估带来的减值，导致该项业务期内税前利润同比大幅下滑。不过，随着疫情结束后国内生产生活秩序迅速恢复正常，我们认为公司该项业务2023年收入有望快速回升。
　　截至2022年底，公司持有投资物业总面积约179万平米，公允价值约350亿港元。公司预期2023年物业租金收入规模将回升至15亿港元。同时，公司表示将积极把握公募REITS和类REITS的机会，探索资产证券化以盘活存量资产。
　　经营状况依然稳健，2023年主营业务有望全面回升
　　2022年，尽管遭遇行业寒冬和疫情冲击，但公司整体经营状况依然较为稳健。财务方面，于2022年12月底，公司净负债率60.2%，期内平均借贷成本约3.3%，仍然处于较低位置。2022年以来，公司顺应行业发展趋势，拓展物业开发项目的节奏有所放缓，并适时采取量入为出、优中选优的策略。同时，积极推动综合运营业务的拓展，并加强创新业务的培育。
　　2023年，随着房地产市场的筑底回暖，国内疫情的结束，以及宏观经济预期的好转，我们认为公司旗下主营业务有望全面回升。一方面，公司各项主营业务收入规模大概率将全面恢复增长，另一方面，各项业务毛利率水平也有望自低位显著回升。中长期来看，公司作为深圳本地优势国企，其在业务模式、资源禀赋、经营能力、资金及融资能力等多方面具备明显优势，在房地产行业进入平稳增长、质量型增长的新阶段后，公司各项优势有望充分发挥。预计后续公司整体业务规模大概率将持续快速扩大。
　　盈利预测
　　我们预计公司2023年总收入同比将实现稳健增长，其中物业投资、城市综合运营业务将有望实现高双位数的快速增长。我们预测公司2023年股东应占利润将迅速回升至40亿元的规模，主因公司物业开发业务毛利率的回升，以及物业投资、城市综合运营业务规模的扩大和盈利能力的恢复。
　　估值与投资评级
　　深圳控股（00604.HK）港股2023年3月31日收盘价为1.39元，对应我们的2023年预测业绩PE仅3倍，PB仅约0.3倍。公司PB仍处于历史低位水平。我们认为，公司目前股价处于显著低估状态，投资价值相当显著，且安全边际非常高。未来公司各项业务盈利显著恢复，旗下城市综合运营业务分拆上市等，均有望成为公司股价向上催化剂。重申买入评级。
　　（注：以上数据均来自于上市公司公告、上市公司网站、Wind、国信证券（香港）研究部整理）
　　风险提示
　　物业开发业务、城市综合运营业务拓展不顺利，房地产市场长期低迷。