物业交付减少致经营业绩下滑。2023年上半年，公司实现营业收入417.68亿元，同比-2.42%；实现归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，同比-24.28%。截至2023年6月30日，公司的毛利率和净利率分别为19.04%和5.46%，同比分别-2.86个百分点和-1.58个百分点。公司认为营业收入同比小幅下降的主要原因是物业交付收入较22年同期减少所致。2023年上半年，公司共实现75个子项目竣工交付，竣工面积为665.51万平方米（含合联营项目）。
　　紧抓资金回笼，销售业绩保持行业前列。2023年上半年，公司实现结算面积481.63万平方米，实现结算金额448.97亿元（含合联营项目）；完成合同销售金额424.00亿元，同比-34.93%；合同销售面积516.65万平方米，同比-21.39%。根据中国指数研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司23年上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第18位和第10位。此外，公司紧抓销售和资金回笼，实现485亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为114%（按全口径回笼/全口径签约计算）。
　　双轮驱动，商业体系优势明显。公司持续围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务，提升存量效率，深挖增量效益，全力增收创收。截至2023年6月30日，公司实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1367.14万平方米，出租率达95.22%。2023年上半年，吾悦广场实现租金收入48.38亿元，同比+10.06%，对公司业绩贡献逐步提高；吾悦广场商户销售收入388亿元、活跃用户1358万人。我们认为公司在商业管理方面，吾悦广场同时具备数量、面积的规模优势与招商、运营的体系优势。
　　融资渠道通畅，财务保持稳健。2023年上半年，公司完成11亿元公司债的发行，综合票面利率为5.65%。同时，公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司到期本金为1亿美元的境外美元债券。截至2023年6月30日，公司整体平均融资成本为6.41%；获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1156亿元。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司“地产+商业”业务双轮驱动，商住模式日趋成熟，商业C-REITS为企业盘活资产带来机遇，我们预测公司2023年EPS为1.85元，给予公司2023年10-12倍PE估值，对应市值区间为417-501亿元，对应合理价值区间为每股18.49-22.19元。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告新城控股601155公司半年报2023年09月24日TableInvestInfo投资评级优于大市维持商业体系优势明显静待行业销售回暖股票数据TableSummary09TableStockInfo月22日收盘价元1369投资要点52周股价波动元1300-2535总股本流通A股百万股22562256总市值流通市值百万元3087930879物业交付减少致经营业绩下滑2023年上半年公司实现营业收入41768相关研究亿元同比-242实现归属于上市公司股东的净利润2279亿元同比业务步入正循环双轮驱动日趋成熟TableReportInfo-2428截至2023年6月30日公司的毛利率和净利率分别为190420230504和546同比分别-286个百分点和-158个百分点公司认为营业收入同双轮驱动助力穿越周期聚力驼行方致远比小幅下降的主要原因是物业交付收入较22年同期减少所致2023年上半20230407年公司共实现75个子项目竣工交付竣工面积为66551万平方米含合年内债务整体稳定结算下滑影响增速联营项目20221031市场表现紧抓资金回笼销售业绩保持行业前列2023年上半年公司实现结算面积TableQuoteInfo48163万平方米实现结算金额44897亿元含合联营项目完成合同销新城控股海通综指售金额42400亿元同比-3493合同销售面积51665万平方米同比2079-2139根据中国指数研究院发布的2023年上半年中国房地产企业销售879业绩排行榜公司23年上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第18位和第10位此外公司紧抓销售和资金回笼实现485-321亿元的全口径资金回笼全口径资金回笼率为114按全口径回笼全口径-1521签约计算-2721202292022122023320236双轮驱动商业体系优势明显公司持续围绕重资产轻资产新增量沪深300对比1M2M3M旧改造四种模式开展商业发展各项业务提升存量效率深挖增量效益绝对涨幅-49-66-09全力增收创收截至2023年6月30日公司实现143个大中城市205个相对涨幅-44-4524综合体项目的布局吾悦广场开业面积达136714万平方米出租率达资料来源海通证券研究所95222023年上半年吾悦广场实现租金收入4838亿元同比1006对公司业绩贡献逐步提高吾悦广场商户销售收入388亿元活跃用户1358TableAuthorInfo万人我们认为公司在商业管理方面吾悦广场同时具备数量面积的规模优势与招商运营的体系优势融资渠道通畅财务保持稳健2023年上半年公司完成11亿元公司债的发行综合票面利率为565同时公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券用于偿还公司到期本金为1亿美元的境外美元债券截至2023年6月30日公司整体平均融资成本为641获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1156亿元投资建议维持优于大市评级考虑到公司地产商业业务双轮驱动分析师涂力磊商住模式日趋成熟商业C-REITS为企业盘活资产带来机遇我们预测公司Tel021-231857102023年EPS为185元给予公司2023年10-12倍PE估值对应市值区Emailtll5535haitongcom间为417-501亿元对应合理价值区间为每股1849-2219元风险提示1证书S0850510120001房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期联系人曾佳敏主要财务数据及预测Tel02123185689TableFinanceInfo202120222023E2024E2025EEmailzjm14937haitongcom营业收入百万元168232115457118500124618131359-YoY156-314265254净利润百万元125981394417155286471-YoY-174-8891993325171全面摊薄EPS元559062185245287毛利率204200201216226净资产收益率21223668086资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究新城控股6011552事件公司公告2023年半年度报告2023年中报点评物业交付减少致经营业绩下滑2023年上半年公司实现营业收入41768亿元同比-242实现归属于上市公司股东的净利润2279亿元同比-2428截至2023年6月30日公司的毛利率和净利率分别为1904和546同比分别-286个百分点和-158个百分点我们认为公司营业收入同比小幅下降的主要原因是物业交付收入较22年同期减少所致2023年上半年公司共实现75个子项目竣工交付竣工面积为66551万平方米含合联营项目图1公司合同销售面积及同比情况图2公司合同销售金额及同比情况资料来源公司2022-2023年经营简报海通证券研究所资料来源公司2022-2023年经营简报海通证券研究所图3公司累计合同销售金额及同比情况图4公司销售均价情况元平方米资料来源公司2022-2023年经营简报海通证券研究所资料来源公司2022-2023年经营简报海通证券研究所图5公司物业出租率情况图6公司物业租金收入及同比情况资料来源公司2022-2023年经营简报海通证券研究所资料来源公司2022-2023年经营简报海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究新城控股6011553紧抓资金回笼销售业绩保持行业前列2023年上半年公司实现结算面积48163万平方米实现结算金额44897亿元含合联营项目完成合同销售金额42400亿元同比-3493合同销售面积51665万平方米同比-2139根据中国指数研究院发布的2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜公司23年上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第18位和第10位此外公司紧抓销售和资金回笼实现485亿元的全口径资金回笼全口径资金回笼率为114按全口径回笼全口径签约计算表1公司利润表情况单位百万元1H20221H2023YOY海通分析一营业总收入4280341768-242物业交付收入较22年同期减少二营业总成本3920639524081营业成本3343133817115营业税金及附加1117992-1122销售费用16981641-339职工薪酬和其他费用较22年同期有所下降管理费用20421810-1136财务费用86811773552利息费用的资本化率减少导致利息费用增加资产减值损失-163-113-3060投资净收益6449667493三营业利润44143309-2502加营业外收入177147-1672减营业外支出54601083四利润总额45363397-2512减所得税1286983-2358五净利润32512414-2573减少数股东损益241135-4385归属母公司净利润30102279-2428六每股收益稀释每股收益元133101-2406资料来源公司2023年半年报Wind海通证券研究所双轮驱动商业体系优势明显公司持续围绕重资产轻资产新增量旧改造四种模式开展商业发展各项业务提升存量效率深挖增量效益全力增收创收截至2023年6月30日公司实现143个大中城市205个综合体项目的布局吾悦广场开业面积达136714万平方米出租率达95222023年上半年吾悦广场实现租金收入4838亿元同比1006对公司业绩贡献逐步提高吾悦广场商户销售收入388亿元活跃用户1358万人我们认为公司在商业管理方面吾悦广场同时具备数量面积的规模优势与招商运营的体系优势融资渠道通畅财务保持稳健2023年上半年公司完成11亿元公司债的发行综合票面利率为565同时公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券用于偿还公司到期本金为1亿美元的境外美元债券该笔美元债为今23年3月份以来唯一一笔地产境外美元债券新发也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债保障了公司在稳定经营过程中的资金需求我们认为以上两笔公开市场融资的成功发行一方面体现出监管部门对新城控股作为示范性优质房企的合理融资需求的支持另一方面也体现出资本市场对公司经营能力和财务稳健基本面的认可公司在各大银行等金融机构的资信情况良好与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系截至2023年6月30日公司整体平均融资成本为641获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1156亿元其中公司及子公司已使用授信307亿元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究新城控股6011554表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析1H20221H2023Ppt2022海通分析毛利率21901904-2862003净利率703546-158121资产负债率81237956-1678046净负债率81007935-1668032三项费用占收入比107711080311128ROE摊薄976746-230469百万元1H20221H2023YOY2022海通分析总资产514883437845-1496457907净资产6169961108-09659481货币现金4478228489-363831463预收账款1157919-2057659合同负债202183156794-2245164832一年内到期的非流动负债2459320930-148929643经营活动现金流净额115037434-353714535资料来源Wind海通证券研究所投资建议维持优于大市评级考虑到公司地产商业业务双轮驱动商住模式日趋成熟商业C-REITS为企业盘活资产带来机遇我们预测公司2023年EPS为185元给予公司2023年10-12倍PE估值对应市值区间为417-501亿元对应合理价值区间为每股1849-2219元表3可比公司估值表EPS元PE倍PEG2023总市值代码简称2023PE2021-23年净亿元202120222023E202120222023E利润复合增速000002SZ万科A1483194194209690690641169600048SH保利发展1598229153195583873685-0890960HK龙湖集团8803994054003793743793022均值5516465681034601155SH新城控股3095590621852452215740-017注收盘价为2023年9月22日价格EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究新城控股6011555财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业总收入115457118500124618131359每股收益062185245287营业成本923269464197687101607每股净资产2637282230673354毛利率200201216226每股经营现金流64411392711302营业税金及附加2776331837394203每股股利000000000000营业税金率24283032价值评估倍营业费用5503592561346500PE2215740559477营业费用率48504949PB052049045041管理费用4493497751065427PS027026025024管理费用率39424141EVEBITDA1826613575407EBIT4416100171246414373股息率00000000财务费用3023141513071472盈利能力指标财务费用率26121011毛利率200201216226资产减值损失-5957-2000-2400-2400净利润率12354449投资收益550296436552净资产收益率23668086营业利润30336553887810739资产回报率03091213营业外收支83200200200投资回报率14435054利润总额31156753907810939盈利增长EBITDA4745103371280714737营业收入增长率-314265254所得税1530195827233500EBIT增长率-6891268244153有效所得税率491290300320净利润增长率-8891993325171少数股东损益192623826967偿债能力指标归属母公司所有者净利润1394417155286471资产负债率805793789781流动比率096093092091速动比率024025026026资产负债表百万元20222023E2024E2025E现金比率010013009014货币资金31463399283034544792经营效率指标应收账款及应收票据670183489283应收账款周转天数149120124127存货204365184714187039188343存货周转天数88652740006850066500其它流动资产66586606777673866165总资产周转率023026027027流动资产合计303083285502294610299582固定资产周转率5896489841353747长期股权投资25149246412333721794固定资产2099273932883723在建工程16041188911694无形资产1426171419942298现金流量表百万元20222023E2024E2025E非流动资产合计154824168944181310193027净利润1394417155286471资产总计457907454446475920492609少数股东损益192623826967短期借款1666225529373659非现金支出6473252029432964应付票据及应付账款50365476505615953135非经营收益1538133611851090预收账款659648699733营运资金变动493817050-437317884其它流动负债261778255657261536273054经营活动现金流1453525701611029376流动负债合计314467306211321331330581资产-8012-905-904-906长期借款27966279662796627966投资942-15380-14081-13450其它长期负债26013260132601326013其他6350346516632非流动负债合计53979539795397953979投资活动现金流-721-15938-14468-13724负债总计368446360190375310384561债权募资-21907590682722实收资本2256225622562256股权募资1187000归属于母公司所有者权益59481636536918175652其他-17775-1887-1906-1927少数股东权益29980306033142932396融资活动现金流-38495-1297-1224-1205负债和所有者权益合计457907454446475920492609现金净流量-246348465-958314447备注1表中计算估值指标的收盘价日期为09月22日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究新城控股6011556信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports城建发展华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润臵地保利物业碧桂园服务天健集团建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口张江高科美的臵业越秀服务首开股份万科A绿城中国中国金茂建发国际集团新城控股华润万象生活投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明