事件：公司发布23年中报及23年8月份经营简报。
　　点评：毛利率继续下探，盈利表现疲弱，商业布局稳步推进，财务保持稳健。
　　收入结算平稳，毛利率继续下探：23年H1，公司实现营收417.7亿元，同比减少2.4%，其中房地产销售收入363.4亿元，同比减少3.7%，竣工和交付进度良好，完成23年竣工计划的34%，累计交付5万余套住宅；综合毛利率为19.0%，同比降低2.9pct，其中房地产销售毛利率为12.2%，同比降低3.9pct，由于公司土储布局中三四线城市土储占比较大，且近两年新增土储较少，短期地产开发毛利率或仍有压力；物业出租及管理毛利率为69.6%，同比小幅下滑2.7pct，小幅波动或受新开业等影响，贡献毛利占公司总毛利的42.6%，整体保持稳步发展；归母净利润为22.8亿元，同比减少24.3%，归母净利率为5.5%，短期主要受地产毛利率下滑影响，未来商业收入贡献提升有望逐步改善盈利水平。
　　深耕长三角区域，销售表现较弱：23年H1，公司实现销售额424亿元，同比下降34.9%，全口径资金回笼485亿元，回款效率较高；23年1-8月，公司销售额544.5亿元，同比下滑36.3%，销售均价同比下滑19%，主要因公司销售布局较多的三四线城市需求较弱有关。截至23年上半年末，公司可售土地储备4360万平米，可有效支持短期开发需求，但去化速度待提升，其中一二线土地储备占比40%，长三角区域的三四线城市占比21%，在长三角具备深耕优势。
　　商业布局稳步推进，增强核心竞争力：23年H1，公司新开业6座商场，商业运营总收入52亿元，同比增长10.0%，增长速度符合全年商业运营目标要求；截至23年H1末，公司在手205座吾悦广场，其中已开业146座，已开业面积1367万平米，较22年末增长3.6%，整体出租率为95.2%，较22年末保持平稳，商业地产板块持续发展，不断增强公司核心竞争力，同时提升经营稳定性。
　　财务保持稳健，平稳穿越周期：23年1-8月，公司成功发行1亿美元境外债，公司债、中票及绿色CMBS合计32.7亿元，以吾悦广场为抵押的融资合计110亿元，融资渠道畅通。截至23年H1末，公司有息负债余额666亿元，同比下降6.5%，对合联营公司权益有息负债57.8亿元，债务规模有效压降，债务结构优化；在手货币资金285亿元，同比减少9.5%，经营现金保持净流入。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司销售下行等影响，下调公司23-25年EPS预测为1.61元（下调11.6%）、2.41元（下调9.3%）、3.03元（下调11.7%），当前股价对应23-25年PE分别为8.8/5.9/4.7倍，公司围绕“住宅+商业”双轮驱动，商业稳步发展，具备较强品牌影响力，财务运营稳健，维持“买入”评级。
　　风险提示：商场开业不及预期，地产销售及交付不及预期，市场下行超预期等

研究报告全文：2023年9月13日公司研究商业稳步推进财务保持稳健新城控股601155SH动态跟踪要点买入维持当前价1418元事件公司发布23年中报及23年8月份经营简报点评毛利率继续下探盈利表现疲弱商业布局稳步推进财务保持稳健作者收入结算平稳毛利率继续下探23年H1公司实现营收4177亿元同比减分析师何缅南少24其中房地产销售收入3634亿元同比减少37竣工和交付进度执业证书编号S0930518060006良好完成23年竣工计划的34累计交付5万余套住宅综合毛利率为190021-52523801hemiannanebscncom同比降低29pct其中房地产销售毛利率为122同比降低39pct由于公司土储布局中三四线城市土储占比较大且近两年新增土储较少短期地产开发联系人庄晓波021-52523416毛利率或仍有压力物业出租及管理毛利率为696同比小幅下滑27pctzhuangxiaoboebscncom小幅波动或受新开业等影响贡献毛利占公司总毛利的426整体保持稳步发展归母净利润为228亿元同比减少243归母净利率为55短期市场数据主要受地产毛利率下滑影响未来商业收入贡献提升有望逐步改善盈利水平总股本亿股2256深耕长三角区域销售表现较弱23年H1公司实现销售额424亿元同比总市值亿元31985一年最低最高元13002535下降349全口径资金回笼485亿元回款效率较高23年1-8月公司近3月换手率8702销售额5445亿元同比下滑363销售均价同比下滑19主要因公司销售布局较多的三四线城市需求较弱有关截至23年上半年末公司可售土地储股价相对走势备4360万平米可有效支持短期开发需求但去化速度待提升其中一二线土地储备占比40长三角区域的三四线城市占比21在长三角具备深耕优势152商业布局稳步推进增强核心竞争力23年H1公司新开业6座商场商业运-11营总收入52亿元同比增长100增长速度符合全年商业运营目标要求截至23年H1末公司在手205座吾悦广场其中已开业146座已开业面积1367-24万平米较22年末增长36整体出租率为952较22年末保持平稳商-360922122203230623业地产板块持续发展不断增强公司核心竞争力同时提升经营稳定性新城控股沪深300财务保持稳健平稳穿越周期23年1-8月公司成功发行1亿美元境外债公司债中票及绿色CMBS合计327亿元以吾悦广场为抵押的融资合计110收益表现亿元融资渠道畅通截至23年H1末公司有息负债余额666亿元同比下1M3M1Y降65对合联营公司权益有息负债578亿元债务规模有效压降债务结相对-306-116-2437构优化在手货币资金285亿元同比减少95经营现金保持净流入绝对-553-334-3289盈利预测估值与评级考虑公司销售下行等影响下调公司23-25年EPS预资料来源Wind测为161元下调116241元下调93303元下调117当前股价对应23-25年PE分别为885947倍公司围绕住宅商业双轮相关研报驱动商业稳步发展具备较强品牌影响力财务运营稳健维持买入评级去杠杆效果显著商业提升经营韧性新城控股601155SH2022年年报点评2023-04-13风险提示商场开业不及预期地产销售及交付不及预期市场下行超预期等业绩压力基本释放商管收入稳步增长新城控股601155SH2022年业绩预告点评公司盈利预测与估值简表2023-02-03指标202120222023E2024E2025E融资信用稳定商业稳步拓展新城控股营业收入百万元1682321154571020069090183261601155SH2022年三季报点评营业收入增长率1564-3137-1165-1089-8402022-11-02归母净利润百万元125981394362754396836归母净利润增长率-1742-88941601949982569EPS元559062161241303ROE归属母公司摊薄2124234574793906PE25229885947PB0505050504资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-09-12敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告新城控股601155SH利润表百万元202120222023E2024E2025E资产负债表百万元202120222023E2024E2025E营业收入1682321154571020069090183261总资产534293457907447195433732435744营业成本13383692326824407137963450货币资金5522631463255012272520815折旧和摊销3843285448481274交易性金融资产140111114122115税金及附加49972776221620711981应收账款451505446398364销售费用58965503465839693469应收票据26164145129119管理费用41704493376631742741其他应收款合计5214342709374183306130004研发费用3325221918存货250351204365190201164092148559财务费用1090302318361409958其他流动资产2611720177188321772116957投资收益227555074310401092流动资产合计389275303083276028241308219782营业利润1822730335659864911011其他权益工具00000利润总额1831831155790875011116长期股权投资2647525149250942806231554所得税45581530162122752779固定资产1818209953921029716717净利润137601585416964758337在建工程1365160460031050215077少数股东损益116219254210361501无形资产10161426181421772515归属母公司净利润125981394362754396836商誉00000EPS元559062161241303其他非流动资产367367367367367非流动资产合计145018154824171167192424215962现金流量表百万元202120222023E2024E2025E总负债437169368446353539333575327222经营活动现金流219851453574251203812669短期借款5591666413449257247净利润125981394362754396836应付账款5324644260411703707434224折旧摊销3843285448481274应付票据66826105412235693173净营运资金增加7053-24698-6450-9699-7833预收账款及合同负债194266165491158721143259136215其他19503751197051544912391其他流动负债1684315140147061434714101投资活动产生现金流-22460-721-13998-17728-20099流动负债合计363957314467297302272434259999净资本支出-15913-8012-8500-10500-12500长期借款4299227966294663096632966长期投资变化-4149132754-2968-3491应付债券1817011990114901349015990其他资产变化-23975965-5553-4260-4107其他非流动负债00000融资活动现金流-11341-3849561229145520非流动负债合计7321253979562386114167223股本变化4-4000股东权益971248946193655100157108522债务净变化2573-19803184536615752股本22602256225622562256无息负债变化-21018-48920-16751-23626-12104公积金33943036303630363036净现金流-11837-24634-5961-2776-1910未分配利润5193153325569516239069227归属母公司权益5931059481631346860075464少数股东权益3781429980305223155833058盈利能力202120222023E2024E2025E费用率202120222023E2024E2025E毛利率204200192215238销售费用率350477457437417EBITDA率147145121151180管理费用率248389369349329EBIT率145143116142164财务费用率065262180155115税前净利润率109275796134研发费用率002002002002002归母净利润率7512366082所得税率2549282625ROA2603091519ROE摊薄21223577991每股指标202120222023E2024E2025E经营性ROIC444500477553512每股红利000000000000091每股经营现金流973644329534562偿债能力202120222023E2024E2025E每股净资产26242637279930413346资产负债率8280797775每股销售收入74445119452240303691流动比率107096093089085速动比率038031029028027估值指标202120222023E2024E2025E归母权益有息债务065083086089091PE25229885947有形资产有息债务579630598550513PB0505050504EVEBITDA1808090402资料来源Wind光大证券研究所预测股息率0000000064敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别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