维持“买入”评级，目标价3.00港元。我们认为金融街物业在获取非住宅项目的能力进一步增强，这将有助于其在未来几年实现稳健增长。我们维持公司2023-2025年每股盈利预测，分别为人民币0.384元、人民币0.463元和人民币0.566元，即2022-2025年期间的年复合增长率为20.4%。采用7.2倍的2023年市盈率计算，我们维持公司3.00港元的目标价，并维持公司“买入”的投资评级。
　　2023年上半年增长富有韧劲、成本控制改善。2023年上半年业绩增长保持韧性，反映了公司：1）在管面积的稳步增长；2）从去年疲弱的外部环境中复苏；以及3）成本控制的改善。2023年上半年收入同比增长6.4%，达到人民币7.124亿元。随着成本控制的改善，2023年上半年股东净利润录得较大增长，同比提升14.8%至人民币7,110万元。
　　获取非住宅项目的能力增强。与2022年年中相比，截至2023年年中，公司新增在管项目29个。在这29个项目中，非住宅项目占21个，占比高达72.4%。我们认为，公司的国企背景和在金融商务区管理方面的良好声誉将成为其获取非住宅项目的独特优势。我们认为，未来几年公司在非住宅项目管理方面的扩张可能会超出市场预期。
　　催化剂：1）短期内获得更多优质写字楼项目；2）盈利能力改善；3）餐饮服务扭亏为盈。下行风险：1）在管面积增速低于预期；2）写字楼需求转弱；3）人工成本超预期上涨。
　　

研究报告全文：股票研TableTitleChunliZhan詹春立究CompanyReportFinancialStreetProperty01502HK85225097745EquityResearch公司报告金融街物业01502HK中文版Chineseversionjameszhangtjascomhk28August2023TableSummary获取非住宅项目的能力增强维持买入评级公维持买入评级目标价300港元我们认为金融街物业在获取非RatingTableRankBuy住宅项目的能力进一步增强这将有助于其在未来几年实现稳健增长司Maintained我们维持公司2023-2025年每股盈利预测分别为人民币0384元报人民币0463元和人民币0566元即2022-2025年期间的年复合增评级买入维持告长率为采用倍的年市盈率计算我们维持公司204722023300CompanyReportCompany港元的目标价并维持公司买入的投资评级6TablePrice-18mTP目标价HK3002023年上半年增长富有韧劲成本控制改善2023年上半年业绩增Revisedfrom原目标价HK300长保持韧性反映了公司1在管面积的稳步增长2从去年疲弱Shareprice股价HK2420的外部环境中复苏以及3成本控制的改善2023年上半年收入同比增长64达到人民币7124亿元随着成本控制的改善2023年上半年股东净利润录得较大增长同比提升148至人民币7110Stockperformance证万元股价表现券获取非住宅项目的能力增强与2022年年中相比截至2023年年中TableQuotePic300ofreturn公司新增在管项目29个在这29个项目中非住宅项目占21个占研200比高达724我们认为公司的国企背景和在金融商务区管理方面究100的良好声誉将成为其获取非住宅项目的独特优势我们认为未来几00报年公司在非住宅项目管理方面的扩张可能会超出市场预期100告催化剂1短期内获得更多优质写字楼项目2盈利能力改善3200EquityResearchReport餐饮服务扭亏为盈下行风险1在管面积增速低于预期2写字300楼需求转弱3人工成本超预期上涨400500Aug-22Nov-22Feb-23May-23Aug-23HSIIndexFinancialStreetPropertyChangeTablePriceChangeinSharePrice1M3M1Y股价变动1个月3个月1年房Abs169416告绝对变动地ReltoHSIndex825193产报相对恒指变动AvgSharepriceHK242525行究平均股价港元SourceBloombergGuotaiJunanInternationalPropertySector业研YearEndTTurnoverNetProfitEPSEPSPERBPSPBRDPSYieldROE券年结ablePr收入股东净利每股净利每股净利变动市盈率每股净资产市净率每股股息股息率净资产收益率ofit1231证RMBmRMBmRMBxRMBxRMB2021A132013803691255330570602221131252022A13881210324122663159070163761042023F16411440384185583380070211941182024F193317304632064836320602541141322025F22772110566222393943060311139149TableBaseDataSharesinissuem总股数m3735Majorshareholder大股东FinancialStreetGroup344MarketcapHKm市值HKm9039Freefloat自由流通比率277个月平均成交股数净负债股东资金金3monthaveragevol3000457FY23NetgearingFY23Netcash52WeekshighlowHK52周高低HK30002040FY23EstNAVHKFY23每股估值港元57告融SourcetheCompanyGuotaiJunanInternational街报物究StreetProperty01502PropertyHKStreet业研券ncial证FinaSeethelastpagefordisclaimerPage1of6TablePageHeaderFinancialStreetProperty01502HK1raMthgiRelbaT我们维持金融街物业公司买入的投资评级目标价为300港元作为一家具有国企背景的小而美的物管公司我们认为金融街物业获取非住宅项目的能力将进一步增强这将有助于其在未来几年实现稳健增长我们维持公司2023-2025年的每股盈利预测分别为人民币0384元人民币0463元和人民币0566元即2023-2025年期间的年复合增长率为204采用72倍的2023年市盈率计算我们维持公司300港元的目标价并维持公司买入的投资评级2023年上半年增长富有韧劲成本控制改善2023年上半年的业绩增长保持韧性反映了公司1在管面积的稳步增长2从去年疲软的外部环境中复苏以及3成本控制的改善2023年上半年收入同比增长64达到人民币7124亿元物业管理服务收入为人民币5323亿元同比增长41占总收入的747多元化业务及其他业务收入同比增长138至人民币180亿元主要由于1增值服务业务复苏及2公司餐厅客流量提升2023年上半年毛利率同比微降17个百分点至178主28August2023要由于公建类和产业园区项目增多导致毛利率下降尽管收入有所增长公司的行政开支于2023年上半年仍同比下跌130令行政开支占收入的比率同比下降10个百分点至42随着成本控制的改善2023年上半年股东净利润录得较大增长同比增长148至人民币7110万元增强获取非住宅项目的能力与2022年年中相比截至2023年年中公司新增在管项目29个在这29个项目中非住宅项目占21个占比高达724这些非住宅项目大多为高新区文旅项目和产业园区显示了公司在获取公建类项目方面的强大实力以及与地方政府的密切关系部分重点新项目包括山东淄博阿特拉斯科普柯产业园山东东营方兰德高新区新材料产业园重庆三桥洞Park陕西榆林国家能源神朔大酒店项目公司还加快了对政府机关及军队营区项目的获取2023年上半年公司中标北京市房山区政府办公区呼伦贝尔市下辖某自治旗政府办公区和北京某空军营区项目我们认为公司的国企背景和在金2raMthgiRelbaT融街区管理方面的良好声誉将成为其获取非住宅项目的独特优势我们认为未来几年公司在非住宅项目管理方面的扩张可能会超出市场预期以目前的股价计算股息率具有吸引力在2023年上半年业绩会上管理层表示公司将保持50以上的派息率并有望达到55基于我们对2023年每股盈利人民币0384元及潜在派息率55的预测2023年的每股股息可能达到0231港元按照约240港元的股价计算公司2023年的派息率可能达到96鉴于公司稳健的盈利增长前景我们认为目前的派息率对中长期投资者具有吸引力01502HK催化剂1短期内获得更多优质写字楼项目2盈利能力改善3餐饮服务扭亏为盈主要下行风险1总在管面积增速低于预期2写字楼需求疲软3人工成本超预期上涨金融街物业2raMthgiRelbaTFinancialStreetPropertyCompanyReport请见尾页免责声明Page2of6TablePageHeaderFinancialStreetProperty01502HK1raMthgiRelbaT表1金融街物业2023年上半年业绩概要损益表数据人民币百万元1H20221H2023变动收入67071264-物业管理64167553-餐饮服务2837321毛利13112631-其他收入收益及亏损63512行政开支353013028August2023金融资产减值损失净额63422其他损失净额01450融资成本净额59928应占联营及合营公司业绩0029667税前利润10210638所得税3227158少数股东权益8722股东净利润6271148毛利率19517817ppt股东净利润932ra100MthgiRe07lpptbaT资产负债表数据人民币百万元20221H2023变动净负债现金1545151817总权益1217122507净资产负债率NetcashNetcashna贸易及其他应收账款243301242贸易及其他应付账款55158765运营数据20221H2023变动01502HK合约面积百万平方米3772385622在管面积百万平方米3496361233资料来源公司国泰君安国际金融街物业2raMthgiRelbaTFinancialStreetPropertyCompanyReport请见尾页免责声明Page3of6TablePageHeaderFinancialStreetProperty01502HK表同业估值比较1raMthgiRelbaT2公司名称股票代码货币市值百万港元市盈率市净率ROEDY2022A2023F2024F2025F2022A2023F2024F2025F2023F2023F港股上市的中国大型物业管理公司华润万象生活01209HKHKD776053022541991644845393218717万物云-H股02602HKHKD31937166137110921716151311616中海物业02669HKHKD298782351791421138361463538217碧桂园服务06098HKHKD285711266353500706060511051保利物业-H股06049HKHKD217741681461201012523201716417绿城服务02869HKHKD12606197155128106161514131003128August2023恒大物业06666HKHKD745946354953331288032511na融创服务01516HKHKD7336na8865760908080710145雅生活服务03319HKHKD6887323229270504040314724金科服务-H股09666HKHKD6781na12711099111110098900简单平均15912210188190624178924加权平均2131661331123326282215722港股上市的中国中小型物业管理公司旭辉永升服务01995HKHKD5335224nanana26nanananana滨江服务03316HKHKD5329na3531290505040313200建发物业02156HKHKD5128787263561110090914576越秀服务06626HKHKD479452nanana4180nanananana2raMthgiRelbaT新城悦服务01755HKHKD410414033302805na080824000世贸服务00873HKHKD38013835302607050504151116建业新生活09983HKHKD2941645949390707060611885卓越商企服务06989HKHKD272129nanana03nanananana宝龙商业09909HKHKD2687395nanana09nanananana德信服务集团02215HKHKD239007nanana01nanananana中骏商管00606HKHKD237869nanana07nanananana金茂服务00816HKHKD2242na353228030303038643和泓服务06093HKHKD179229nanana05nanananana合景悠活01502HK03913HKHKD176246nanana10nanananana星盛商业06668HKHKD140542nanana14nanananana华发物业服务00982HKHKD116778nanana06nanananana远洋服务06677HKHKD1160nananananananananana新希望服务03658HKHKD91244nanana07nanananana金融街物业金融街物业-H股01502HKHKD90434nanana01nanananana荣万家-H股02146HKHKD79079nanana05nanananana融信服务02207HKHKD70193nanana09nanananana彩生活01778HKHKD669nananananananananana苏新服务02152HKHKD62531nanana01nanananana时代邻里09928HKHKD54229896945020504046932奥园健康03662HKHKD53730nanana03nanananana2raMthgiRelbaT东原仁知服务02352HKHKD527na04nana0201nana262719FinancialStreetProperty银城生活服务01922HKHKD52140nanana05nanananana康桥悦生活02205HKHKD5111905nana0202nana312589鑫苑服务01895HKHKD494133nanana06nanananana祈福生活服务03686HKHKD48852nanana04nanananana京城佳业02210HKHKD456nananananananananana第一服务控股02107HKHKD38515nanana03nanananana宋都服务09608HKHKD358nananana03nanananana力高健康生活02370HKHKD33679595447108080807177118鲁商服务-H股02376HKHKD315987461569312100918458佳兆业美好02168HKHKD313224nanana26nanananana中奥到家01538HKHKD269na3531290505040313200正荣服务06958HKHKD249787263561110090914576兴业物联09916HKHKD22052nanana4180nanananana弘阳服务01971HKHKD20514033302805na080824000浦江中国01417HKHKD1883835302607050504151116朗诗绿色生活01965HKHKD185645949390707060611885佳源服务01153HKHKD16829nanana03nanananana领悦服务集团02165HKHKD137395nanana09nanananana烨星集团01941HKHKD7207nanana01nanananana简单平均69nanana07nananananaCompanyReport加权平均na353228030303038643资料来源Bloomberg国泰君安国际请见尾页免责声明Page4of6TablePageHeaderFinancialStreetProperty01502HK1raMthgiRelbaT财务报表及比率TableIncomeStatement损益表TableBalanceSheet资产负债表Yearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FYearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FTotalrevenue13201388164119332277PPE7779757166-PropertymanagementandVAS12651327156418392162InterestsinassociatesJVs1518212427-Cateringservices56617694114Intangibleassets98888Costofsales10581140134215741848Prepaymentsandotherreceivables00000Grossprofit263249299359429Deferredtaxassets317171717-Sellingandmarketingexpenses00000Othernon-currentassets234848484828August2023-Administrativeexpenses828398115135Totalnon-currentassets127171170168167-Impairmentlossesonfinancialassets35222-Otherincomeexceptional1516000Inventories0091929Operatingprofit192177199242291Contractassets00000-Financeincomecostsnet713182023Tradeandotherreceivables210243287338398-ShareofresultsofJVsandassociates33333Restrictedcash86101101101101Profitbeforetax202193220265318Cashcashequivalents13981444167619402254Incometax5157597584Othercurrentassets5943434343Profitaftertax151136160191233Totalcurrentassets17531831211624412825Non-controllinginterest1315171822Totalassets18802001228626092992Shareholdersprofitloss138121144173211036903240384046305662raMthgiRelbaTBasicEPSRMBTradeandotherpayables508551656773911Contractliabilities132112132156183TableCashFlowStatement现金流量表Short-termborrowings00000Yearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FCurrenttaxliabilities113695167246OperatingactivitiesOthercurrentliabilities2229292929Totalcurrentliabilities67472891211251369Profitbeforeincometax202193220265318Depreciationamortisation2938353533Impairmentoftradeandotherreceivables35000Long-termborrowings00000Financecosts24111Contractliabilities0000001502HKInterestincome916172023Deferredtaxliabilities00000Others356333Othernon-currentliabilities4156565656Changesinworkingcapital6315727995Totalnon-currentliabilities4157575757NetcashfromoperationsTotalliabilities71578496911811426161263307356419金融街物业Incometaxpaid4346035Cashfromoperatingactivities118217307353414Totalshareholdersequity11421180126313561473InvestingactivitiesMinorityinterest2237547294Interestreceived916172023Totalequity11641217131714281566PurchaseofPPEintangibleassets239323028TableFinancialRatio财务比率Acquisitionsdisposalsofsubsidiaries33000Paymentproceedsfromotherfinancial2021A2022A2023F2024F2025F2raMthgiRelbaTassets00000Revenuegrowth11951182178178FinancialStreetPropertyOtherinvestingcashflow262000Grossprofitgrowth4854201202195Cashfrominvestingactivities145915116Operatingprofitgrowth51454733215205FinancingactivitiesShareholdersprofitgrowth313121186204223DividendpaidtoownersoftheCompany6983617995Increaseindebts00000Grossmargin199179182186188Capitalraised10000Operatingprofitmargin146127121125128Interestpaid00111Shareholdersprofitmargin10487878993Otherfinancingcashflow1929000ROE125104118132149Cashfromfinancingactivities88112607894ROA7662677175Netchangesincash1646232264314Cashatbeginningofyear14001398144416761940Currentratiox2625232221Exchangelosses180000NetgearingratioNetcashNetcashNetcashNetcashNetcashCashatendofyear13981444167619402254Totalliabilitiestotalassets381392424453477资料来源公司国泰君安国际Receivableturnoverdays498596589590590Payableturnoverdays17241697164216571663CompanyReport请见尾页免责声明Page5of6TablePageHeaderFinancialStreetProperty01502HK1raMthgiRelbaT个股评级标准参考基准香港恒生指数评级区间6至18个月评级相对表现相对表现超过15买入或公司行业基本面展望良好相对表现5至15收集或公司行业基本面展望良好相对表现-5至528August2023中性或公司行业基本面展望中性相对表现-5至-15减持或公司行业基本面展望不理想相对表现小于-15卖出或公司行业基本面展望不理想行业评级标准参考基准香港恒生指数评级区间6至18个月评级相对表现2raMthgiRelbaT相对表现超过5跑赢大市或行业基本面展望良好相对表现-5至5中性或行业基本面展望中性相对表现小于-5跑输大市或行业基本面展望不理想01502HK利益披露事项1分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员2分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益金融街物业3国泰君安或其集团公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1或以上4国泰君安或其集团公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系5国泰君安或其集团公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动6没有任何受聘于国泰君安及其集团公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员没有任何国泰君安及其集团公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员2raMthgiRelbaT免责声明FinancialStreetProperty本研究报告并不构成国泰君安证券香港有限公司国泰君安对购入购买或认购证券的邀请或要约国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务例如配售代理牵头经办人保荐人承销商或自营投资国泰君安的销售人员交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策本研究报告中的资料力求准确可靠但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测而政治和经济状况具有不可预测性和可变性因此可能具有不确定性投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险如有需要投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用如果此等发布公布可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定2023国泰君安证券香港有限公司版权所有不得翻印香港中环皇后大道中181号新纪元广场低座27楼电话8522509-9118传真8522509-7793网址wwwgtjaicomCompanyReport请见尾页免责声明Page6of6