国企背景“小而美”物管公司。金融街物业（“公司”）是一家国企背景小型物管公司，公司单一最大及控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，为一家国有企业。第二大股东为中国人寿保险（集团）公司。公司最重要的管理项目之一是北京金融街。北京金融街位于北京阜成门至复兴门的西二环路，是国内外金融机构的总部与分支机构的聚集地。公司管理的物业整体质地优秀，多为高端商务类型，且集中在一二线城市核心CBD以及产业园区等，是一家经营稳健的“小而美”物管公司。
　　在高端商务物业管理领域拥有独特资源。考虑到住宅物业销售下行，我们认为当前非住宅物业管理板块，尤其是对现有核心资产的物业管理更受市场关注。公司以北京金融街区域管理为起点，在高端商务物业管理领域形成了自己独特的内在优势。目前，公司已将物业管理服务拓展至淮安金融城、重庆江北嘴金融城、天津环球金融中心、南京金融城等更多高线城市的金融产业园。公司为这些CBD区域的商务物业（尤其是写字楼）提供行业领先的物业服务，而这些物业均为非住宅物业管理领域的稀缺资源。我们预计金融街物业将凭借其商务物业管理经验和国企背景，稳步拓展更多城市核心地段的高端写字楼业务。
　　合资企业在公司稳健扩张中发挥了重要作用。2023年上半年和2022年，公司分别成立了1家和5家合资公司，拓展更广阔的业务范围。目前，金融街物业共拥有23家合资公司，其中大部分合资公司推进公司与CBD、产业园等优质资源开展紧密合作。金融街物业通常与项目方或业主成立合资公司，通过与合作伙伴的长期合作，成就业务的稳定性。我们认为，在通过合资企业扩展业务的方式上，金融街物业具备两个竞争优势：1）在商务物业管理领域的品牌声誉；2）国企背景。在我们看来，考虑到其合作伙伴通常为地方国企，质量较高，我们认为这种扩张方式比盲目收购一些不确定性较高的项目更为重要。
　　凭借国企背景，公司在公建类管理领域也发展迅速。得益于与地方政府在CBD和产业园管理方面的合作，公司在公建类物业管理领域也得到了快速发展。2020年到2022年，公司公建类在管面积占比从18.0%上升到33.4%。公建类物业包括医院、学校、景区、体育场馆和军队物业。虽然公建类管理的盈利能力不如写字楼，但可以为公司提供稳定的现金流及合理的利润率。随着军队物业管理社会化，军队物业可能成为公司业绩增长点。2022年，公司获得4个新业务项目，包括海警总队、郑州解放军信息工程大学宿舍区、无锡某部队服务项目、北京某部队营区。
　　我们预计公司2022-2025年的盈利年复合增长率将达到20.0%。考虑到公司在非住宅物业管理领域的稳健扩张，我们预计公司2023-2025年的股东净利润将分别达到人民币1.44亿元、人民币1.73亿元和人民币2.11亿元。公司2023-2025年每股盈利分别为人民币0.384元、人民币0.463元和人民币0.566元，对应2022-2025年间的年复合增长率为20.4%，处于行业领先水平。我们目前给予公司“买入”的投资评级，并给予3.00港元的目标价，相当于7.2倍的2023年市盈率。