研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年08月30日房地产行业周报2023年第34周推荐维持政策进入密集出台期博弈延续板块行情本周8月21日-8月25日申万一级行业指数普遍下跌房地产华创证券研究所指数下跌34在31个一级行业板块中排名第20位证券分析师单戈政策要闻中央层面1央行8月对LPR进行非对称调整1年期LPR下邮箱shangehcyjscom调个基点至年期维持不变住建部央行金融103455LPR422执业编号S0360522110001监管总局联合推动落实认房不用认贷政策措施此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱3财政部税务总局继续实施公共租赁住房税行业基本数据收优惠政策至2025年底地方层面1上海市委副书记市长龚正坚决守占比住不发生系统性金融风险的底线促进房地产市场平稳健康发展重庆市2股票家数只111001委副书记市长胡衡华要用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房总市值亿元1566848172需求有利于房地产市场相关政策能出尽出应出早出浙江金华首创3流通市值亿元1476248210城中村拆迁安置公积金贷款针对城中村改造的安置户探索信用承诺抵押贷款模式4青岛延续提取住房公积金支付购房首付款阶段性支持相对指数表现政策至明年8月31日5山东威海优化住房公积金业务提出增加租房提1M6M12M取频次放宽离职提取时限优化提前部分还款方式等多项措施6广东汕绝对表现04-37-19头公积金贷款取消户籍地和缴存地限制7山西促进住房消费督促城相对表现553255市政府调整优化房地产政策延续完善并落实好购房补贴公积金贷款带押过户等政策工具扎实做好保交楼各项工作8浙江嘉兴推出212022-08-302023-08-29条楼市新政以促进房地产市场平稳健康发展包括全面取消限购限售91公司动态1万科将实施2022年度A股分红派息每股068元股权登-8记日为8月24日2碧桂园中海以13亿收购公司所持广州亚运城联营项-16220822112301230423062308目公司2667权益公司出售事项所得款项目前主要拟用于保交楼等项目建设开支3越秀地产上半年实现营收321亿元同比上升26累计合同房地产沪深300销售金额约8363亿元同比上升71新增土储总建面217万平方米公司相关研究报告称有信心超额完成1320亿元销售目标并继续积极参与广州城市更新4绿城中国上半年营收56976亿元同比下降12股东应占利润2545亿元房地产行业周报2023年第33周央行继续同比增长413报告期内新增19个项目总建筑面积约257万平预计可落实首套房贷利率政策动态调整机制售货值达571亿元一二线占比达892023-08-24销售下滑土地投资缩量头部房企月报7月销售端需求端仍然较为疲弱1从我们监测的21城数据来看本周21城2023-08-16房地产行业周报2023年第32周行业风险商品房日平均成交面积环比下降11同比下降302从我们监测的11再暴露城数据来看本周二手房日均成交面积环比上涨32023-08-15投资策略政治局会议后各地因城施策空间进一步打开预计高能级城市将采取因区施策策略定向放松外围区域需求端政策且政策周期会拉的比较长可以积极参与博弈的机会建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企关注招商蛇口滨江集团天地源中新集团越秀地产等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号房地产行业周报目录一行情回顾股市普遍下跌地产板块排名靠后4二政策要闻央行下调1年期LPR嘉兴全面取消限购限售5三销售端新房市场需求端回落二手房市场小幅回暖7一新房市场21城成交面积环比下降11同比下降307二二手房市场11城成交面积环比上涨3同比下降58四融资端本周发债以国央企为主9五投资建议10六风险提示10证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业周报图表目录图表1本周申万地产板块下跌34板块排名第20位4图表2珠江股份周涨幅达1034图表3光大嘉宝周跌幅1064图表4本周碧桂园服务上涨1915图表5本周融创中国下跌1985图表68月1年期LPR调降10BP至3455图表7各地房地产政策回顾6图表8越秀继续积极参与广州城市更新碧桂园13亿出售广州亚运城27权益7图表9本周21城商品房单日平均成交面积31万方8图表10本周21城周度成交面积218万方8图表11本周11城合计二手房日平均成交面积19万方销售数据小幅回升9图表12本周11城二手房成交面积134万方9图表13本周招商蛇口发行75亿元公司债和20亿元中期票据10证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业周报一行情回顾股市普遍下跌地产板块排名靠后本周申万地产板块下跌34本周8月21日-8月25日申万一级行业指数中房地产指数下跌34在31个一级行业板块中排名第20位图表1本周申万地产板块下跌34板块排名第20位201000-10-20-30-40-50-60环农食传煤银石家有社非医公基建钢通汽纺房电国计美综商轻交机电建保林品媒炭行油用色会银药用础筑铁信车织地子防算容合贸工通械力筑牧饮石电金服金生事化材服产军机护零制运设设装渔料化器属务融物业工料饰工理售造输备备饰周涨跌幅资料来源Wind华创证券本周A股板块内涨幅第一为珠江股份累计涨幅达103从A股表现来看涨幅排名前5的个股分别为珠江股份大龙地产天健集团特发服务京投发展跌幅前五的个股分别为光大嘉宝金科股份财信发展中国武夷万业企业图表2珠江股份周涨幅达103图表3光大嘉宝周跌幅106120光金财中万信南华中云大科信国业达国夏交南100嘉股发武企地置幸地城宝份展夷业产业福产投800060-2040-4020-6000-80珠大天特京渝中万城天江龙健发投开迪通建房-100股地集服发发投发发发份产团务展资展展展-120A股涨幅前十A股跌幅前十资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券本周港股板块内涨幅第一的为碧桂园服务上涨191从港股表现来看涨幅排名前五的个股分别为碧桂园服务恒大物业融创服务中海物业新城悦服务跌幅前五的个股分别为融创中国世茂集团融信中国中骏集团控股金地商置证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业周报图表4本周碧桂园服务上涨191图表5本周融创中国下跌198250中国200中海150骏外融世融集金富中金万宏100创茂信团地力国茂科洋中集中控商地金服企集50国团国股置产茂务业团0000碧恒融中新碧绿美新合桂大创海城桂城的城生-50园物服物悦园服置发创服业务业服务业展展-100务务集团-150-200-250港股涨幅前十港股跌幅前十资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券二政策要闻央行下调1年期LPR嘉兴全面取消限购限售中央层面1央行8月对LPR进行非对称调整1年期LPR下调10个基点至3455年期LPR维持42不变2住建部央行金融监管总局联合推动落实认房不用认贷政策措施此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱3财政部税务总局继续实施公共租赁住房税收优惠政策至2025年底图表68月1年期LPR调降10BP至345时间发布单位内容中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布8月1年期贷款市场报价利率2023821中国人民银行LPR报345上月为355下降10个基点5年期以上LPR报42上月为42保持不变住建部央行金融监管总局联合印发了关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知推动落实购买首套房贷款认房不用认贷政策措施通知明确居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在2023825住建部央行金融监管总局当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱供城市自主选用财政部及税务总局联合发布关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告支持公共租赁住房以下称公租房建设和运营其中包括对公租房建设期间2023825财政部税务总局用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税在其他住房项目中配套建设公租房按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设管理公租房涉及的城镇土地使用税对公租房经营管理单位免征建设管理公租房涉及的印花税等资料来源中国人民银行中华人民共和国财政部华创证券整理地方层面1上海市委副书记市长龚正坚决守住不发生系统性金融风险的底线促进房地产市场平稳健康发展2重庆市委副书记市长胡衡华要用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求有利于房地产市场相关政策能出尽出应出早出3浙江金华首创城中村拆迁安置公积金贷款针对城中村改造的安置户探索信用承诺抵押贷款模式4青岛延续提取住房公积金支付购房首付款阶段性支持政策至明年8月31日5山东威海优化住房公积金业务提出增加租房提取频次放宽证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业周报离职提取时限优化提前部分还款方式等多项措施6广东汕头公积金贷款取消户籍地和缴存地限制7山西促进住房消费督促城市政府调整优化房地产政策延续完善并落实好购房补贴公积金贷款带押过户等政策工具扎实做好保交楼各项工作8浙江嘉兴推出21条楼市新政以促进房地产市场平稳健康发展包括全面取消限购限售图表7各地房地产政策回顾时间地区政策类型政策内容上海市委副书记市长龚正主持召开市政府常务会议会议指出要持续用力扩大市场需促进房地产市场平稳求继续发挥好消费拉动经济增长的基础性作用继续扩大有效投资加大招商引资力度2023821上海健康发展激发民间投资活力多措并举稳住外贸基本盘要持续用力防范化解重大风险坚决守住不发生系统性金融风险的底线促进房地产市场平稳健康发展重庆市委副书记市长胡衡华主持召开推动城市建设和房地产发展工作专题会议他强调要用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展有利于房地产市场相要着力解决政策问题研究落实好有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措相关政策2023821重庆关政策能出尽出应出能出尽出应出早出要着力解决房地产项目配套设施问题加快推进前期工作尽快启早出动建设要着力解决保交楼和两久两改项目等资金问题抓好向上争取和内部挖潜多渠道筹集资金金华市首创城中村拆迁安置公积金贷款针对城中村改造的安置户探索信用承诺抵押贷款模式提前连续缴存6个月公积金即可享受贷款对还未分房到户的安置户首创城中村拆迁安置2023822浙江金华探索承诺抵押模式约定使用公积金贷款支付安置房差价对已取得安置房不动产证公积金贷款的探索信用抵押贷款模式直接用安置房抵押办理公积金贷款提前偿还原有商业信用等贷款减轻还贷压力延续提取住房公积金青岛市住房公积金管理中心发布关于延续提取住房公积金支付购房首付款阶段性支持2023822青岛支付购房首付款阶段政策的通知在青岛市行政区域内购买家庭首套自住新建商品房的支持购房人及其直性支持政策系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款政策放宽有效期延长至2024年8月31日威海市住房公积金管理中心发布关于优化住房公积金业务办理事项的通知重点提出2023822山东威海优化住房公积金业务增加租房提取频次放宽离职提取时限优化提前部分还款方式实现房屋套数证明免提交推行亮码可办服务汕头市住房公积金管理中心发布关于汕头住房公积金贷款取消异地限制的通知关于开通住房公积金贷款直冲部分结清还款业务的通知两则通知规定即日起对异地公积金贷款取消户籍缴存住房公积金到汕头市购房的职工取消其与配偶必须有一方为汕头市户籍或一方须在2023823广东汕头地和缴存地限制汕头市缴存住房公积金的条件限制住房公积金贷款取消户籍地和缴存地限制只要符合住房公积金贷款条件的住房公积金缴存职工均可以在申请办理使用住房公积金个人住房贷款山西省政府新闻办举行山西加快转型发展系列主题新闻发布会会议要求一是促进住房消费督促城市政府调整优化房地产政策延续完善并落实好购房补贴公积金贷促进住房消费扎实做款带押过户等政策工具扎实做好保交楼各项工作二是改善住房供应优化房地产2023824山西好保交楼各项工作用地出让政策引导房企发展改善性住房项目促进房地产市场平稳健康发展三是探索现房销售在晋城市开展现房销售试点尽快形成可复制可推广的经验做法逐步推动房地产业向新发展模式转变嘉兴市住房和城乡建设局印发嘉兴市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施共计发布21条楼市新政其中提到支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求取消2023825浙江嘉兴全面取消限购限售行政限制性措施支持所有居民家庭的合理购房需求不再限制购房套数提高住房公积金贷款上限单人缴存最高贷款限额由30万元提高至40万元双人及以上缴存最高贷款证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6房地产行业周报限额由60万元提高至80万元加大住房公积金贷款支持力度全市范围内住房公积金贷款额度计算倍数从10倍提高至15倍资料来源上海发布重庆发布金华市人民政府青岛市住房公积金管理中心威海市住房公积金管理中心汕头市住房公积金管理中心山西省商务厅嘉兴市住房和城乡建设局华创证券整理公司层面1万科将于下周实施2022年度A股分红派息每股068元2碧桂园中海以13亿收购公司所持广州亚运城联营项目公司2667权益公司出售事项所得款项目前主要拟用于保交楼等项目建设开支3越秀地产上半年实现营业收入约人民币3210亿元同比上升26累计合同销售金额约人民币8363亿元同比上升710新增土储总建面217万平方米公司称有信心超额完成1320亿元销售目标继续积极参与广州城市更新4绿城中国上半年收入56976亿元同比下降120股东应占利润2545亿元较去年同期增长413报告期内新增19个项目总建筑面积约257万平预计可售货值达571亿元一二线占比达89图表8越秀继续积极参与广州城市更新碧桂园13亿出售广州亚运城27权益时间房企公告内容万科A于8月20日公告公司2022年利润分配方案将合计派发现金股息人民币8063亿元含税占公司2022年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为3565其中万科将2023820万科向全体股东不含库存股每10股派发现金红利含税人民币680元其中A股股权登记日为2023年8月24日周四除息日为2023年8月25日周五8月25日碧桂园公告披露公司旗下广州市鸿盈绿化工程有限公司同意向中海出售销售股权相当于联营公司的2667股权总代价为约人民币12915亿元碧桂园表示集团正积极化解2023825碧桂园阶段性流动压力由于集团仅于联营公司持有少数权益公司认为进行出售事项及变现销售股权价值将对本公司有利出售事项所得款项目前主要拟用本集团保交楼等项目建设开支8月25日越秀地产召开2023年中期业绩发布会会上管理层表示将维持1320亿元的年度销售目标但有信心超额完成总推销货值是2400亿元还不包括今年新增土地转化的土储2023825越秀地产目前的任务还是保现金流稳定会上还表示越秀地产是广州旧改新政中确认的做地主体之一未来将继续积极参与因为城市更新项目更能穿越风险据透露越秀地产接下来将主要在海珠区天河区进行做地工作8月25日绿城中国发布中期业绩公告报告显示绿城中国期内取得收入56976亿元同比下降120期内利润4641亿元股东应占利润2545亿元较去年同期增长413股东应占核心净利润3881亿元较去年同期增长422023825绿城中国报告期内绿城集团新增19个项目总建筑面积约257万平方米预计可售货值达571亿元一二线占比达89绿城共有土地储备项目200个包括在建及待建总建筑面积约4455万平方米其中权益总建筑面积约为2660万平方米总可售面积约为2952万平方米权益可售面积约为1747万平方米平均楼面地价每平方米约人民币7642元资料来源各公司公告观点地产网华创证券三销售端新房市场需求端回落二手房市场小幅回暖一新房市场21城成交面积环比下降11同比下降30从我们监测的21城数据来看本周21城商品房单日平均成交面积环比下降11同比下降301本周21城商品房成交面积218万方商品房日平均成交面积31万方环比下降11同比下降30仍处于近5年来低位2从累计数据来看年初至今证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号7房地产行业周报21城成交面积106亿方同比下降067图表9本周21城商品房单日平均成交面积31万方120万方10080604020013579111315171921232527293133353739414345474951532019合计2020合计2021合计2022合计2023合计资料来源Wind华创证券本周一线城市商品房成交面积为68万平环比下降91分城市级别来看一线二线三四线城市本周成交面积分别为68万方91万方59万方环比分别变化-9-215同比分别下降3231252一线城市北京上海广州深圳成交面积环比分别变化-3220-19-21二线城市中杭州成交面积环比较大幅增长为31三四线城市佛山环比增长703从累计数据来看一线城市商品房成交建面3016万方同比增长14我们监测的6个二线城市商品房成交建面4903万方同比下降711个三四线城市商品房成交建面2619万方同比下降3图表10本周21城周度成交面积218万方本周成交面积上周成交面积本年累计成交面积监测城市周环比增速周同比增速本年累计同比增速万方万方万方北京158233-32-4277214上海33527920-37124926广州137168-19-26823深圳5064-210313-1一线城市汇总681744-9-32301614杭州13210131-86874南京83795-44519-19武汉178271-34-441027-8成都368480-23-1719313苏州112180-37-32492-29宁波31296-64248-2二线城市汇总6个9051140-21-314903-7惠州31101-70-5914626扬州2029-32-621237韶关0712-39-7376-17南宁7097-27-51455-4佛山23013670-13778-14温州145123187559224绍兴0500--8324-58江门342627-71447莆田1012-202641-29泰安0910-15-7312317芜湖322064-2118-38三四线城市汇总11个595665-252619-3合计21782451-11-3010538-07资料来源Wind华创证券二二手房市场11城成交面积环比上涨3同比下降5从我们监测的11城数据来看二手房日均成交面积环比上涨31本周11城二手房成交面积134万方日平均成交面积19万方环比上涨3同比下降5二手房热度证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号8房地产行业周报小幅回暖2从累计数据来看年初至今11城二手房成交面积5388万方同比增长29图表11本周11城合计二手房日平均成交面积19万方销售数据小幅回升300万方25020015010050012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152532019合计2020合计2021合计2022合计2023合计资料来源Wind华创证券本周监测的一线城市二手房成交面积环比增长31分城市级别来看我们监测的一线二线三四线城市本周二手房成交面积分别为30万方87万方18万方环比分别变化-39-14同比分别变化-13-1-72一线城市中深圳二手房成交面积62万方环比接近0同比增长28北京二手房成交面积236万方环比下降4同比下降203从累计数据来看2个一线城市二手房成交面积1253万方同比增长196个二线城市二手房成交面积3388万方同比增长333个三四线城市二手房成交面积747万方同比增长30图表12本周11城二手房成交面积134万方本周成交面积上周成交面积周同比增本年累计成交面积本年累计同比增城市周环比增速万方万方速万方速北京236245-4-20101213深圳626202824150一线城市汇总2个298307-3-13125319杭州7190-21-527424南京12810621-1658041苏州12311210-1053123成都369343711141252青岛1109023639730厦门685426-19193-24二线城市汇总6个8707969-1338833佛山137161-14-857836金华1923-1891013江门19190-136933三四线城市汇总3个175202-14-774730合计134313043-5538829资料来源Wind华创证券四融资端本周发债以国央企为主本周发债以国央企为主仅一家民企业发债1发行规模最大的为华润置地本周共发行35亿超短期融资债券2金辉集团发行的8亿元中期票据票面利率最高为4苏高新集团本周发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低为209证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号9房地产行业周报图表13本周招商蛇口发行75亿元公司债和20亿元中期票据计划发行规模发行人企业性质债券名称票面利率债券类型亿元招商蛇口央企23招商蛇口SCP010130215超短期融资债券央企23信达投资MTN003A75-中期票据信达投资央企23信达投资MTN003B75-中期票据外滩投资地方国企23外滩MTN00240288中期票据苏高新集团地方国企23苏州高新SCP02420209超短期融资债券陆家嘴集团地方国企23陆嘴债02155273企业债金融街地方国企23金融街MTN005100353中期票据金辉集团民企23金辉集团MTN001804中期票据央企23华润置地SCP007100-超短期融资债券华润置地央企23华润置地SCP006100225超短期融资债券央企23华润置地SCP005150225超短期融资债券广安控股地方国企23广安04150306私募债安居集团地方国企23宁安02180285公司债资料来源Wind华创证券五投资建议政治局会议后各地因城施策空间进一步打开预计高能级城市将采取因区施策策略定向放松外围区域需求端政策且政策周期会拉的比较长可以积极参与博弈的机会建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企关注招商蛇口滨江集团天地源中新集团越秀地产等六风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号10房地产行业周报房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所助理研究员杨航上海财经大学学士浙江大学硕士2023年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号11房地产行业周报华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱张昱洁副总经理北京机构销售总监010-63214682zhangyujiehcyjscom张菲菲北京机构副总监010-63214682zhangfeifeihcyjscom刘懿副总监010-63214682liuyihcyjscom侯春钰资深销售经理010-63214682houchunyuhcyjscom北京机构销售部过云龙高级销售经理010-63214682guoyunlonghcyjscom蔡依林高级销售经理010-66500808caiyilinhcyjscom刘颖高级销售经理010-66500821liuying5hcyjscom顾翎蓝高级销售经理010-63214682gulinglanhcyjscom车一哲销售经理cheyizhehcyjscom张娟副总经理深圳机构销售总监0755-82828570zhangjuanhcyjscom汪丽燕高级销售经理0755-8371542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