投资要点
　　上周（2023.8.19-2023.8.25，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.8%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-2.0%，-2.9%，超额收益分别为-0.9%、0.1%。29个中信行业板块中房地产位列第13。
　　房地产基本面与高频数据：
　　（1）新房市场：上周38城新房成交面积259.8万方，环比+20.4%，同比-17.9%；2023年8月1日至8月25日累计成交790.7万方，同比27.8%。今年截至8月25日累计成交10919.6万方，同比-5.1%。
　　（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积139.7万方，环比+5.2%，同比+0.8%；2023年8月1日至8月25日累计成交502.8万方，同比3.6%。今年截至8月25日累计成交5446.7万方，同比+34.0%。
　　（3）库存及去化：14城新房累计库存9260.7万方，环比+0.5%，同比3.3%；14城新房去化周期为15.1个月，环比变动+0.3个月，同比变动0.8个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.5个月、8.7个月、17.6个月、40.7个月，环比分别变动+0.2个月、+0.2个月、+0.3个月、+0.3个月。
　　（4）土地市场：2023年8月21日-2023年8月27日百城供应土地数量为309宗，环比-38.1%，同比-55.2%；供应土地建筑面积为1753.9万方，环比-44.0%，同比-63.9%。百城土地成交建筑面积594.5万方，环比-61.3%，同比-81.6%；成交楼面价2236元/平，环比+17.8%、同比+139.7%；土地溢价率1.1%，环比-0.7pct，同比-0.1pct。
　　重点数据与政策：全国层面：住建部联合央行、金融监管局联合推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。国常会通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，全面推进保障性住房建设。财政部、税务总局、住建部延续居民换房退税优惠政策延续至2025年底；财政部、税务总局继续实施公共租赁住房税收优惠政策至2025年底。证监会优化上市房企再融资安排：不受破发、破净和亏损限制。地方层面：浙江嘉兴出台21条房地产新政，全面取消限购限售。成都、枣庄、武汉等地宽松公积金政策，提高公积金租房提取限额或下调住房公积金贷款首付款比例；金华首创城中村拆迁安置公积金贷款。沈阳放宽人才落户限制，深圳放宽人才房申购条件。
　　周观点：8月第4周新房成交数据环比上升20.4%，同比降幅持续缩窄。二手房销售环比微增同比转正。本周中央利好政策密集发布：三部委推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策；国常会通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；证监会优化上市房企再融资安排。我们认为后续一线城市局部的限购限贷政策有望跟进放松，带动市场需求企稳回升。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）城中村改造受益标的：越秀地产、城建发展、珠江股份；3）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；4）代建公司：绿城管理控股。
　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业跟踪周报房地产房地产行业跟踪周报新房销售环比持续改善三部委推动落实认2023年08月29日房不认贷政策证券分析师房诚琦增持维持执业证书S0600522100002fangcqdwzqcomcn证券分析师肖畅TableTag投资要点TableSummary执业证书S0600523020003xiaocdwzqcomcn上周2023819-2023825下同上周房地产板块中信涨跌幅-28证券分析师白学松同期沪深300万得全A指数涨跌幅分别为-20-29超额收益分执业证书S0600523050001别为-090129个中信行业板块中房地产位列第13baixsdwzqcomcn房地产基本面与高频数据1新房市场上周38城新房成交面积2598万方环比204同行业走势比-1792023年8月1日至8月25日累计成交7907万方同比-278今年截至8月25日累计成交109196万方同比-51房地产沪深300二手房市场上周城二手房成交面积万方环比102171397527同比082023年8月1日至8月25日累计成交5028万方同比-4136今年截至8月25日累计成交54467万方同比340-2-53库存及去化14城新房累计库存92607万方环比05同比--8-113314城新房去化周期为151个月环比变动03个月同比变动--14-1708个月一线新一线二线三四线城市去化周期为115个月8720228292022122820234282023827个月个月个月环比分别变动个月个月176407020203个月03个月相关研究4土地市场2023年8月21日-2023年8月27日百城供应土地数量为309宗环比-381同比-552供应土地建筑面积为17539万如何看待城中村改造带来的方环比-440同比-639百城土地成交建筑面积5945万方环比机遇与挑战同比成交楼面价元平环比同比-613-816223617813972023-08-24土地溢价率11环比-07pct同比-01pct日本房地产泡沫破裂启示录重点数据与政策全国层面住建部联合央行金融监管局联合推动落加大政策放松力度助力市场回实购买首套房贷款认房不用认贷纳入一城一策工具箱供城市自主选用国常会通过关于规划建设保障性住房的指导意见全面归良性发展推进保障性住房建设财政部税务总局住建部延续居民换房退税优2023-08-22惠政策延续至2025年底财政部税务总局继续实施公共租赁住房税收优惠政策至2025年底证监会优化上市房企再融资安排不受破发破净和亏损限制地方层面浙江嘉兴出台21条房地产新政全面取消限购限售成都枣庄武汉等地宽松公积金政策提高公积金租房提取限额或下调住房公积金贷款首付款比例金华首创城中村拆迁安置公积金贷款沈阳放宽人才落户限制深圳放宽人才房申购条件周观点8月第4周新房成交数据环比上升204同比降幅持续缩窄二手房销售环比微增同比转正本周中央利好政策密集发布三部委推动落实购买首套房贷款认房不用认贷政策国常会通过关于规划建设保障性住房的指导意见证监会优化上市房企再融资安排我们认为后续一线城市局部的限购限贷政策有望跟进放松带动市场需求企稳回升推荐关注土储充裕布局聚焦核心城市信用资质良好的房企未来有望率先受益于市场复苏和政策放松同时由于疫情影响褪去带来利润修复物业股有望迎来估值业绩的双击推荐1开发商保利发展招商蛇口滨江集团华发股份建议关注中国海外发展保利置业集团2城中村改造受益标的越秀地产城建发展珠江股份3物业公司华润万象生活绿城服务保利物业越秀服务4代建公司绿城管理控股风险提示房地产调控政策放宽不及预期行业下行持续销售不及预期行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期疫情反复发展超预期118东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报内容目录1板块观点42房地产基本面与高频数据621房产市场情况622土地市场情况1023房地产行业融资情况123行情回顾134行业政策跟踪155投资建议176风险提示17218东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图表目录图1全国38城商品住宅成交面积及同环比6图24座一线城市新房成交面积及同环比6图36座新一线城市新房成交面积及同环比6图47座二线城市新房成交面积及同环比7图521座三四线城市新房成交面积及同环比7图6全国17城二手房成交面积及同环比7图72座一线城市二手房成交面积及同环比8图85座新一线城市二手房成交面积及同环比8图93座二线城市二手房成交面积及同环比8图107座三四线城市二手房成交面积及同环比8图11各能级城市去化周期9图12一线城市商品房库存及去化周期9图13新一线城市商品房库存及去化周期9图14二线城市商品房库存及去化周期9图15三四线城市商品房库存及去化周期9图16主要城市成交信息汇总10图17百城土地供应数量11图18百城土地供应规划建筑面积11图19百城土地成交建筑面积11图20百城土地成交楼面均价11图21百城土地成交溢价率12图22房企信用债发行额周度12图23房企信用债净融资额周度12图24REITs周涨跌幅13图25房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比近1年以来涨跌幅13图2629个中信行业板块上周涨跌幅14图27上周821-825重点房企涨跌幅排名15表1上市公司盈利预测与估值202308285表2上周涨跌幅前五14表3上周涨跌幅后五15表4上周地方重点政策汇总16318东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报1板块观点1房地产开发中国房地产行业已进入到全新发展阶段由高速发展向高质量发展转变由强者恒强向稳者恒强转变由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变近两年房地产行业经历了大幅的波动行业格局变化不断销售拿地融资多方面规模房企间的分化愈发明显尤以央国企和民企的分化为甚我们认为这种分化的趋势很难在短期内发生改变行业的新时代已来临能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企如保利发展招商蛇口滨江集团越秀地产建议关注华发股份等2物业管理房地产行业正在经历较大边际变化物业公司短期交易向死而生预期修复的标的弹性最大的标的为市场对于大股东关联方开发商是否能存活分歧最大的公司业绩并非影响短期走势的核心因素中长期投资有一技傍身的公司市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值综合考虑短期因素大股东关联方情况前期估值调整幅度和长期因素市场化能力第二增长曲线推荐华润万象生活雅生活服务保利物业越秀服务3房地产代建代建行业历经30余年发展商业模式趋于成熟随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景政府代建商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升我们认为房地产代建开发的金融化专业化是大势所趋代建行业有望在未来5年维持平稳增长行业规模可观由于代建业务对企业的产品口碑信用资质服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求行业龙头公司先发优势明显预计未来能获取更高市占率推荐经营能力优秀品牌价值突出规模优势明显代建龙头企业绿城管理控股4房地产经纪2022年8月以来二手房市场率先复苏复苏程度持续好于新房20城二手房成交面积同比增速持续正增长短期看购房者对新房交付及质量信心不足购房需求转向看得见摸得着的二手房随着供需结构变化二手房市场预计承接更多刚需改善型刚需在行业有转暖迹象的背景下中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头建议关注我爱我家贝壳418东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报表1上市公司盈利预测与估值20230828总市值归母净利润亿元PE倍公司代码公司名称亿元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E001979SZ招商蛇口114942645779995913978269619891154822600048SH保利发展167318347205642348726618912814713629000002SZ万科A160322618232722422525639709689662625600383SH金地集团3306107683874658107541483443408601155SH新城控股31213944089488154432235762638572002244SZ滨江集团3203741450353626197856711597517600325SH华发股份22325782904321535268647676936320688HK中国海外发展1591232652732330042335966845825294731109HK华润置地2108280923151934883383527506696045500960HK龙湖集团1006243622378624669267134134234083773319HK雅生活服务6418402064235126523473102722411755HK新城悦服务384234845425988997877036372869HK绿城服务11754868783096321371703141012151209HK华润万象生活72022062841366745213265253519641593数据来源Wind东吴证券研究所备注1港股总市值原始单位为亿港元已转换为人民币20230828港元兑人民币中间价为1港元092人民币2标上市公司为已覆盖公司其余上市公司归母净利润市盈率为Wind一致预期518东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报2房地产基本面与高频数据21房产市场情况上周新房销售环比上升204同比降幅持续缩窄北京上海广州深圳新房成交面积环比分别为54748从新房成交看上周38城新房成交面积2598万方环比204同比-1792023年8月1日至8月25日累计成交7907万方同比-278今年截至8月25日累计成交109196万方同比-51图1全国38城商品住宅成交面积及同环比面积万方左轴同比右轴环比右轴6002005001504003001002005010000-100-50-200-300-10020230707202308252023051220230519202305262023060220230609202306162023062320230630202307142023072120230728202308042023081120230818数据来源Wind东吴证券研究所图24座一线城市新房成交面积及同环比图36座新一线城市新房成交面积及同环比面积万方左轴同比右轴环比右轴面积万方左轴同比右轴环比右轴200250200907015020015050100150100305010050100500-10-30-500-50-50-10020230804202305192023052620230602202306092023061620230623202306302023070720230714202307212023072820230811202308182023082520230512-50-10020230804202308112023051220230519202305262023060220230609202306162023062320230630202307072023071420230721202307282023081820230825数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所618东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图47座二线城市新房成交面积及同环比图521座三四线城市新房成交面积及同环比面积万方左轴同比右轴环比右轴面积万方左轴同比右轴环比右轴2002002009070150150150501001001003050505010000-10-30-50-50-50-50-100-100-100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