研究报告全文：证券研究报告房地产政策加速落地期待一线城市跟进华泰研究房地产开发增持维持2023年8月27日中国内地行业周报第三十四周房地产服务增持维持研究员陈慎本周观点政策加速落地期待一线城市跟进SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO8348621289722288月25日住建部央行金融监管总局联合印发关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知财政部税务总局住建部联合印发研究员刘璐关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告均是中SACNoS0570519070001liulu015507htsccomSFCNoBRD825862128972218央部委层面对此前住建部部长政策表态的具体落地但认房不认贷政策并非强制推行而是由地方政府自主选用根据各地政府网站的信息研究员林正衡目前无房有贷不管是否还清但仍不能享受首套房信贷政策的仅SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom北上广深个一线城市我们预计部委发文后一线城市也有望落实优化SFCNoBRC0468621289720874首套房认定标准从而进一步托底房价预期释放合理的购房需求联系人陈颖SACNoS0570122050022chenying019881htsccom上周行情回顾8675582492388上周沪深300指数下跌198房地产开发板块下跌342恒生指数上涨003中华内房股指数上涨143恒生物业服务及管理指数上涨625重点推荐目标价重点公司及动态股票名称股票代码当地币种投资评级随着政策定调政策执行经纪人预期方面的积极信号在持续增加我们期城建发展600266CH903买入华发股份600325CH1344买入待更多一二线城市落实优化地产政策并与其他一揽子经济政策形成合力滨江集团002244CH1378买入共同推动经济恢复向好稳定居民的房价预期和购房需求我们看好具备充越秀地产123HK1170买入裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企建发国际集团1908HK2562买入本周重点推荐1A股开发城建发展华发股份滨江集团等2港股华润置地1109HK4489买入开发越秀地产建发国际集团华润置地中国海外发展等3物管公司中国海外发展688HK2633买入中海物业2669HK1250买入中海物业保利物业华润万象生活招商积余滨江服务等保利物业6049HK5685买入华润万象生活1209HK4747买入风险提示行业政策行业基本面下行部分房企经营风险招商积余001914CH1898买入滨江服务3316HK3018买入资料来源华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅房地产开发三六五网300295CH1951房地产服务园区开发珠江股份600684CH1032沪深300大龙地产600159CH89900房地产开发特发服务300917CH65613京投发展600683CH649房地产中介业务25渝开发000514CH396中迪投资000609CH36638物业管理万通发展600246CH27050城建发展600266CH1904002751500251000818082008220824天房发展600322CH161一周内各行业涨跌图一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅ST泛海000046CH135910高新发展000628CH114008ST世茂600823CH109025光大嘉宝600622CH105943金科股份000656CH86760财信发展000838CH847环石农煤传食银房公家有保汽基医证通钢教房建电商航纺综交机多轻计电社建中国武夷000797CH819保油林炭媒品行地用用色险车础药券信铁育地材子业天织合通械元工算力会筑天牧饮产事电金化健和产贸军服运设金制机设服与万业企业600641CH818然渔料服业器属工康人开易工装输备融造备务工信达地产600657CH758气务力发与程资新南国置业002305CH691源能源资料来源华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产本周观点8月25日住建部央行金融监管总局联合印发关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱供城市自主选用同日财政部税务总局住建部联合印发关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告自2024年1月1日至2025年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠7月27日住建部倪虹部长提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施本次两个政策文件均是中央部委层面对这一表态的具体落地但需要注意的是认房不认贷政策并非强制推行而是由地方政府自主选用根据各地政府网站的信息目前无房有贷不管是否还清但仍不能享受首套房信贷政策的仅北上广深4个一线城市我们预计部委发文后一线城市也有望落实优化首套房认定标准从而进一步托底房价预期释放合理的购房需求随着政策定调政策执行经纪人预期方面的积极信号在持续增加我们期待更多一二线城市落实优化地产政策并与其他一揽子经济政策形成合力共同推动经济恢复向好稳定居民的房价预期和购房需求我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企中长期看好1A股开发城建发展华发股份建发股份滨江集团万科A金地集团新城控股2港股开发越秀地产建发国际集团华润置地中国海外发展龙湖集团3物管公司中海物业保利物业华润万象生活招商积余滨江服务万物云免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产数读一周楼市政策红黑榜图表1一周政策红黑榜2023年8月14日-2023年8月20日时间城市政策变化政策具体内容20230821温州人才购房补贴温州市鹿城区人才房票补贴实施细则试行出台全职在鹿城区用人单位工作且经区委人才工作领导小组办公室认定的人才同时符合在职要求和住房条件的可享受补贴A类人才给予最高800万元购房补贴BCDEF1F2F3类人才分别给予160万元130万元100万元80万元60万元40万元20万元人才房票补贴20230821枣庄公积金枣庄市住房公积金管理委员会发布关于下调住房公积金贷款首付款比例的通知通知称缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房最低首付比例为20再次申请住房公积金贷款购买住房最低首付比例为30多子女家庭购房最高贷款额度提高到60万20230822成都公积金成都住房公积金管理中心发布关于调整成都住房公积金有关政策的通知征求意见稿成都公积金缴存人在重庆绵阳市域内异地购房可按缴存地提取政策申请提取本人及其配偶公积金账户余额不受户籍地工作所在地限制20230823太原限贷购房补贴太原市人民政府办公室印发关于促进房地产市场平稳发展的若干措施1在太原市购买新商品房按有关政策下限执行首套房和二套房最低按揭贷款首付比例和贷款利率2支持居民换购住房退还个人所得税自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在太原市范围内重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠3企业监管账户内资金达到商品房预售资金监管办法规定的重点监管资金额度后房企业可向商业银行申请出具保函置换重点监管额度内资金保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的3020230824汕头公积金汕头市住房公积金贷款取消户籍地和缴存地限制只要符合汕头市住房公积金贷款条件的住房公积金缴存职工均可以在汕头市申请办理使用住房公积金个人住房贷款20230825嘉兴公积金限购浙江省嘉兴市住房和城乡建设局发布嘉兴市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施支持所有居民家庭的合理限售购房需求不再限制购房套数所有商品住房含原限售房屋不再限制转让同时上调住房公积金贷款最高限额单人最高贷款额度上浮至50万元双人最高贷款额度上浮至100万元注蓝底代表放松类政策变化灰底代表收紧类政策变化白底代表中性政策变化资料来源各城市政府房管局住建委华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产新房与二手房成交8月1日-25日60城新房销售面积同比下降34其中一线下降33二线下降24三线下降47年初至今60城新房销售面积累计同比下降8其中一线上升8二线下降8三线下降13图表260城新房销售面积同比增速图表3一线4城新房销售面积同比增速60城新房销售面积当月同比增速一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速50140401203010020801060040-1020-200-30-20-40-40-50-60202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表4二线13城新房销售面积同比增速图表5三线43城新房销售面积同比增速二线13城新房销售面积同比增速三线43城新房销售面积同比增速累计同比增速累计同比增速50404030302020101000-10-10-20-20-30-30-40-40-50-50-60202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产8月1日-25日26城二手房成交面积同比下降8其中一线下降16二线下降1三线下降15年初至今26城二手房累计同比上升29其中一线上升15二线上升37三线上升23图表626城二手房成交面积同比增速图表7一线2城二手房成交面积同比增速26城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速一线2城二手房成交面积当月同比增速12060累计同比增速10050804060304020201000-20-10-20-40202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表8二线9城二手房成交面积同比增速图表9三线15城二手房成交面积同比增速二线9城二手房成交面积当月同比增速三线15城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速140120120100100808060604040202000-20-20-40-40202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1020城二手房热力图日期总计北京上海广州深圳天津重庆杭州南京武汉苏州大连厦门青岛合肥郑州南宁佛山无锡扬州金华2101789732658-71240132695031-82835628240-12235129150210242325530868912416454655781586435213251259236631352118147719398710892103100183155112-19173981052455-61152100427355-2146429915821043651789-39555824644267-74785112740411-114502105617-1360-651538-4-35109372823152111-489-11172106-29-312-76-125-22531-14-5-62-1555-61-412-662107-219-14-6-8116-24-41-38-15-273-22-41-210-43-9-30-31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风险报告发布日期2023年08月26日点击下载全文越秀地产123HK买入充裕现金强化投资能力免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产股票名称最新观点建发国际集团1H23经营业绩持续兑现维持买入1908HK公司发布1H23业绩营收244亿元同比44毛利润37亿元同比46对应毛利率152同比02pct归母净利润128亿元同比52我们维持原有的收入和毛利率假设但考虑以股代息增加的股本对股东权益的摊薄影响调整2023-25EEPS的预测至275360433元前值292383460参考可比公司2023EPE估值75倍Wind一致预期考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑我们认为公司2023E合理PE估值为87倍调整目标价至2562港币前值2552港币维持买入评级风险提示1母公司建发房产支持减少带来的风险2海西区域销售下行风险3行业销售下行风险报告发布日期2023年08月26日点击下载全文建发国际集团1908HK买入销售高质量增长拿地保持高强度华润置地FY22核心净利实现增长全面发展的行业优等生维持买入1109HK公司发布22年度业绩22营收同比-24至2071亿元核心净利润同比15至270亿元逆势实现增长毛利率同比-08pct至262考虑地产行业下行对公司结转资源的影响我们下调营收和毛利率的假设调整2023-2025年EPS预测至421467490元2023-2024E前值518588元可比公司2023EPE均值为78倍Wind一致预期考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2023EPE为94倍维持目标价为4489港币前值4429港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2023年03月31日点击下载全文华润置地1109HK买入全面均衡发展商业跨越行业周期中国海外发展22FY业绩有所下滑开发业务保持领先未来增长可期维持买入688HK公司发布2022年报营收1803亿同比下降26归母净利润233亿同比下降42毛利率同比下降22pct至213考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司23-25EPS至227259301元23-24前值为364422元可比公司平均2023EPE均值为92倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2023EPE为102倍对应目标价调整至2633港币前值2800港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2023年04月02日点击下载全文中国海外发展688HK买入市场地位持续提升增长将为主旋律中海物业23H1归母净利润同比快速增长维持买入评级2669HK公司8月21日发布半年报23H1实现营收716亿港币同比23归母净利润73亿港币同比39高于我们对于2023全年归母净利润增速的预测29我们维持23-25年EPS为050064081港币的盈利预测可比公司平均2023PE为20倍Wind一致预期考虑到公司持续兑现进取的十四五增长目标以及优异的市拓表现我们认为公司合理2023PE为25倍目标价1250港币前值1300港币基于26倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2023年08月21日点击下载全文中海物业2669HK买入利润再创佳绩市拓快速增长保利物业23H1归母净利润同比22维持买入评级6049HK公司8月22日发布半年报23H1实现营收714亿元同比11归母净利润76亿元同比22我们维持23-25年EPS为252318389元的预测预计25年EPS为389元可比公司平均2023PE为21倍Wind一致预期考虑到外部环境影响下公司成长速度有所放缓我们收窄估值溢价认为公司合理2023PE为21倍目标价5685港币前值7192港币基于25倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2023年08月23日点击下载全文保利物业6049HK买入深耕非住业态管理效能提升华润万象生活业绩保持中高速增长维持买入评级1209HK公司3月28日发布年报22年实现营收1202亿元同比35归母净利润221亿元同比28略超我们预期211亿元派息率同比8pct至45我们维持2324年EPS为126161元的预测新引入25年EPS预测202元可比公司平均2023PE为17倍Wind一致预期考虑到公司具备韧性的业绩表现商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展我们认为公司合理2023PE为33倍目标价4747港币前值4663港币基于33倍2023PE维持买入评级风险提示经济环境和疫情带来的经营风险收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2023年03月28日点击下载全文华润万象生活1209HK买入业绩韧性成长迎接万象更新招商积余23H1扣非业绩同比快速增长维持买入评级001914CH公司8月24日发布半年报23H1实现营收698亿元同比24归母净利润42亿元同比27扣非归母净利润38亿元同比47我们维持23-25年EPS为073088105元的盈利预测可比公司23年平均PE为19倍Wind一致预期考虑到公司非住宅竞争壁垒突出我们依然认为合理23PE估值水平为26倍目标价1898元维持买入评级风险提示关联房企支持减弱盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2023年08月24日点击下载全文招商积余001914CH买入扣非业绩快速增长市拓保持韧性免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产股票名称最新观点滨江服务23H1营收同比快速增长维持买入评级3316HK公司8月25日发布半年报23H1实现营收119亿元同比43归母净利润23亿元同比21考虑到公司毛利率有所下滑我们下调5S增值服务非业主增值服务毛利率预测预计23-25年EPS至187241304元前值198258331元可比公司平均2023PE为16倍Wind一致预期虽然公司质地较优但规模较小二级市场流动性偏低我们认为公司合理2023PE为15倍目标价3018港币前值3838港币基于17倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企经营风险市拓规模和盈利能力下行风险5S增值服务不及预期报告发布日期2023年08月26日点击下载全文滨江服务3316HK买入营收快速增长装修业务持续放量资料来源Bloomberg华泰研究预测风险提示行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策存在不确定性在新发展模式的指引下住房土地金融财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能都可能对房企经营造成扰动行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在趋势性下行风险部分房企经营风险若经营和融资性现金流修复低于预期部分房企仍可能面临较大的资金链压力进而出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析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