投资要点
　　事件：公司发布2023年中报。2023年上半年公司实现营收19.1亿元，同比下降21.2%；归母净利润7.7亿元，同比减少8.5%，业绩符合预期。
　　园区开发业务营收同比下降拖累业绩表现。2023年上半年公司营收同比下降21.2%，其中园区开发业务营收15.0亿元，同比下降25.9%，我们认为主要是受土地出让节奏放缓的影响，导致一级土地开发的收入结算滞后；绿色公用业务营收3.4亿元，同比微降0.9%。除此以外，业绩同比下降的原因还有：（1）公司毛利率同比下降7.4pct至52.5%；（2）税金及附加同比增长86.3%，主要是上年同期结转已清算项目应交税金与已计提税金差异所致。但处置子公司股权带来的投资收益和产业基金投资评估增值带来的公允价值变动收益一定程度上对冲了上述影响。因此归母净利润降幅较营收降幅更小。
　　区中园业务开启轻资产转型。截至2023年上半年末，公司累计签约落地区中园项目12个，合计建筑面积172万平方米。同时设立不动产基金管理平台中新园瑞，完成首笔资产管理业务太仓璜泾项目的投资，为未来中新智地区中园业务资产证券化做好项目储备，积累经验。
　　绿色公用业务增速提效，光伏项目稳步拓展。2023年6月，中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司正式更名为中新苏州工业园区绿色发展有限公司。新能源业务方面：公司上半年和新加坡益阁新能源、双杰电气等行业内知名企业成立合资公司。截至上半年末，中新绿能及中新春兴、中新旭德等参股公司累计完成并网170MW，在建项目65MW，储备项目500MW。新环保业务方面：公司以工业废水为发展方向，与蚌埠经开区达成传感谷工业废水厂项目合作意向。
　　产业投资能力不断强化，实现高水平产城融合。基金投资方面：截至2023年上半年末，公司累计认缴投资43支基金，较2022年末增加5支，合计认缴金额近40亿元，累计拉动各园区总投资570亿元。科创直投方面：累计投资科技类项目28个，累计投资金额5亿元，拉动总投资55亿元。2023年6月，公司成功发行用于产业投资业务的10亿元公司债券，票面利率仅2.9%，为后续业务发展储能。
　　盈利预测：公司两翼业务高速发展，尤其是光伏项目拓稳步拓展，有望形成新的业绩增长极。我们维持其2023-2025年归母净利润为18.0/20.1/22.3亿元；对应的EPS分别为1.20/1.34/1.49元/股，对应的PE为7.7X/6.9X/6.2X，维持“买入”评级。
　　风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告公司点评报告房地产开发中新集团601512中报点评区中园业务开启轻资产转型20232023年08月26日光伏项目稳步拓展证券分析师房诚琦买入维持执业证书S0600522100002fangcqdwzqcomcn证券分析师肖畅TableEPS盈利预测与估值2022A2023E2024E2025E执业证书S0600523020003营业总收入百万元4742555664347353xiaocdwzqcomcn同比21171614证券分析师白学松归属母公司净利润百万元1608179620092229执业证书S0600523050001同比6121211baixsdwzqcomcn每股收益-最新股本摊薄元股107120134149股价走势PE现价最新股本摊薄858768686619中新集团沪深300关键词TableTag业绩符合预期21TableSummary17投资要点1395事件公司发布2023年中报2023年上半年公司实现营收191亿元1-3同比下降212归母净利润77亿元同比减少85业绩符合预期-7-11-15园区开发业务营收同比下降拖累业绩表现2023年上半年公司营收同20228262022122520234252023824比下降212其中园区开发业务营收150亿元同比下降259我们认为主要是受土地出让节奏放缓的影响导致一级土地开发的收入结市场数据算滞后绿色公用业务营收34亿元同比微降09除此以外业绩同比下降的原因还有1公司毛利率同比下降74pct至5252收盘价元920税金及附加同比增长863主要是上年同期结转已清算项目应交税金与已计提税金差异所致但处置子公司股权带来的投资收益和产业基金一年最低最高价7711078投资评估增值带来的公允价值变动收益一定程度上对冲了上述影响因市净率倍101此归母净利润降幅较营收降幅更小流通A股市值百1378979区中园业务开启轻资产转型截至2023年上半年末公司累计签约落万元地区中园项目12个合计建筑面积172万平方米同时设立不动产基总市值百万元1378979金管理平台中新园瑞完成首笔资产管理业务太仓璜泾项目的投资为未来中新智地区中园业务资产证券化做好项目储备积累经验基础数据绿色公用业务增速提效光伏项目稳步拓展2023年6月中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司正式更名为中新苏州工业园区绿色每股净资产元LF909发展有限公司新能源业务方面公司上半年和新加坡益阁新能源双资产负债率LF4636杰电气等行业内知名企业成立合资公司截至上半年末中新绿能及中总股本百万股149889新春兴中新旭德等参股公司累计完成并网170MW在建项目65MW流通A股百万股149889储备项目新环保业务方面公司以工业废水为发展方向与500MW蚌埠经开区达成传感谷工业废水厂项目合作意向相关研究产业投资能力不断强化实现高水平产城融合基金投资方面截至2023年上半年末公司累计认缴投资43支基金较2022年末增加5支合中新集团601512园区开发计认缴金额近40亿元累计拉动各园区总投资570亿元科创直投方龙头地位稳固新能源及投资业面累计投资科技类项目个累计投资金额亿元拉动总投资28555务高速发展亿元2023年6月公司成功发行用于产业投资业务的10亿元公司债券票面利率仅为后续业务发展储能2023-06-2729盈利预测公司两翼业务高速发展尤其是光伏项目拓稳步拓展有望形成新的业绩增长极我们维持其2023-2025年归母净利润为180201223亿元对应的EPS分别为120134149元股对应的PE为77X69X62X维持买入评级风险提示苏州及周边地区经济发展停滞风险土地市场下行风险宏观经济环境及政策风险13东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司点评报告中新集团三大财务预测表资产负债表百万元TableFinance2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产17668211392436827742营业总收入4742555664347353货币资金及交易性金融资产3620519463357592营业成本含金融类2013234927363157经营性应收款项2495280333323681税金及附加12283237存货11009125471405415759销售费用12141719合同资产211248287328管理费用256306386478其他流动资产333347360383研发费用13212427非流动资产14787151211558516206财务费用169103107164长期股权投资3233334034493559加其他收益87100109125固定资产及使用权资产1454133612441183投资净收益388444515588在建工程9779539661047公允价值变动132000无形资产191195208222减值损失25463730商誉135189257335资产处置收益0000长期待摊费用141197营业利润2848323437184154其他非流动资产8785909794539854营业外净收支4332资产总计32455362603995343948利润总额2852323737214156流动负债804693121019911156减所得税6697779301060短期借款及一年内到期的非流动负债1941210122042273净利润2183246027913096经营性应付款项1904183017351675减少数股东损益575664781867合同负债1619187921892525归属母公司净利润1608179620092229其他流动负债2582350240704683非流动负债6378692374748029每股收益-最新股本摊薄元107120134149长期借款5075511351555199应付债券998149819982498EBIT2527293933483761租赁负债19161514EBITDA2907533158466373其他非流动负债286295306317负债合计14424162361767319185毛利率5756577257475707归属母公司股东权益13334146631613817754归母净利率3391323231233032少数股东权益4697536161427009所有者权益合计18031200242228024763收入增长率2105171715791430负债和股东权益32455362603995343948归母净利润增长率565117011881096现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E重要财务与估值指标2022A2023E2024E2025E经营活动现金流1164397938474285每股净资产元89097810771184投资活动现金流1365233424912680最新发行在外股份百万股1499149914991499筹资活动现金流70271215348ROIC789815831844现金净增加额502157411421257ROE-摊薄1206122512451256折旧和摊销380239324982612资产负债率4444447844234365资本开支724211318455PE现价最新股本摊薄858768686619营运资本变动127479013041229PB现价103094085078数据来源Wind东吴证券研究所全文如无特殊注明相关数据的货币单位均为人民币预测均为东吴证券研究所预测23东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效在法律许可的情况下东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明出处为东吴证券研究所并注明本报告发布人和发布日期提示使用本报告的风险且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利东吴证券投资评级标准投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的具体如下公司投资评级买入预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15以上增持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5与15之间中性预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5与5之间减持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15与-5之间卖出预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15以下行业投资评级增持预期未来6个月内行业指数相对强于基准5以上中性预期未来6个月内行业指数相对基准-5与5减持预期未来6个月内行业指数相对弱于基准5以上我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况如具体投资目的财务状况以及特定需求等并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码215021传真051262938527公司网址httpwwwdwzqcomcn