园区开发运营领军龙头，两翼业务加速拓展，维持“买入”评级
　　中新集团发布2022年年报。公司保持一体两翼的发展格局，进一步聚焦园区开发运营主业，实现高水平产城融合。公司园区业务毛利率有所下滑，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.6、19.9和21.8亿元（2023-2024年原值为19.2和23.7亿元），对应EPS为1.17、1.33、1.45元，当前股价对应PE为8.8、7.7、7.1倍，公司营收利润实现双增长，区中园规模不断扩大，新能源赛道加速拓展，维持“买入”评级。
　　营收利润实现双增长，绿色公用业务毛利率提升
　　公司2022年实现营业收入47.42亿元，同比增长21.1%；实现归母净利润16.08亿元，同比增长5.6%；销售毛利率和净利率分别为57.6%和46.0%；经营活动产生的现金流量净额11.64亿元，每股收益1.07元。公司园区开发业务收入38.70亿元，同比增长26.5%，毛利率下降5.4个百分点至64.7%；绿色公用业务收入7.57亿元，同比增长1.5%，毛利率提升2.9个百分点至24.1%。
　　产城融合园开启轻资产模式，区中园规模不断扩大
　　公司现有产城融合园运营稳健，开发运营面积超250平方公里，大部分项目已进入回报期，2022年新签约46平方公里的中新昆承湖园区，以轻重资产结合的模式打造数字科技和新能源两大产业极核。2022年公司新增区中园建筑面积近60万方，截至2022年末开发运营面积约280万方，其中约160万方已建成投运，均布局在长三角区域，区位优势明显。同时公司在筹备设立不动产基金管理平台中新园瑞，未来将作为公司产业类载体的资本运作平台，不断扩大资产管理规模。
　　新能源赛道加速拓展，产业投资赋能开发主业
　　2022年公司投资设立中新绿能，加快在新能源赛道布局发力，截至2022年底，参股公司已并网投运分布式光伏电站104MW，未来三年中新绿能努力向2GW目标迈进。截止2022年底，公司累计投资认缴基金38支，合计认缴金额35亿元。科创直投方面已累计投资科技项目25个，投资金额4.4亿元。
　　风险提示：市场竞争加剧、产业投资风险、新能源业务拓展不及预期。