中新集团（601512.SH）是由中国和新加坡合资成立的园区开发企业，股东结构稳定。公司上市以来业绩稳步增长，近3年CAGR达14%，股利支付率稳定30%，财务稳健。公司聚焦园区开发运营，积极吸收新加坡经验，并于2009年开始对外输出，形成围绕长三角区域的多点布局，一级土地储备丰厚，持有物业贡献稳定租金收益。公司通过两翼业务为园区提供基础设施服务，加速产业发展，分享产业成长红利。我们给予公司2023年10倍PE的估值，对应目标价12元/股，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　▍中新联手打造优质园区品牌。公司是由中国和新加坡合资成立的园区开发运营企业，形成以园区开发为主体，产业投资和绿色公用为两翼的“一体两翼”发展格局。公司股权结构稳定。截至2022年末，中方财团和新方财团分别持有公司46.8%和25.2%的股份。公司管理层由中方和新方人员组成，行业经验丰富，各司其职带领公司稳定发展。
　　▍业绩持续增长，股息稳定，财务健康。2022年，公司实现营业收入47亿元，同比增长21%；归母净利润16亿元，2019年上市以来CAGR达14%，归母净利率33.9%。园区开发运营业务是公司核心业务，贡献当期营收和毛利的82%和92%。公司分红政策稳定，2019年来股利支付率始终保持30%，按2022年末的收盘价测算，公司股息率达4.0%。公司财务安全，2022年三道红线维持绿档，货币资金覆盖一年内到期有息负债的1.9倍，短期偿债无虞。
　　▍深耕苏州工业园区，对外输出管理经验。公司始终聚焦园区开发运营，既有以土地一级开发为主的产城融合园区业务，也有以产业园区二级开发和运营为主的区中园业务。产城融合园区是公司的主要盈利来源，公司早期深耕苏州工业园区，2009年后开始向外输出，在长三角的多个城市均有布局。产城融合园区储备丰富，截至2022年末，公司合同履约成本109.9亿元，覆盖园区开发运营收入的2.8倍，其中2033年以后竣工的项目占比超过71%。
　　▍管家式服务助力产业发展，充分受益于C-REITs市场。区中园业务聚焦工业厂房、特色产业园、长租公寓的开发运营。截至2022年末，公司区中园开发运营面积280万平米，其中160万平米已投入运营。公司为区中园企业提供企业代办、政策咨询、人力资源等管家式服务，助力产业发展。2022年综合出租率超90%，运营稳定。公司有望借助C-REITs市场实现资产有序退出，持续增厚报表业绩，同时缩短园区开发资金回流周期，提高资金使用效率，贡献更高ROE。
　　▍两翼业务加速产业成长，分享产业红利。公司通过绿色公用业务，为园区内的企业提供高质量基础设施服务，提高园区绿色发展竞争力；通过产业投资帮助园区企业实现跨越式发展，加速园区产业成长，拉动区域招商投资，快速形成产业聚集。公司也通过两翼业务，分享园区产业发展带来的价值创造。
　　▍风险因素：区域经济波动；产城融合业务收入不及预期；区中园项目出租率不及预期；投资标的估值波动；公司绿色公用业务进展不及预期的风险等。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司聚焦园区开发运营，一级开发储备丰富，后续收入增长可期；区中园项目运营稳定，在建项目稳步推进，后续租金有望稳中有增。我们预计公司2023E/24E/25E营业收入55.94/63.55/70.70亿元，归母净利润17.61/21.06/22.61亿元。当前聚焦园区开发，持有大量核心资产的园区企业在估值上享有更高的溢价。参考可比公司（张江高科、上海临港、浦东金桥、南京高科）2023年4-22倍PE，考虑公司剥离房地产开发业务，聚焦园区开发运营，区中园项目聚焦围绕上海的长三角区域，我们给予公司2023年10倍PE的估值，对应目标价12元/股，首次覆盖，给予公司“买入”评级。

研究报告全文：优质园区运营商多业态稳健发展中新集团601512SH投资价值分析报告2023821中信证券研究部核心观点中新集团601512SH是由中国和新加坡合资成立的园区开发企业股东结构稳定公司上市以来业绩稳步增长近3年CAGR达14股利支付率稳定30财务稳健公司聚焦园区开发运营积极吸收新加坡经验并于2009年开始对外输出形成围绕长三角区域的多点布局一级土地储备丰厚持有物业贡献稳定租金收益公司通过两翼业务为园区提供基础设施服务加速产业发展分享产业成长红利我们给予公司2023年10倍PE的估值对应目陈聪标价12元股首次覆盖给予买入评级基础设施和现代服务产业首席分析师中新联手打造优质园区品牌公司是由中国和新加坡合资成立的园区开发运营S1010510120047企业形成以园区开发为主体产业投资和绿色公用为两翼的一体两翼发展格局公司股权结构稳定截至2022年末中方财团和新方财团分别持有公司468和252的股份公司管理层由中方和新方人员组成行业经验丰富各司其职带领公司稳定发展业绩持续增长股息稳定财务健康2022年公司实现营业收入47亿元同比增长21归母净利润16亿元2019年上市以来CAGR达14归母净利率339园区开发运营业务是公司核心业务贡献当期营收和毛利的82李想和92公司分红政策稳定2019年来股利支付率始终保持30按2022年公用环保行业首席末的收盘价测算公司股息率达40公司财务安全2022年三道红线维持分析师绿档货币资金覆盖一年内到期有息负债的19倍短期偿债无虞S1010515080002深耕苏州工业园区对外输出管理经验公司始终聚焦园区开发运营既有以土地一级开发为主的产城融合园区业务也有以产业园区二级开发和运营为主的区中园业务产城融合园区是公司的主要盈利来源公司早期深耕苏州工业园区2009年后开始向外输出在长三角的多个城市均有布局产城融合园区储备丰富截至2022年末公司合同履约成本1099亿元覆盖园区开发运营收入的28倍其中2033年以后竣工的项目占比超过71张全国管家式服务助力产业发展充分受益于C-REITs市场区中园业务聚焦工业厂房地产和物业服务房特色产业园长租公寓的开发运营截至2022年末公司区中园开发运营行业联席首席分析面积280万平米其中160万平米已投入运营公司为区中园企业提供企业代师办政策咨询人力资源等管家式服务助力产业发展2022年综合出租率超S101051705000190运营稳定公司有望借助C-REITs市场实现资产有序退出持续增厚报表业绩同时缩短园区开发资金回流周期提高资金使用效率贡献更高ROE两翼业务加速产业成长分享产业红利公司通过绿色公用业务为园区内的企业提供高质量基础设施服务提高园区绿色发展竞争力通过产业投资帮助园区企业实现跨越式发展加速园区产业成长拉动区域招商投资快速形成产业聚集公司也通过两翼业务分享园区产业发展带来的价值创造刘河维风险因素区域经济波动产城融合业务收入不及预期区中园项目出租率不房地产和物业服务及预期投资标的估值波动公司绿色公用业务进展不及预期的风险等分析师盈利预测估值与评级公司聚焦园区开发运营一级开发储备丰富后续收S1010523030004入增长可期区中园项目运营稳定在建项目稳步推进后续租金有望稳中有中新集团601512SH增我们预计公司2023E24E25E营业收入559463557070亿元归母净评级买入首次利润176121062261亿元当前聚焦园区开发持有大量核心资产的园区企当前价943元目标价1200元业在估值上享有更高的溢价参考可比公司张江高科上海临港浦东金桥总股本1499百万股南京高科2023年4-22倍PE考虑公司剥离房地产开发业务聚焦园区开发流通股本1499百万股运营区中园项目聚焦围绕上海的长三角区域我们给予公司2023年10倍PE总市值141亿元的估值对应目标价12元股首次覆盖给予公司买入评级近三月日均成交额30百万元证券研究报告请务必阅读正文之后第29页起的免责条款和声明中新集团投资价值分析报告601512SH202382152周最高最低价1053776元项目年度202120222023E2024E2025E近1月绝对涨幅-397营业收入百万元39174742559463557070近月绝对涨幅61768营业收入增长率YoY147211180136112近12月绝对涨幅1331净利润百万元15221608176121062261净利润增长率YoY164569519673每股收益EPS基本元102107117141151毛利率599576578564561净资产收益率ROE125121121130127每股净资产元81289097510801189PE9288816762PB1211100908PS3630252220EVEBITDA9985857165资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年8月18日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2中新集团投资价值分析报告601512SH2023821目录中新合资的区域园区龙头6中新联手园区龙头应运而生6股权结构稳定管理层经验丰富7业绩稳健分红稳定8收入业绩稳定增长8分红政策稳定10财务结构健康10园区开发运营稳步发展11产城融合园区储备丰厚立足苏州向长三角拓展11区中园项目是公司租金收入的增长基础17C-REITs市场有望助力公司发展19两翼齐飞分享园区产业发展红利20绿色公用巩固传统业务聚焦环保和新能源业务发展20产业投资基金与直投并重24风险因素25盈利预测及估值评级26盈利预测26估值评级27请务必阅读正文之后的免责条款和声明3中新集团投资价值分析报告601512SH2023821插图目录图1公司一体两翼业务格局6图2公司发展历史7图3公司股权结构7图4公司营业收入及同比百万元9图5公司营业收入结构9图6公司毛利润及同比百万元9图7公司整体及各业务毛利率9图8公司归母净利润及净利率百万元10图9公司三费率10图10公司历史股利分红金额和股利支付率百万元10图11公司历年股息率10图12公司有息负债及同比亿元11图13公司货币资金和一年内到期的有息负债11图14公司剔除预收账款的资产负债率和净负债率情况11图15公司现金短债比11图16收益分成模式12图17成本加成模式12图18公司存货及同比亿元12图19公司合同履约成本左轴及覆盖当期园区开发运营业务收入倍数12图20中新联合协调理事会13图21苏州工业园区建设蓝图上和现状下14图22苏州工业园区区位图14图23苏州工业园区地区生产总值结构及同比亿元15图24苏州工业园区工业总产值及同比亿元15图25苏州工业园区投资总额和实际利用外资亿美元15图26苏州工业园区进出口总额亿美元15图27苏州工业园区231产业体系16图28公司产城融合园区项目布局17图29公司各类出租性物业建筑面积万平19图30公司各类出租性物业租金收入万平19图31公司投资性房地产及同比亿元19图32公司固定资产及同比亿元19图33C-REITs总市值结构亿元20图34C-REITs流通市值结构亿元20图35中新绿发股权结构21图36公司绿色公用业务范围21图37苏州工业园区污泥处置及资源化利用产业循环图22图38苏州工业园区环境基础设施循环产业链22图39光源科技业务范围23图40公司投资净收益及同比百万元24图41公司其他非流动金融资产及账期股权投资24请务必阅读正文之后的免责条款和声明4中新集团投资价值分析报告601512SH2023821表格目录表1公司管理层情况7表2公司一级开发项目存货13表3苏州工业园区中新双方四级领导和工作机构14表4公司走出去园区开发情况17表5公司部分区中园项目情况18表6公司水务项目及处理能力21表7公司燃气业务收费标准21表8公司新环保业务典型项目22表9公司典型分布式光伏项目23表10截止2022年末公司私募基金投资情况万元24表11公司盈利预测百万元26表12可比公司估值27请务必阅读正文之后的免责条款和声明5中新集团投资价值分析报告601512SH2023821中新合资的区域园区龙头中新联手园区龙头应运而生中新苏州工业园区开发集团股份有限公司简称中新集团601512SH由中国新加坡两国政府于1994年8月合作设立作为园区开发主体和中新合作载体顺应改革开发的时代浪潮为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献公司坚持产绿双核驱动于2021年确立了以园区开发运营为主体产业投资和绿色公用为两翼的一体两翼发展格局图1公司一体两翼业务格局资料来源公司公告中信证券研究部绘制1994年2月中新两国在北京签署协议国务院批准设立苏州工业园区随后5月实施启动行政区划面积278平方公里其中中新合作区80平方公里同年8月对外经贸合作部批准中新两国成立合资公司中新苏州工业园区开发有限公司共同负责苏州工业园区的开发工作2009年以前公司主要着力深耕苏州工业园区吸收新方的园区开发和运营经验伴随园区一同发展2009年后公司走出苏州工业园区开始向外输出园区开发和运营能力在南通宿迁滁州等城市均有项目落地2019年公司剥离房地产业务成功在上交所上市逐渐确立一体两翼业务格局进入转型创新期请务必阅读正文之后的免责条款和声明6中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图2公司发展历史资料来源公司官网公司公告苏州工业园区管委会官网中信证券研究部绘制股权结构稳定管理层经验丰富公司股权结构稳定背靠国资截止2022年末苏州中方财团控股股份有限公司中方财团持有公司468的股份是公司的控股股东新加坡-苏州园区开发财团新方财团持有公司252的股份苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司园区国控是公司的实际控制人由苏州工业园区管委会和江苏省财政厅合作设立图3公司股权结构资料来源公司公告Wind中信证券研究部绘制管理层结构完整行业经验丰富公司管理层由中方和新方人员共同组成在园区开发运营园区招商能源领域横跨不同类别的不动产资产运营等方面均有十年以上的行业经验公司各位管理层各司其职保障公司一体两翼业务持续成长表1公司管理层情况姓名职务任职日期性别国籍简历董事长西安交通大学高级工商管理硕士高级经济师赵志松先生从事园区开发运营工作逾20赵志松董事总2017619男中国年拥有深厚的园区开发运营背景曾任苏州圆融发展集团有限公司董事长总裁苏州裁工业园区地产经营管理公司董事长总裁2014年6月至今任公司董事长总裁2006年任新加坡卫生部的总法律顾问官以及卫生部控股有限公司的企业秘书2010副董事新加年加入凯德置地从2011年起担任雅诗阁有限公司新加坡和马来西亚区域总经理2015陈文凯20201116男长董事坡年5月至2020年8月任新加坡土地管理局局长2020年9月至今任裕廊集团JTCCorporation总裁2020年11月至今任公司副董事长请务必阅读正文之后的免责条款和声明7中新集团投资价值分析报告601512SH2023821姓名职务任职日期性别国籍简历尹健女士从事苏州工业园区招商工作逾十年拥有丰富的招商和管理经验2002年4月董事副尹健2020520女中国至2014年8月历任苏州工业园区招商局招商一处副处长招商一处处长欧美一处处总裁长副局长2014年8月至今任公司副总裁2020年6月至今任公司董事副总裁周先生拥有二十多年能源领域行业经验历任港华投资有限公司下属项目公司总经理高周衡翔董事2020630男中国级副总裁港华集团高级副总裁战略发展兼苏浙区域总经理执行副总裁兼集团战略发展部负责人2020年6月至今任公司董事2008年加入雅诗阁中国凯德集团旗下旅宿业务2016年12月起担任雅诗阁中国董事马来陈志商董事2021615男总经理2021年9月担任凯德地产中国首席执行官负责凯德地产在中国横跨不同资西亚产类别的业务2021年6月至今任公司董事董事董2022年1月至今任公司证券部总经理纪检办公室主任2022年7月至2023年4月陆海粟事会秘2023512男中国任公司职工代表监事2023年4月至今任公司董事会秘书2023年5月至今任公书司董事历任中新苏州工业园置地有限公司现中新智地工程材料部副经理副总裁兼工程材料部詹宇副总裁2017629男中国经理常务副总裁2014年1月至2016年4月任公司总裁助理2016年4月至今任公司副总裁历任新加坡HRC私人有限公司驻上海和广州餐厅财务总监新加坡HRC私人有限公司新加洪健德副总裁2020229男总部区域财务经理HPL-HINES开发有限公司上海房产项目首席财政官2008年2月坡至2020年2月任公司总会计师2020年3月至今任公司副总裁副总裁马晓冬女士拥有深厚的投融资管理及园区开发运营背景历任苏州工业园区地产经营管理马晓冬财务总2020520女中国公司财务部总经理兼投资部总经理中新智地财务总监总裁2020年6月至今任中监新智地董事长2020年5月至今任公司副总裁田雪鸰女士从事苏州工业园区招商工作近二十年拥有丰富的招商和管理经验历任集团田雪鸰副总裁2020520女中国招商部处长副总经理南通分公司总经理招商部总经理2013年7月至2020年5月任公司总裁助理兼招商部总经理2020年5月至今任公司副总裁2009年8月至2018年11月历任公司招商部处长副总经理产业发展部副总经理米龙峰副总裁2023426男中国总经理企业发展部总经理产城发展部总经理2022年7月至今任中新智地总裁2013年10月至2018年4月任中新乐余总经理2013年10月至2022年6月中新肖建忠副总裁2023426男中国海虞总经理2022年7月至今任中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司总裁资料来源公司公告Wind中信证券研究部业绩稳健分红稳定收入业绩稳定增长上市以来公司营业收入稳定增长2022年公司实现营业收入474亿元同比增长21毛利润273亿元同比增长162019年公司上市加快处置房地产业务导致当期收入和成本大幅增加同时中新苏滁为完善区域配套加速商业项目去化拉低当期毛利率园区开发运营贡献公司主要收入和利润2022年园区开发运营业务实现收入387亿元同比增长27占比82毛利润25亿元同比增长17占比92园区开发运营业务毛利率显著高于两翼业务是公司的核心业务请务必阅读正文之后的免责条款和声明8中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图4公司营业收入及同比百万元图5公司营业收入结构营业收入百万元YoY园区开发运营绿色公用其他700060100906000408050002070400060050300040-20200030201000-4010--6002016201720182019202020212022202020212022资料来源公司公告中信证券研究部资料来源公司公告中信证券研究部图6公司毛利润及同比百万元图7公司整体及各业务毛利率毛利润百万元YoY毛利率园区开发运营绿色公用其他30004030250080207020001060501500040-10100030-2020500-3010--40020162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信证券研究部资料来源公司公告中信证券研究部业绩稳定增长2022年公司实现归母净利润161亿元同比增长6归母净利率339公司上市以来始终致力于管控费率2022年公司三费率达到92主要是报告期内公司发行10亿元创新创业公司债券导致当期利息支出提高所致报告期内公司管理费用率降低1pct至54销售费用率03稳定在低位水平请务必阅读正文之后的免责条款和声明9中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图8公司归母净利润及净利率百万元图9公司三费率归母净利润百万元YoY净利率三费率销售费用率180045管理费用率财务费用率1600401014003512003081000256800206001544001022005-0020162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信证券研究部资料来源公司公告中信证券研究部分红政策稳定公司股利支付率维持30左右公司始终坚持用稳定的现金股利回馈股东2022年公司股利分红48亿元股利支付率为30对应报告期末市值的股息率达到403具备吸引力2019年上市以来公司的股利支付率始终维持30根据公司招股说明书公司以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的10且在三个连续年度内以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30图10公司历史股利分红金额和股利支付率百万元图11公司历年股息率股利分红百万元股利支付率4540600313550030304002925300282015200271010026050250020192020202120222019202020212022资料来源公司公告Wind中信证券研究部资料来源公司公告Wind中信证券研究部注股息率按截至对应报告期末的收盘价测算财务结构健康公司债务以借款为主短期偿债压力无虞截至2022年底公司报表有息负债803亿元同比增长22其中公司借款662亿元短期借款年利率位于285-495长期借款年利率位于406-515应付债券10亿元年利率2962022年末公司货币资金362亿元覆盖一年到期债务的186倍公司货币资金充裕短期偿债压力不大请务必阅读正文之后的免责条款和声明10中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图12公司有息负债及同比亿元图13公司货币资金和一年内到期的有息负债有息负债亿元YoY货币资金亿元一年内到期债务亿元9060600080505000704060304000502030004010300200020-10100010-200-30-20162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告Wind中信证券研究部资料来源公司公告Wind中信证券研究部三道红线绿档企业财务结构高度健康截止2022年末公司剔除预收账款的资产负债率41净负债率24现金短债比19倍财务结构保持高度健康图14公司剔除预收账款的资产负债率和净负债率情况图15公司现金短债比剔除预收账款的资产负债率净负债率45406035503040253020201015010-1005-20-20162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告Wind中信证券研究部资料来源公司公告Wind中信证券研究部园区开发运营稳步发展公司聚焦园区开发运营业务既包括以一级土地开发为主的产城融合园区也包括以二级土地开发为主的区中园板块产城融合园区储备丰厚立足苏州向长三角拓展产城融合园区开发确立了立足苏州深耕长三角关注全国重点城市适度探索一带一路的战略布局2009年以前公司深耕苏州工业园区吸收新加坡的园区建设和招商经验2009年后公司开始不断向外拓展项目先后落地了苏锡通科技产业园中新苏滁高新区中新嘉善现代产业园等项目请务必阅读正文之后的免责条款和声明11中新集团投资价值分析报告601512SH2023821产城融合园区业务分为收益分成模式和成本加成模式产城融合园区业务下公司受政府委托进行土地一级开发业务在土地开发完成后由政府土地储备中心收储并将通过公开拍卖的方式予以出售在收益分成模式下公司根据土地拍卖所得扣除相关税费后确定在成本加成模式下收益根据公司实际发生的成本加成一定比例确定图16收益分成模式图17成本加成模式资料来源公司公告中信证券研究部资料来源公司公告中信证券研究部公司产城融合园区项目土地储备丰厚截止2022年末公司累计共有8个产城融合园区项目在售合同履约成本1099亿元占当期存货的998覆盖当期园区开发运营收入的283倍考虑公司园区开发运营业务还包括区中园等业务收入预计公司产城融合园区项目存货充足足够支撑未来业务发展产城融合园区项目中苏滁产业园和中新嘉善现代产业园预计分别于2035年和2033年竣工两者合计占公司合同履约成本的714未来将持续贡献产城融合园区业务的收入图18公司存货及同比亿元图19公司合同履约成本左轴及覆盖当期园区开发运营业务收入倍数存货亿元YoY合同履约成本亿元12030120覆盖当期园区开发运营倍数400350100201003008010802506006020015040-104010020-20200500-3000002016201720182019202020212022202020212022资料来源公司公告Wind中信证券研究部资料来源公司公告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明12中新集团投资价值分析报告601512SH2023821表2公司一级开发项目存货项目实际开工时间预计实际交付时间预计实际总投资额亿元2022年末存货亿元苏滁产业园基础设施20120920351279362324苏通科技产业园基础设施202001202812411048海虞新城镇项目基础设施2014012025121600693凤凰镇新型城镇化项目201602202403489240斜塘一级土地开发20150120241227992031中新嘉善现代产业园201904203312162685524中新科技城基础设施200602201412614006苏宿园区基础设施201101201605732121总计3084910986资料来源公司公告含预测中信证券研究部借鉴他山之石深耕苏州工业园区1994年苏州工业园区与公司同期成立行政区划面积278平方公里中新合作区80平方公里是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目中新双方通力协作为了推进苏州工业园区的顺利发展中新双方建立了四个层面的领导和工作机构图20中新联合协调理事会资料来源苏州工业园区管委会官网请务必阅读正文之后的免责条款和声明13中新集团投资价值分析报告601512SH2023821表3苏州工业园区中新双方四级领导和工作机构领导和工作机构具体职能中新联合协调理事会协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题由两国副总理担任理事会共同主席中新双边工作委员会由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成联络机构由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络中新集团为苏州工业园区的开发主体资料来源公司公告中信证券研究部吸取新加坡经验在实践中成长在早期苏州工业园区的建设中公司充分学习接近新加坡先进的园区建设经验1994年4月中方首批借鉴培训团规划建设赴新加坡培训苏州工业园区坚持恪守先规划后建设先地上后地下的原则并在基础设施上超前建设了高水准的九通一平基础设施目前公司已经围绕80平方公里中新合作区在苏州工业园区布局商务科教创新旅游度假高端制造与国际贸易四大功能板块形成产城融合区域一体的城市发展架构图21苏州工业园区建设蓝图上和现状下图22苏州工业园区区位图资料来源公司官网资料来源公司官网在中新两国的共同努力下苏州工业园区高速发展2022年苏州工业园区实现地区生产总值35156亿元同比增长23规上工业总产值68502亿元同比增长7固定资产投资5216亿元同比增长87进出口总额10779亿美元实际使用外资209亿美元在中新双方的合作开发下经过近30年的发展园区成为全国开放程度最高发展质效最好创新活力最强营商环境最优的区域之一在国家级经开区综合考评中实现七连冠跻身科技部建设世界一流高科技园区行列请务必阅读正文之后的免责条款和声明14中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图23苏州工业园区地区生产总值结构及同比亿元图24苏州工业园区工业总产值及同比亿元第一产业增加值第二产业增加值工业总产值YoY第三产业增加值YoY40001680002035001470003000126000152500105000200084000101500630001000420005500210000000201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源苏州工业园区管委会中信证券研究部资料来源苏州工业园区管委会中信证券研究部图25苏州工业园区投资总额和实际利用外资亿美元图26苏州工业园区进出口总额亿美元投资总额实际利用外资进出口总额进口出口YoYYoY12001002501000802008001506010060040504002002000-500201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源苏州工业园区管委会中信证券研究部资料来源苏州工业园区管委会中信证券研究部产业培育效果显著构建231产业格局在产业招商方面公司也积极学习新加坡经验并在当时借助新加坡的国际影响力为苏州工业园区吸引外资1994年4月首批中新联合招商团赴欧洲招商目前苏州工业园区已经构建231的特色产业体系累计吸引外资项目5100多个实际利用外资380亿美元请务必阅读正文之后的免责条款和声明15中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图27苏州工业园区231产业体系资料来源苏州工业园区管委会官网向外拓展积极输出中新品牌在苏州工业园区开发过程中公司在项目拓展规划建设招商亲商运营服务软件转移产业投资的园区开发运营全产业链环节都积累了相当丰富的经验能够向外提供全产业链菜单式服务2009年以后公司开始向苏州外部拓展产城融合园区业务公司围绕长江经济带和长三角区域落地了苏锡通科技产业园中新苏滁高新区中新嘉善现代产业园围绕一带一路倡议布局了苏银产业园缅甸项目围绕国家新型城镇化战略落地了苏州宿迁工业园中新海虞花园城中新鸷山桃花源项目并于2022年9月围绕苏州市域一体化战略签约中新昆承湖项目截止2022年底公司走出去产城融合园区项目开发运营面积超250平方公里请务必阅读正文之后的免责条款和声明16中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图28公司产城融合园区项目布局资料来源公司官网表4公司走出去园区开发情况规划总面积累计引进产业累计引进投资项目名称启动时间引进产业开发成果平方公里项目个亿元中新昆承湖园区202209464数字科技新能源现代服务业智能设备电子信息生命健康现代苏锡通科技产业园202005100240100服务业新能源新材料电子信息高端装备中新苏滁高新技术产业开发区20120436290850制造营养健康中新嘉善现代产业园20181216540269智能传感苏银产业园2018115370460医疗健康电子信息先进制造2022年中新海虞花园城项目持续打造江南特色小城样本各项开发建设中新海虞花园城项目201309166有序推进城市功能配套不断优化区域主通道人民路南段拓宽改造建成通车苏州外国语学校常熟校区中小学部开工建设功能配套不断完善居住配套一方桃源里开盘销售温泉酒店设计方案已完中新鸷山桃花源项目201410158成将于2023年开工苏州宿迁工业园201101182开发建设工作已基本结束目前运行良好区域城市功能日臻完善资料来源公司公告公司官网中信证券研究部注统计截至2022年底区中园项目是公司租金收入的增长基础区中园业务聚焦工业厂房特色产业园区和长租公寓等产品的开发运营公司区中园业务主要聚焦土地二级开发着力打造区位优越配套齐全的区中园产品截至2022年末公司区中园板块开发运营面积约280万平其中约160万平已经建成投入运营区中园项目围绕长三角区域布局截止2022年末公司在苏州工业园区内运营管理的标准及定制厂房约110万平公司还在中新嘉善现代产业园和苏锡通科技产业园内分别开发了中新智慧园一期和中新智能制造产业园一期项目总建筑面积约20万平方米均已建成投入运营此外中新智地围绕上海都市圈在苏州吴江南通嘉善无锡等地落地多项高标准工业载体和特色产业园项目总建筑面积约为150万平请务必阅读正文之后的免责条款和声明17中新集团投资价值分析报告601512SH2023821表5公司部分区中园项目情况占地面积建筑面积项目城市业态万平万平中新智地镇江高端装备制造产业园镇江工业厂房29中新智地常州智能制造产业园常州工业厂房213中新智地嘉善智能制造产业园嘉兴工业厂房510中新智地江阴智能制造产业园江阴工业厂房2616中新智地句容智能制造产业园句容工业厂房812中新智地吴江苏州湾智能制造产业园苏州工业厂房1729苏州苏春工业坊苏州工业厂房31苏州苏虹工业坊苏州工业厂房1苏州科技工业坊苏州工业厂房10苏州现代工业坊苏州工业厂房11苏州钟园工业坊苏州工业厂房10苏州综保工业坊苏州工业厂房7苏州新兴工业坊苏州工业厂房10德尔福科技一期苏州定制厂房26三星家电厂房苏州定制厂房74艾默生研发与整体方案中心苏州定制厂房3青年公舍苏州长租公寓19汀兰家园苏州长租公寓9苏滁公舍滁州长租公寓21中新乐璟社天津长租公寓2乐璟生活社区天翔公寓天津长租公寓1乐璟生活社区明湾公寓天津长租公寓1资料来源公司公告公司官网中新智地官网中信证券研究部管家式服务助力产业发展以中新智地为例作为公司旗下主要的区中园开发运营子公司之一中新智地依托集团丰富的产业资源提供全方位的管家式服务解决入驻企业的各类难题在区中园建设前端提供产业规划服务在区中园建设过程中提供优质的产业空间和配套生活服务空间在园区建设后端提供包括物业服务企业代办服务政策咨询人力资源在内的全方位管家式服务解决入驻企业的各类难题区中园项目出租稳定2022年公司在苏州工业园区内的工业载体的出租率约为95各类载体综合出租率超过90吸引23家世界500强企业44家领军人才企业7家入围苏州市独角兽培育名单的企业落地中新智慧园一期和中新智能制造产业园一期投入运营一年多以来引入未来工厂赛普生物等项目出租率已经达到70左右出租房地产贡献可持续租金收入根据公司2019年年报此后公司不再公布出租性房地产情况公司合计持有出租性房地产165万平贡献租金收入42亿元公司在2019年上市时集中剥离房地产业务承诺剩余的房地产项目全部自持不对外销售我们预计公司持有的出租房地产仍将持续贡献租金收入请务必阅读正文之后的免责条款和声明18中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图29公司各类出租性物业建筑面积万平图30公司各类出租性物业租金收入万平办公楼标准厂房定建厂房商业学校长租公寓办公楼标准厂房定建厂房商业学校长租公寓资料来源公司公告中信证券研究部注统计截至2019年末资料来源公司公告中信证券研究部注统计截至2019年末图31公司投资性房地产及同比亿元图32公司固定资产及同比亿元投资性房地产亿元YoY固定资产亿元YoY507016254560142040501215353040101025308520206015104-510502-100-100-1520162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告Wind中信证券研究部资料来源公司公告Wind中信证券研究部C-REITs市场有望助力公司发展C-REITs市场稳定发展产业园区是上市产品最多的资产类别截至2023年8月10日C-REITs合计发行28只产品总市值933亿元其中产业园区类REITs9只合计市值达205亿元占C-REITs总市值的22是上市产品最多的资产类别请务必阅读正文之后的免责条款和声明19中新集团投资价值分析报告601512SH2023821图33C-REITs总市值结构亿元图34C-REITs流通市值结构亿元仓储物流园区基础设施保障性租赁住房仓储物流园区基础设施保障性租赁住房生态环保能源基础设施交通基础设施生态环保能源基础设施交通基础设施资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部C-REITs市场有望助力公司实现更好发展展望未来我们认为1公司有望发行自己的REIT产品将区中园业务持有的产业园区实现退出增厚当期利润2虽然资产通过REITs退出确认的收入是一次性的但是公司可以通过REIT产品扩募实现资产可持续退出3通过REIT实现资产退出可以更早的收回资金大大缩短公司的开发周期提高公司运营效率两翼齐飞分享园区产业发展红利公司通过绿色公用为产业园区提供高质量的基础设施服务通过产业投资帮助园区内优质的科技企业实现跨越式的发展加速产业成长快速形成产业聚集两翼业务既是公司为园区产业提供多元化综合服务帮助产业发展的手段又是公司分享园区内产业发展红利的媒介绿色公用巩固传统业务聚焦环保和新能源业务发展中新绿发是公司绿色公用业务主要的实施主体业务范围涵盖新能源分布式光伏储能等新环保表面处理产业园工业废水处理等和城市公用事业水务燃气热电等请务必阅读正文之后的免责条款和声明20