核心观点
　　阅读房地产企业报表
　　存货：房企报表的核心科目之一，样本企业存货占总资产的54%。企业部分成本的资本化和存货的跌价准备都可能影响企业业绩。
　　货币资金：房企报表的核心科目之一，部分资金可能由于预售资金监管等原因受到限制，难以归集到集团层面。资金的受限和非受限并非二分状态。
　　投资性房地产：通常为写字楼和商业等，在行业下行周期能贡献稳定的租金流入。投资性房地产计价模式有成本计价和公允价值计价两种，不同的计价方式对公司报表影响有明显区别。
　　少数股东权益和少数股东损益：房企少数股东权益大多来自于合作拿地，预售制度下，少数股东损益的变动一般滞后于少数股东权益。
　　有息负债：企业有息负债主要分为借款（基于资产的债务）和债券（基于主体的债务）。融资能力和融资成本对房企至关重要。
　　合同负债：主要是预收购房者的款项（过去也记在预收款项科目下），可以用来评估企业未来1-3年的营业收入。
　　宏观视角下的房地产行业
　　长周期位置：根据全国第七次人口普查数据，2000-2020年，房地产行业快速发展，全国住房总建筑面积增长至517亿平方米，人均住房建筑面积为41.8平方米/人，住房自有率达到73%。
　　行业政策：政策调控目标在于是切实防范化解房地产领域的风险，推动行业行稳致远。当前政策储备丰富，预计政策将持续出台，直到实现调控目标。
　　行业宏观数据：国家统计局在每月的15日公布上月的行业数据。对于行业投资的预测主要从建安成本和开工竣工面积出发；对于销售的预测主要通过预测信贷投放力度和具名购房杠杆率测算全年购房金额，剔除二手房成交规模后得到新建商品房销售规模。
　　重视城中村改造机会：城中村改造对于改善居民居住质量、拉动投资、刺激内需等方面有巨大作用。我们预计本轮城中村改造每年将带来1.9万亿的新增货值。
　　透视存量房市场：当前存量房市场存在诸多痛点，未来行业仍然存在结构性改善需求。通过观察存量房的挂牌情况，可以了解业主对于未来房价的预期。
　　土地市场：土地出让收入是重要的财政来源之一。根据财政部，2022年，地方本级政府性基金预算收入同比下滑21.5%；国有土地使用权出让收入同比下滑23.2%。
　　风险提示：
　　房地产市场下行的风险；房价下跌过快的风险。
　　土地市场持续下行，政府性基金收入下降过快的风险；部分土地的实际盈利能力不及预期的风险。
　　城中村改造范围不及预期的风险；城中村改造项目复杂程度超出预期，导致企业资金占用时间长的风险；城中村改造规划调整导致资金回流不及预期的风险。