事件描述
　　2023年8月15日，国家统计局发布2023年1-7月房地产开发和销售相关数据。
　　事件评论
　　基本面边际降幅仍较大，政策落地及见效仍需时日。2023年1-7月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-1.5%/-6.5%/+5.3%；按可比口径计算，7月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-19.3%/-15.5%/-4.4%，环比分别-44.7%/-46.1%/+2.6%；在经历3、4月份短暂的小阳春后，需求复苏路径持续承压，销售金额和销售面积累计同比自5月以来逐渐走低，7月受季节性因素影响，需求环比显著下降，同比降幅亦维持较大水平，销售金额累计同比已转负，与百强房企口径和重点城市备案口径相印证。7月下旬以来政策预期逐步加强，中央层面表态要因城施策用好政策工具箱，适时调整优化房地产政策，地区层面积极跟进，采取放松限制性措施、降低交易税费、优化公积金政策等一系列举措促进房地产市场平稳健康发展，短期来看政策效果尚待反馈，需求复苏仍需时日。
　　开工拿地积极性不足，竣工维持向上周期。2023年1-7月新开工面积累计同比-24.5%，可比口径下7月新开工面积同比-25.9%，降幅环比收窄4.4pct，但下滑幅度仍较大；1-7月300城宅地成交建面/金额分别同比-33.5%/-26.9%，7月宅地溢价率继续下滑1.2pct至5.1%，流拍率继续升高3.1pct至21.2%，土地市场热度进一步降温，受销售降温影响，开发商首要经营策略仍以有效去化、资金回笼为主，前端的拿地投资与开工积极性不高。后端竣工表现仍相对较好，是地产链上唯一亮点，2023年1-7月竣工面积同比+20.5%，可比口径下7月当月竣工面积同比+33.1%，环比提高16.8pct，需求疲软态势下，近期个别民企资金压力加大，或对后期竣工产生一定影响，但保交付背景下竣工仍相对乐观。
　　投资端承压，资金压力进一步加剧。2023年1-7月房地产开发投资完成额同比-8.5%，可比口径下7月当月同比-12.2%，降幅环比扩大1.8pct，销售弱势，开工及拿地意愿不足态势下，施工面积降幅扩大，投资端依旧承压。2023年1-7月房企到位资金同比-11.2%，可比口径下7月当月同比-20.2%，明显超过投资降幅，房企资金压力进一步加剧，其中7月国内贷款/自筹资金当月同比分别为-14.7%/-20.5%，融资环境依旧严峻；7月定金及预收款/个人按揭贷款当月同比分别为-21.7%/-23.5%，与销售降幅基本匹配。
　　投资建议：政策目标和强度是短期趋势的关键。7月全国销售边际降幅仍然较大，政策优化迎来拐点但效果反馈仍需时日，房企开工和拿地积极性不足乃意料之中，竣工当前是地产链唯一亮点，维持向上周期，投资端依旧承压，资金端压力进一步加剧。全局矛盾主要在于量，销量已接近新的中枢区间，结构矛盾主要在于价，核心城市房价有一定下降但相较于收入仍偏高；近期中央和地方持续积极表态，后续有望在利率、认定、税费等环节逐步落地，不合时宜的限制性措施逐步拿掉，政策强度过渡至中性区间。重点关注开发供给侧优化标的、稳定现金流业务，以及轻资产的央企物管和代建龙头。
　　风险提示
　　1、低线城市需求表现持续低于预期；2、房价下跌导致资产负债表受损；3、重点城市土地市场竞争持续加剧。