临港产园REIT持有位于临港新片区的两项标准厂房类产业园区，在园区类REITs中具备稀缺性。2022年10月上市以来，基金经营情况良好，2023年上半年各项指标完成进度超过一半，符合预期。基金底层资产运营管理能力卓越，临港新片区聚集效应显著，和底层资产内部产业分布契合，区域经济活力强，交通等配套设施优越，当前正处于高速发展的阶段。展望未来，底层资产有望持续受益于临港新片区快速发展以及各个产业规模进一步成长所带来的旺盛的租赁需求，租金稳步上涨的同时出租率保持高位，是市场上稀缺的具有一定成长性的产业园区标的，在REITs市场触底回升的背景下，更具配置价值。我们给予基金5.7元/份的目标价，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　▍园区运营服务能力、产业集聚程度和地区经济活力是决定园区价值的关键要素。随着我国经济发展迈入新阶段，园区开发企业开始向园区运营商和产业服务商转型，除了传统的物业管理，更需要通过专业的运营服务能力，帮助园区内企业快速成长。产业集聚效应是衡量园区发展是否进入成熟阶段的关键指标，也是园区培育过程中的重要目标。当产业链资源、金融资源、人力资源等各类生产要素汇聚在特定空间并开始流动，可以降低企业获取各类资源的成本，同时形成“整体大于局部之和”的协同效应。当然，产业园区的发展也依赖地区经济活力、交通资源、生活配套设施等区域性资源。
　　▍C-REITs市场经历回调，当前布局恰逢其时。2023年上半年，部分REITs的底层资产运营受到宏观经济的滞后性影响，经营出现波动。而C-REITs市场的机构参与者尚不丰富，部分投资人将REITs当成债券类刚兑产品，同时缺乏对底层资产的深入研究，导致投资人对底层资产的波动容忍度过低。C-REITs市场流动性偏低，市值规模偏小，部分投资人的退出最终导致市场整体下降至历史低点，部分REITs产品一度跌破发行价。2023年下半年，随着LPR的下降和部分公募基金FOF产品入场，REITs市场正处于触底回升的阶段，当前布局恰逢其时。
　　▍优质资产，稳定运营。2022年10月上市以来，临港产园REIT经营稳定，各项指标均符合预期。2022年，基金实现营业收入2129万元，可分配金额1345万元，分别完成全年计划的172%和147%，均为同期产权类REITs的最高值。2023年上半年，基金营业收入和可分配金额完成进度均超过50%，符合预期。基金底层持有位于临港新片区的两个标准厂房类产业园区，出租率稳定，租金涨幅较高，2023年上半年平均租金较2022年增长1.7%，平均出租率98.25%，较2022年基本持平。底层资产到期结构健康，近半数租约将于2027年到期，在2024年之前到期的租赁合同占比仅为18%。资产租户主要来自于精密机械、高新材料、汽车装备行业，租户结构分散，现金流高度安全。
　　▍临港集团深入产业的服务能力。底层资产的运营管理机构临港奉贤，是临港集团控股的企业。临港集团是上海市国资委下属的园区开发企业，经过近40年的发展，形成一套可以渗透进园区企业日常经营的运营服务体系，帮助园区企业快速发展。临港集团背靠强大的政府资源，通过“区区合作，品牌联动”的模式，形成了遍布上海市各区、不同成熟梯度、不同物业形态的园区产品，覆盖从制造业到服务业的多个领域，可以满足不同产业、不同发展阶段企业的各类需求，最终提高集团下属园区整体的租户粘性。
　　▍产业资源丰富，地区配套完善。基金底层资产所处的临港新片区是全国最好的产业区域之一。新片区产业集聚效应明显，在特斯拉超级工厂、特斯拉储能超级工厂（待建）等龙头企业的带动下，已经形成了以智能新能源汽车、高端装备制造、集成电路、生物医药、人工智能、民用航空为主的现代制造业布局。新片区经济活力强，交通配套“通江达海”，正处于经济高速发展的阶段。未来，预计基金底层资产将持续受益于地区高速发展、产业持续壮大所带来旺盛的租赁需求，为基金提供持续稳定的现金流收益。
　　▍风险因素：宏观经济恢复不及预期，区域租赁需求不足的风险；REITs产品虽然具有稳定分配的属性，但是不具备刚兑义务的风险；底层资产经营出现波动，导致基金可分配金额不达预期的风险；园区内租赁企业所在行业出现波动，导致园区出租收到影响的风险；REITs市场整体波动的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：基金底层资产的运营管理能力卓越，产业集聚效应显著，区域经济活力强，交通等配套设施优越。考虑基金当前租赁合同约定的租金涨幅和单层厂房旺盛的租赁需求，我们预计资产租金稳步上涨的同时，出租率将保持稳定，预计基金2023-2025E的可分配金额将达到3637/3724/4045万元。我们通过DDM估值法对基金进行绝对估值，参考东久产园REIT、普洛斯REIT、京东仓储REIT和华润有巢REIT的P/经调整NAV水平对基金进行相对估值，认为基金的合理价格应该位于5.30-6.09元/份之间。我们给予基金5.7元/份的目标价，基金当前收盘价5.26元，首次覆盖，给予“增持”评级。