事件：8月14日，公司发布公告。1）获得静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体资格；2）向特定对象发行股票的申请已于2023年8月3日经上交所上市审核中心审核通过，并提交募集说明书（注册稿）。
　　点评：落子上海静安烫金区位，持续聚焦核心城市。根据政府批复，公司与招商局蛇口组成的联合体（华发股份占60%）确认成为静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体。该项目区位优越，东至罗浮路，南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。地块情况为：1）04-05地块：土地面积4.3万方，容积率为1.43，规划性质为：一类住宅用地、商业用地混合用地；2）05-01地块：土地面积0.9万方，容积率为1.45，规划性质为：一类住宅用地、商业用地及社区文化设施混合用地。本次交易有利于公司进一步深耕上海市场，提升未来经营业绩，增强可持续发展能力。项目亦可以与公司在上海已布局的项目形成品牌联动效应，增强在上海的市场影响力，对未来的可持续发展具有积极意义。
　　定增获上交所审核通过并提交注册稿，助力公司跨越发展。向特定对象发行股票的申请已于2023年8月3日经上交所上市审核中心审核通过，并提交募集说明书（注册稿），待证监会做出同意注册的决定后方可实施。本次拟发行规模不超过6.35亿股（不超过公司发行前总股本的30%），募集不超过60亿，其中45亿元投向郑州、南京、湛江、绍兴的4个房地产项目，15亿元补充流动资金。定增有利于增厚净资产，为后续债务融资提供空间，增强公司资金实力，更好立足珠海、布局全国。
　　销售规模高增，排名提升，保持拿地节奏。根据克而瑞统计数据，公司2023年7月销售金额77.0亿元，同比-12.1%；销售面积23.9万方，同比+3.0%。从累计数据看，1-7月销售金额846.3亿元，同比+45.5%，排名行业第14位，较2022年末提升4名，持续提升；销售面积271.7万方，同比+34.6%。拿地方面，7月拿地金额71亿元，1-7月公司累计拿地金额176亿元，1-7月拿地力度21%，持续聚焦核心城市。
　　国企背景优势明显，融资渠道畅通，三道红线稳居绿档。公司坚守风险底线，把握融资与投资战略平衡，深度优化债务结构，提高资金使用效能，“三道红线”持续稳居绿档。截至2022年末，公司剔除预收账款资产负债率65%、净负债率85%、现金短债比2.0。国企背景优势明显，融资渠道畅通，2022年有息负债规模1455.5亿元，同比增长6%，整体平均融资成本5.76%。
　　投资建议：华发股份销售表现靓丽，排名快速提升；拿地聚焦核心城市，保持力度，未来增长可期。率先发布定增预案，为公司发展蓄力。我们维持预计公司2023-2024年EPS至1.45元、1.57元，以2023年8月14日收盘价计算，对应的PE为7.3倍和6.8倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。