美国政策复盘：美国2007年金融危机通过快速反应注入流动性，用政府杠杆承接企业和个人部门的杠杆，加速资产负债表修复。同时配合大规模经济刺激计划，使得企业投资和居民消费意愿增强，经济得到恢复后楼市底层逻辑修复，美国住房销售和房价开始走出下跌通道转头向上。
　　下跌周期：美国在2007年经历危机后二手房成交量下跌71个月，下跌幅度44%；新房成交量下跌72个月，下跌幅度76%；房价下跌49个月，下跌幅度21%；
　　修复周期：美国二手成交量目前恢复到危机前均值的83%；新房成交量恢复到危机前均值的52%；房价经过62个月后恢复到危机前峰值，目前价格为危机前峰值的1.8倍，谷值的2.28倍。
　　美国相对富裕区域的房价调整幅度小于相对落后区域。名校和经济聚集的东北地区在下跌周期中房价峰谷值相差19%，低于全国平均水平（-21%）。而位于中西部的高山区域周期中峰谷值相差33%，高于全国平均水平。
　　日本政策失误应对不及时，房价一直未恢复到危机前水平。日本自1990年发生危机后至今房地产市场都没有完全恢复到危机前水平。两大核心都市圈东京都和大阪府分别经历了290个月和311个月的下跌周期，目前房价指数仅恢复到危机前（1984-1987年）均值的69%和61%，为危机前峰值的39%和19%。
　　启示：
　　政策应对的速度十分重要。美国在1年内迅速反应出台降息、购买问题资产、经济刺激、量化宽松一系列政策；而日本则在长达5年的时间里频繁出现犹豫以及由于主动和被动地政策失误，导致房地产市场和经济进入负反馈。
　　成交量的下跌周期和幅度要高于房价。美国的一二手房成交量调整在5-6年时间，调整幅度平均达到60%，而房价的调整周期为49个月，调整幅度为21%。对比我国目前的情况，商品房销售面积经历了1年半的下跌，下跌幅度累计约30%，参考海外经验看在政策充分介入下地产行业自身的修复周期仍较长。
　　危机后美日主要城市房价收入比均在15以内。2020年东京的房价收入比为14.7，纽约为10.5，旧金山和洛杉矶分别为7.6和7.5。东京的房价收入比虽然在两国主要城市中位于前列，但与我国深圳北京上海40以上的房价收入比相比仍较低。
　　风险提示：1、房地产政策出台力度低于预期；2、市场成交恢复低于预期。