摘要内容
　　城投债由于历史无违约记录，对其研究本身缺少实证研究的抓手，因而市场往往需要从很多侧面对于区域基本面进行研判，以强化对于区域信用风险的认识。传统意义上讲，政府性基金收入尤其是其中土地出让收入是地方财力中最可动用、最灵活的部分，对于地方偿债能力十分关键。当前正处于地产行业下行阶段，若区域地产去化周期很长，则可视为未来长期土地出让收入大概率难达预期，地方可动用现金流偏弱，偿债压力将显著提升。地产风险对城投基本面的影响可概括为收入受阻、支出增加及再融资能力减弱，从而使得城投平台偿债能力下滑。
　　商品住宅去化周期自2021年下半年以来呈波动上升态势。我们选用最近12个月商品住宅成交情况来计算去化周期，计算公式为“商品住宅去化周期=当月商品住宅库存面积/最近12个月商品住宅平均成交面积”。今年1月份数据显示全国91城商品去化周期已攀升至27.37个月，平均去化周期超2年。去化周期分化明显，一、二、三四线城市商品住宅去化周期自2021Q4以来均有所拉长，且三四线城市去化周期持续保持高位。
　　两部门联合发文要求根据商品住房去化周期调整住宅用地供应规模，去化周期超18个月的要求适当减少供地。2017年4月1日，住建部和自然资源部共同发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
　　狭义库存量是指已批准预售可供销售的商品住宅中尚未销售的建筑面积，反映中短期库存压力；广义库存量覆盖范围更广，指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。当开发商所有的土地均开工且拿到销许证时，广义库存与狭义库存一致。
　　从狭义库存去化周期来看，大多城市在2022年间狭义库存去化周期有所拉长，库存压力主要集中在东北及西部弱资质省份的省会城市。共有24座城市的狭义库存去化周期已超18个月的“警戒线”，其中有4座城市的狭义库存去化周期超36个月的“停止供地线”，分别为哈尔滨、兰州、拉萨和西宁。从广义库存去化周期来看，样本城市的广义库存去化周期平均为65个月，远超5年。2023年受疫情管控解除、市场信心回暖等因素影响，楼市现“小阳春”行情，整体去化周期有所缩短。
　　风险提示：样本城市选择偏差、计算口径偏误、地产政策或不及预期、广义库存口径范围较广使得计算结果或高于实际去化周期。