核心观点：我们对城中村改造的体量作估算，并简要分析可能面临的堵点。体量层面，城中村常住居民居住面积=超大特大城市城区常住人口（2.1亿人左右）*城中村常住人口（约22%）*城中村常住人口人均住房面积（假设自建房按35.73平米/人，租客按14.6平米/人） = 11.2亿平。每年的投入规模取决于城中村改造的进度（多少年完成）以及每平米的投资金额。假设5-10年完成，每平米建安投资3500元（不考虑容积率的提升、拆迁补偿、城中村非居民住宅部分的建设），则每年投资体量在3920-7840亿左右。与2022年保障性租赁住房的投入体量接近，远大于旧改投入，但远小于棚改投入。操作层面的堵点或来自于改造周期偏长（例如广州，项目实施周期超过7年）；资金筹集时间或较长（国常会未明确提及财政金融的支持）；面临拆、建、搬迁、收益等约束（住建部2021年的政策要求）。
　　一、城中村改造：体量估算
　　（一）改造哪些城市的城中村？超大特大城市，21个。
　　（二）体量可能会有多大？可能涉及11.2亿平米的居民住房建筑面积。（注：非居民住房建筑面积此处未进行测算）。测算思路为：城区常住人口*城区常住人口中居住在城中村的比例*城中村常住人口人均居住面积。这一测算思路的重要依据是按照统计上城乡的划分，城中村或纳入城市统计。
　　1）超大特大城市城区常住人口：按照普查数据，合计为2.1亿人。
　　2）城区常住人口中居住在城中村的比例。将城区常住人口中两类居民视为城中村常住人口。一类是本地居民，居住在自建住房中。另一类是外地居民，以较低的价格租住在城中村中。考虑到各省尚未完全公开各自的人口普查年鉴，我们以全国城区的数据作为替代，计算这一比例，大概在22%左右。此处，较低的租金价格，我们假设为月租金低于1000元的住房。其主要参考的是外出农民工月均收入、全国居民居住的支出占可支配收入的比重。
　　3)城中村常住人口人均居住面积。对于自建住房，按照普查数据，取城市家庭户人均住房建筑面积，即35.73平方米。对于低租金租赁住房，按照普查数据，取城市家庭户人均住房建筑面积低于19平米部分（8平米以下、9-12平、12-17平、17-19平）的数据，加权平均为14.6平米。
　　4）最终结果：11.2亿平。每年改造规模，取决于改造进度。
　　（三）与棚改、旧改、租赁的比较
　　假设5-10年完成，不考虑拆迁后容积率提升、拆迁补偿、非住宅部分的建设，建安投资按3500元/平，则对应每年投资在3920-7840亿左右。从对投资的拉动来看，大于旧改（每年不到2000亿），与保障性租赁住房的投入接近（2022年高峰期可能有6500亿），小于棚改的投资体量（2018年1.74万亿）。
　　二、城中村改造：堵点分析
　　可能涉及三个堵点。一是改造涉及的投入周期或较长。二是改造涉及的资金筹措时间或较长，对比棚改、旧改、保障性租赁住房，此前国常会重点提及时，均有财政金融资金支持，此次国常会提及时强调“多渠道筹措改造资金”。三是在拆、建、搬迁、收益等层面面临的住建部政策的约束。即2021年8月30日住建部的发文《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
　　三、每周经济观察
　　景气上行的：1）本周汽车零售增速转正。2）煤价和油价上涨。
　　景气下行的：1）华创宏观WEI指数：再度下行，此前连续4周回升。2）电影票房连续两周小幅回落。3）水泥发运率增幅连续5周回落。4）本周BDI指数同比和RJ/CRB指数同比双降。
　　风险提示：
　　测算可能具有一定偏差；城中村改造后容积率提升可能带来建筑面积扩大；城中村非住宅部分建筑面积可能较大；改造进度可能不及预期；部分参数以全国城区数据替代超大特大城市可能存在一定偏差。