7月14日金融统计数据情况新闻发布会上，央行关于存量房贷利率调整问题表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对此如何理解和看待？我们先从去年下半年便持续演绎的“提前还房贷”讲起。
　　“提前还房贷”的背后
　　今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷和短期消费贷支撑，而个人住房贷款上半年发放虽同比多增，但其余额却下滑，这背后一定程度反映当前居民存在贷款置换、提前还房贷的行为现象，背后对应了几点原因：（1）存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率；（2）投资收益率低于房贷利率，促使居民提前还房贷；（3）“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，且居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷，提前还贷或是更好选择。
　　在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影响，对应的解决办法便是7月14日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
　　理论上看，该政策如果快速推进落实，能够一定程度上修复居民资产负债表，商业银行也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。但存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？
　　存量房贷利率下调：今时与往日
　　回顾2008-2009年，我国曾经历过一轮存量房贷利率的调降。2008年10月，央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，但该优惠举措主要针对于新增客户，而关于存量房贷利率，央行负责人表示让金融机构根据对客户的评估情况自行决定。这一背景下，不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。在被中小行不断“挖墙角”之下，为保住贷款规模，大行最终也彻底加入竞争当中。
　　对比当下而言：一方面，存量房贷利率调整有其必要性，且央行强调以“市场化、法制化”原则调整存量房贷利率，与2008-2009年的表述有一定相似性，央行引导促进微观主体市场化行为之下，后续存量贷款利率的调降可以期待；但另一方面，对比2008年，当前规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响也在加大，假设存量房贷利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388、1146、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。
　　由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准。于债市而言，当前存量房贷利率调降措施的推进情况、政策引导及实际效果均存在不确定性，故而对债市的具体影响仍待进一步观察，但总体看，政策发力方向仍聚焦于助力居民资产负债表修复，推进宽信用，从此角度而言，政策落实与实际效果叠加的情形下，债市或将承压；但这当中也存在预期差，反过来便仍是支撑债市的因素。
　　风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。