板块行情：本周（7月10日-7月14日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.7%，在31个一级行业板块中排名第31位。津滨发展周涨幅达14.4%，贝壳-W上涨11.7%。
　　公司动态：1）碧桂园：今年全年计划交付面积8799万平，上半年交付面积3438万平方米，目前拥有9000亿权益货值；获创兴银行提供3500万美元定期贷款融资，期限36个月。2）华润置地：上半年累计合同销售金额约人民币1702.4亿元，增长率40.6%，租金收入121.5亿元，同增50.2%。3）中南建设：上半年净亏损同比减少。
　　销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降9%，同比下降35%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交环比增长4%。
　　政策要闻：中央层面：1）央行、国家金监总局延长金融支持房地产有关政策期限，明确“金融16条”中的政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。2）商务部等13部门明确了打造“百城千圈”的总体目标，到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。3）中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。4）中国银行间市场交易商协会将持续支持民营房地产和产业类企业债券融资。地方层面：1）北京：提振改善性住房等大宗消费；探索建立北京首个保租房储备项目库。2）河南：促进居住消费健康发展、鼓励各地因城施策、做好不动产“带押过户”、增加保障性租赁住房供给等一系列方案。3）杭州市房地产中介行业协会提出倡议，加强行业自律和企业内部管理、维护良性竞争环境。4）山东：将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，购买高品质住宅的公积金贷款额度可按一定比例上浮。5）广东：发布第一批42个省级智能建造试点项目和74个省级智能建造新技术新产品创新服务范例，建筑工业化、数字化、智能化升级不断加快。6）珠海和汕头：多子女家庭首套房贷款额度上浮20%。7）深圳：“双拼房”可办理双证合一登记。
　　投资策略：需求端疲弱问题仍存在，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。