核心观点
　　近期共有10只REITs陆续披露2023年中期主要运营数据。数据表明，各业态复苏处于进行时，整体业绩稳中有升，业态间存在较明显分化。其中保租房、仓储物流及厂房类产业园区资产稳定性强，受宏观经济活动影响较小。办公类产业园区REITs仍处于恢复之中，我们预计将稳步向好。高速公路较全年预测值达成过半，车流量同比增长。我们同时发现，扩募注入资产较为优质，对于提升组合的整体表现有明显效果，在博时招商蛇口REIT和红土创新盐田港REIT上有明显体现。叠加年内市场持续回撤带来的估值回调、近期部分FOF基金将REITs纳入投资范围内带来的潜在增量资金及流动性，市场积极因素不断积累，REITs配置价值已凸显。
　　简评
　　产业园区REITs中研发办公业态及工业厂房业态表现分化。两只工业厂房类产业园区REITs中，国泰君安临港创新智造产业园REIT与国泰君安东久新经济REIT出租率维持高位，2023年上半年及二季度租金环比及同比均有所提升，表现亮眼。其中国泰君安临港创新智造产业园REIT上半年组合平均出租率为98.3%，Q2平均出租率为97.6%。国泰君安东久新经济REIT上半年持续维持100%出租率的满租状态。两只REITs工业厂房业态资产具有租约年限长、租户流动性低且搬迁成本高的特质，运营稳定性较强。四只研发办公类产业园区REITs中，东吴苏园产业REIT及华夏和达高科REIT均呈现出租率下降、租金提升态势。华夏合肥高新REIT出租率与租金均较为稳定，博时蛇口产园REIT出租率大幅提升，租金小幅下降。
　　已公布中期运营数据的保租房、仓储物流REIT稳健特征凸显，能源类REIT业绩环比大幅增长，高速公路REIT呈边际修复趋势，收入较全年预测值达成过半。仓储物流业态的红土创新盐田港REIT首发资产及新购入资产出租率皆超99.5%，季度租金收缴率均为100%。保租房业态的红土创新深圳安居REIT上半年整体出租率为98.9%，企业租户占比过半，除商铺外季度租金均近99.9%收缴率，抗周期稳健特征显著。能源业态的鹏华深圳能源REIT售电量及售电收入因季节性因素特征，环比均达成70%以上增长，同比增速分别为6.6%及15.1%。高速公路业态的国金中国铁建REIT上半年业绩边际修复，底层资产渝遂高速重庆段断面标准车流量较去年同期增长8.52%。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若疫情反复，则可能会影响REITs项目经营。
　　3、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展