乍暖还寒之时，期待更多融资支持落地
　　23H1在地产融资支持政策和销售弱复苏的帮助下，房企信用风险蔓延的势头得到有效抑制，未有新的房企出现首次违约。但从实际落地的融资现金流来看，规模仍有提升空间，且主要流向了优质头部房企，民企在债券市场上相对弱势。为此，部分房企积极通过债务重组、出售资产、AMC合作等方式获得增量资金，部分A股房企开展了保壳行动。然而，4月以来地产销售有所弱化，市场对于房企现金流的担忧有所升温，部分年内到期规模较高的房企偿债压力有所加大。因此，我们期待更多地产融资支持政策的出台，以及现有政策的加速落地，及时对冲房企销售现金流收缩的影响。
　　房企信用风险得到控制，但实际落地的融资现金流相对有限
　　地产融资支持政策配合房地产销售的弱复苏，较好地抑制了房企信用风险蔓延的趋势。尽管1-6月房地产境内债违约发生金额相对偏高，但境外债违约发生金额已经明显收缩，且未有新的房企出现首次违约。但从落地规模来看，实际形成的融资现金流依然相对有限，1-5月房企融资现金流为2.35万亿元，同比降幅仅较22年小幅收窄2.1pct至18.6%，依然处在收缩通道。“三支箭”拆分来看：开发贷余额同比增速有所修复；中债增、地方国企、集团担保和CDS共同为民企发债提供信用支持，但民企在债券市场依旧弱势；6月以来多家房企股权融资获批，但仍未有落地案例。
　　房企积极自救：债务重组+出售资产+AMC纾困+保壳自救
　　在销售和融资现金流依然承压的背景下，房企通过多种手段积极自救：1、出险房企积极推动债务重组，取得了一定进展，境内债重组以整体展期为主，境外债重组方式普遍更为复杂、谈判难度也更大；2、上半年房企出售资产总交易对价突破600亿元，但可能面临折价出让、付款条件苛刻、母公司实际回流资金有限等问题；3、上半年AMC纾困总投入资金突破350亿元，从项目层面纾困到集团层面重整，出现一定突破；4、部分由于股价跌破1元面临退市风险的A股房企，通过定增收购控股股东资产、控股股东/管理层增持、公司回购等方式，维护上市地位。
　　房地产销售趋弱后，市场对于房企现金流的担忧有所升温
　　4月以来地产销售复苏趋弱，市场对于房企现金流的担忧又有所升温，MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产债券到期收益率从2月初的14.34%反弹至6月末的22.39%。尽管年内到期压力最大的时点已过，但部分房企23H2公开市场债券到期规模仍然较大，非标收缩仍在延续，偿债压力可能边际上有所放大。因此，我们期待更多地产融资支持政策的出台，以及现有政策的加速落地，及时对冲销售现金流收缩的影响，给予金融机构更多信心。
　　投资建议
　　我们认为地产板块将进入政策博弈期，房地产市场或将继续演绎分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、新大正。
　　风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。