核心观点
　　海外保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。其中德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房住不炒和住房开支可控；新加坡建立了政府主导、围绕住房自有的住房保障制度，实现购房成本可控和多元化社会治理目标。我国住房保障围绕“全体人民住有所居”的目标，将建成政府主导、围绕租赁的住房保障体系。一、二线核心城市将以保租房为供给主体，定价机制更市场化，满足新市民群体多层次居住需求。同时，租购同权与租赁型保障房供给的配套制度相辅相成。住房保障体系有望在长期以安居带动乐业，促进中国经济高质量发展，并提供社会治理新抓手。
　　摘要
　　住房保障由来已久，海外经验值得借鉴。住房保障制度是指国家依法或政策为住房困难的中低收入阶层或特定对象提供适当的政策性住房，使其能够通过购买或租赁的方式满足基本的住房需求的社会保障制度。发达国家保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。参考海外经验，无论是市场主导抑或政府主导，强调租赁还是强调自有，都可以完成有效的住房保障，核心在于：第一、制度各有机部分的协调性；第二、政策目标在有延续性的同时动态变化，做到与时俱进。
　　德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房住不炒和住房开支可控。德国住房自有率低，租住人口比例达64%，围绕租住，该国形成了市场供给为主，政府管控为辅的保障性住房供给模式。政府也不是完全没有作为，作为全球主要经济体中唯一出台租赁相关法律的国家，其通过不断调整实物配租与货币补贴的比例关系，严格控制租金水平，实现住房保障与目标人群的动态适配，在较低的财政压力下保证了住房开支水平可控。
　　新加坡建立了政府主导、围绕住房自有的住房保障制度，实现购房成本可控和多元化社会治理目标。新加坡住房自有率在全球偏高、维持在90%HDB为主体开发组屋，供给端提供土地和资金支持，需求端低门槛、宽覆盖。由此新加坡经济对房地产业依赖度低，住房开支水平可控，种族融合等治理目标得以实现。
　　考虑海外经验与中国国情，中国有望建立政府主导、围绕住房租赁的住房保障制度。一、二线核心城市是保租房的供给主体。保租房定价通常为市场价90%，市场化程度高，已入市项目覆盖2000-10000元价格带,可满足新市民群体多层次居住需求。配套制度方面，租购并举与租赁型保障房供给相辅相成，有望持续推进。中长期来看，住房保障体系有望以安居带动乐业，促进产业升级，完成高质量发展，并为政府提供新的政策抓手，实现多样化治理目标。
　　风险分析
　　宏观层面：1、海外国家与我国国情差别较大，发展路径和政策导向或有重大差异，相关经验不能完全复刻；2、政策调控及宏观经济形势的不确定性。
　　中观层面：地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。经营服务行业的风险主要在于：1、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面：1、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；2、伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；3施工进缓慢度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付不及预期。4、轻资产模式企业遭遇对手方违约，品牌商誉减值风险。5、代建、C-REITs等成长市场不确定性风险。