核心观点：
　　5月市场表现平稳，重点城市单月新房共成交1637.9万方，同比上升20.5%，环比上升5.1%，重点城市二手房成交同比增长64.6%，环比下降12.9%。百强房企销售额5492亿元，同比增长5.8%，环比下降14.5%，边际出现下滑。主流房企中，16家房企实现了单月同比正增长，较上月减少2家。5月港股股权融资平稳落地，越秀地产供股于6月初完成。房企债权融资处于较低水平，融资规模为327.5亿元，同比下降28.3%，环比下降44.5%，加权融资成本持续下行。
　　5月百强房企销售边际下滑，新增货值同比上升。2023年5月百强房企全口径销售金额为5492亿元，同比增长5.8%，环比下降14.5%；销售面积为2952万平，同比下降23.0%，环比下降9.4%。主流房企中，16家房企实现了销售额单月同比正增长，数量较上月减少2家，3家实现环比正增长，较上月减少2家。5月百强房企新增土地货值2367亿元，同比上升6.9%。
　　新房成交维持平稳，二手房热度走低。5月新房共成交1637.9万方，环比上升5.1%，同比上升20.5%。其中一线（4城）成交294.5万方，环比下降9.7%；二线（12城）成交867.5万方，环比上升13.0%；三四线（36城）成交475.9万方，环比上升2.3%；二手房方面，我们跟踪的重点城市成交面积环比下降12.9%，同比上升64.6%。
　　港股股权融资出现增长，债权融资处于低位。（1）5月港股房企再融资平稳落地，越秀地产供股于6月初完成，净融资83亿港元，A股房企再融资持续推进；（2）5月房企债权融资总额为327.5亿元，同比下降28.3%，环比下降44.5%，其中境内债发行305.0亿元；海外债实现破冰，3家房企成功发行；（3）5月境内公司债、短融、中票，定向工具，资产支持证券的发行利率分别为3.30%、2.23%、3.61%、3.38%、3.21%，加权融资成本为3.39%，较上月下降了8BP；（4）5月融资类房地产信托发行规模14.3亿元，同比下降85.6%，环比增长8.3%。
　　国常会表示要进一步稳定社会预期，提振发展信心，激发市场活力，推动经济运行持续回升向好，购房需求有望随之持续释放。我们继续看好优质企业的投资机会，推荐A股：招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、华发股份、滨江集团、建发股份、新城控股；港股推荐：华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、龙湖集团、绿城中国、碧桂园。经营服务类公司推荐：中海物业、华润万象生活、招商积余、万物云、保利物业、绿城管理控股
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。