核心要点：
　　5月新房销售同比增速继续回落，城市间分化延续
　　30个大中城市5月商品房成交面积同比+24%、环比+3%，同比增幅较4月收窄7pct，成交面积绝对值仅高于2022年同期。分城市看，一线、二线和三线城市5月商品房成交面积同比分别为+86%（前值+127%）、+19%（前值+15%）和-2%（前值+14%）。其中，一线城市在低基数影响下5月同比仍保持增长，但环比连续2个月下降。从近5年成交绝对值看，5月成交仅低于19年和21年同期，与20年基本持平，市场韧性较强。二线城市5月同比和环比均继续增长，但成交面积绝对值仅高于22年同期，复苏力度仍然较弱。三线城市5月同比和环比双降，需求明显回落。累计来看，1-5月30个大中城市销售面积同比+14%，一线、二线和三线城市同比增幅分别为35%、7%和15%，市场分化明显。
　　5月新房供应继续减少，库存小幅下降
　　根据克而瑞数据，5月30个重点城市新增供应继续下降，仅有2019-2021年同期的一半。分城市看，一线城市中的北京主要受限于供应，供求比连续两个月低于0.5；上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现一般。可以看出5月成交下降一方面是受到房企推盘减少导致供应下降影响，但另一方面主要因居民购房信心尚未修复，叠加前期需求集中释放，购房需求走弱。
　　从库存看，5月十大城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）商品房库存环比-0.8%、同比-3.5%，库存去化周期为11.7个月（前值12.4个月）。其中，一线城市库存去化周期为9.8个月（前值10.6个月），二线城市库存去化周期13.2个月（前值14个月）。
　　TOP100房企5月销售金额环比下降，同比增速放缓
　　根据克而瑞数据，5月TOP100房企实现销售操盘金额4854亿元（环比-14.3%、同比+6.7%），同比增幅明显放缓。累计来看，1-5月百强房企实现销售操盘金额25353亿元（同比+9.1%），增幅较上月回落。从房企表现看，5月销售金额环比增长的百强房企仅占到两成，但同比实现增长的房企仍有将近50%。从竞争格局看，1-5月TOP10房企销售操盘金额门槛同比+34%，TOP20门槛同比+12%，而TOP30房企的门槛同比为-14%，TOP100房企的销售操盘金额同比+4%，头部房企依旧表现出较强韧性。
　　投资建议
　　5月新房销售热度继续回落，一方面来自供应减少影响，另一方面反映出当前需求仍然疲软，尤其是三线城市回落明显，仅一线城市展现出韧性，我们认为楼市复苏仍然需要政策继续支持。当前阶段建议关注拿地投资能力强、土储布局合理、融资能力强的优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　房地产支持政策落地执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。