本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/05/20-23/05/26）34个重点城市新房合计成交403万平米，环比+3%；其中，一二线环比+3%、三四线环比-0.3%；5月累计一手房月成交同比+7%，较4月-13pct；其中，一二线同比+20%、三四线同比-50%，分别较4月-8pct和-31pct。上周13个重点城市二手房成交131万平米，环比+3%；5月累计成交同比+51%，较4月+11pct。库存方面，上周15城推盘126万平米，对应周成交/推盘比为1.23倍，最近3个月（23年2-4月）分别为1.34倍、0.92倍和1.07倍。截至上周末，15城可售面积为9,591万平米，环比-0.3%；3个月移动平均去化月数为12.5个月，环比+0.05个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：市场方面，中指研究院指出，进入5月，市场延续环比回落态势，前三周，重点50城新房成交面积较4月周均下降接近两成。中指研究院发布统计数据显示，2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。公积金政策方面，广州调整租房公积金提取额度，提高至每人每月1400元；海南省租房提取公积金限额调整为夫妻双方单月最高3000元；南京调整住房公积金政策，加大对多子女家庭住房公积金购房租房支持力度；东阳二孩及以上家庭购买自住住房申请住房公积金贷款的，按规定最高贷款额度可以上浮20%；湖南省衡阳市对于缴存职工申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，最高贷款额度由60万元调整至70万元。重庆璧山外地人士购房可享契税减免、就业推荐等。集中供地及土地市场方面，苏州昆山市出让3宗宅地，由保利置业、保利发展、中建七局获得；杭州2023年第四批次集中供地收官，9宗地块全部成功出让，其中6宗封顶、2宗溢价、1底价成交，总成交金额约138亿，其中滨江集团获取3宗地块；合肥土拍成交7宗地，总成交金额57亿元。
　　公司动态跟踪：招商蛇口公告，深圳证券交易所并购重组审核委员会定于5月29日召开2023年第6次并购重组审核委员会审议会议，审核公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的申请。滨江集团以总价约52.13亿元竞得杭州三宗地块。建发集团收到厦门市国资委批复，同意建发股份、联发集团收购红星美凯龙家居集团股份有限公司控制权方案。金科控股拟自公告披露之日起六个月内拟增持金额不低于5千万元，且不超过1亿元，增持价格不高于1.5元/股。美的置业林戈（先生）已辞任公司联席公司秘书；及万静丽（女士）已获委任为公司联席公司秘书。贝壳-W本周耗资6147万美元回购1189.97万股，占总股数的0.315%。ESR本周耗资3085万港元回购265万股，占总股数的0.0603%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌3.48%，沪深300指数下跌2.37%，相对收益为-1.11%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、泛海控股、学大教育、深深房A、东旭蓝天，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为荣盛发展、金科股份、ST泰禾、阳光城、东华实业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.84%，沪深300指数下跌2.37%，相对收益为-0.47%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为6.7/5.9倍；物管23/24PE均值分别为14/11倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。