2023Q1港股地产物管行业表现回顾：受益于疫情解封导致的消费回暖，2023年1月起，恒生地产指数、恒生物管指数呈逐步恢复趋势；截至2023Q1，恒生地产指数YTD降幅为4%；恒生物业管理指数YTD降幅为9%。2023Q1基金持有港股地产物业标的整体平均股价跌幅为9.0%，从个股表现来看，涨幅前三的公司为越秀地产、绿城管理控股和中海物业，涨幅分别为25%、23%和18%。截至2023Q1，公募基金房地产行业持仓比例为1.19%，环比下降0.44个百分点，相对行业标准配置比例略低0.70个百分点。
　　央国企持仓比例环比提升：从基金持仓来看，截至2023Q1，TOP 5港股地产物业重仓股占比73.7%，包括中国海外发展、越秀地产、中海物业、碧桂园服务和万科企业，基金持股集中度高；从持股类型来看，基金持有央企地产、央企物管、国企地产公司的市值占比分别为30.9%、24.9%和30.3%，合计达86.1%，较2022Q4环比提升9.3个百分点。
　　民企地产物管持仓比例下降：从基金对民企地产物管持仓来看，截至2023Q1，持有民企地产、民企物管的市值占比分别为2.7%和11.1%，环比2022Q4分别下降2.9和6.5个百分点。
　　TOP 10新增绿城服务：截至2023Q1，TOP 10港股地产物业重仓股分别为中国海外发展、越秀地产、中海物业、碧桂园服务、万科企业、保利物业、华润置地、华润万象生活、绿城中国和绿城服务，其中绿城服务为Q1新进入TOP 10。
　　2023Q1越秀地产获最多增持：从基金持股占流通股比重来看，2023Q1获基金增持前三的公司为越秀地产、绿城服务和华润万象生活，分别环比增加2.39、1.80和0.21个百分点。从持仓基金数量来看，2023Q1港股地产物业持仓基金数量前三分别为中国海外发展、越秀地产和华润置地。
　　首选“有钱有地有人”国央企地产物管：随着新房市场在不断恢复，土拍市场也逐渐回温，进一步降准释放流动性，行业信心和基本面将逐步回暖。我们首选“有钱有地有人”的国央企地产物管，推荐绿城中国、越秀地产、建发国际、华润置地、中海物业、保利物业、华润万象、越秀服务。另外推荐代建行业龙头公司绿城管理，以及房地产交易服务平台贝壳。
　　风险提示：1）宏观经济增长放缓、房地产行业政策放松不及预期、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、香港金融环境加严。2）物管公司业务拓展不及预期、收缴率不及预期、增值业务拓展不及预期、计提减值损失超预期。