核心观点
　　奥莱业态满足消费者对于低价名品的需求，同时帮助品牌方消化库存扩大销路，具有明显的性价比优势与抗周期属性。中国奥莱业态增长加速，2022年全年新增奥莱面积294万平方米，达历史新高。百联作为华东地区多业态零售龙头，奥特莱斯物业优质规模庞大。在强品牌意识与消费惯性存在的影响下，居民追求性价比消费，进一步驱动百联奥莱业态的业绩增长。
　　奥莱业态具备性价比优势。奥特莱斯是由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，叠加租赁成本较低、促销策略多样等原因，在行业内具备比较明显的性价比优势。能够在满足消费者高性价比需求的同时，以高效渠道帮助品牌方消化库存，具有独特的市场地位。
　　奥莱业态具备抗周期属性。经济不确定性增大时，品牌方容易库存积压，供给过剩；消费者虽然消费能力减弱，但由于存在对品牌的消费惯性，更倾向于购买低价名品。名品供需失衡为奥莱业态提供了市场机会。美国和日本奥莱业态的历史复盘一定程度上验证了奥莱业态的抗周期属性。
　　中国奥莱规模逆势增长。中国奥莱增长较快，2022年奥特莱斯面积和项目数量恢复至双位数增长，新增面积294万平方米，达历史新高，未来或将继续延续增长趋势，扩大市场规模。
　　当下市场环境驱动中国奥莱业态增长加速。品牌商存在库存积压问题，需要奥莱渠道缓解库存压力，刺激盈利增长；消费者更加追求性价比，偏好低价名品。中国奥莱业态增速超过同期传统商场、百货等业态，增长势头强劲。
　　百联为华东多业态零售龙头，奥特莱斯物业优质规模庞大。公司重点布局华东地区，华东地区营收占比在九成左右，是华东多业态零售龙头。公司奥莱业态物业规模庞大且持续扩张，2022年门店总面积达92.06万平方米，毛利贡献稳步提升，超越公司百货业务占比。
　　居民消费追求性价比驱动百联奥莱业态业绩增长。公司重点布局的华东地区经济相对发达，居民具有更强的品牌消费惯性，对知名品牌产品需求较高，在追求性价比消费的趋势下，百联奥莱业态业绩稳步增长。
　　投资建议：我们预计公司20232-2025年归母净利润分别为7.31、8.24、9.63亿元，对应PE 35、31、26倍，首次覆盖给予“增持”评级。
　　风险分析
　　1、商业空间标准提升。品牌方对商业空间的标准提升，公司需要从硬件和技术等方面提高商业空间的品质以吸引品牌方入驻，导致成本上升，同时面临因商业空间而流失品牌方的风险。
　　2、居民边际消费倾向可能下降。消费者的消费习惯可能发生变化，降低边际消费倾向，需求不及预期。
　　3、行业竞争加剧。截止2022年末全国奥莱项目共266个，同比增速10.83%，奥莱业态内部竞争程度加剧；2023年全国拟开业的商业项目501个，百货、购物中心、奥特莱斯等渠道间的竞争程度升级。
　　4、电商分流依旧存在。各大电商平台具有不同程度的“低价名品”的渠道，如拼多多百亿补贴，会对奥莱业态产生一定的分流。
　　5、敏感性分析：如果公司坪效下降10%，其他条件假设不变，那么公司的2023-2025年归母净利润将从7.31、8.24、9.63亿元降至6.68、7.43、8.67亿元。