投资要点
　　1、业绩方面：2022年报房地产板块业绩释放过往压力，2023年一季报有所边际好转。板块整体下滑下，优质房企业绩更好一些，且未来可期。
　　业绩释放过往压力。2022年板块营业收入同比-8%，归母净利润同比-177%（整体为亏损），降幅均较21年明显扩大。2023一季报营收同比正增长1%，归母净利润同比-12%，但绝对值为正。业绩下滑主要因为：（1）利润率下降，2022年板块整体毛利率17.5%，较去年下降3.1个百分点；（2）减值计提大幅增多，2022年板块资产减值损失为968亿元，2021年同期为677亿元。
　　在板块业绩整体下滑下，优质房企业绩仍然要更好一些。2022年第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为+9%/-18%/-11%/-26%，归母净利润来看，2022年除第一梯队盈利外，其他梯队均为亏损且亏损幅度加大。
　　优质房企未来可期。当前拿地利润率明显提升且保持高位，房价环比回升企稳，影响房企业绩两大因素都有改善，具备持续经营能力企业未来业绩可期。
　　2、财务方面：板块整体承压，优质房企稳健。
　　三道红线来看，板块整体恶化，优质企业财务状况稳健。2022年末板块整体剔除预收账款资产负债率为72.0%，较2021年略有提升；净负债率为73.9%，较2021年上升12个百分点；现金短债比为1.07，2021年为1.33。第一梯队指标优于其他。一/二/三/四梯队房企剔除预收账款资产负债率分别为67%/72%/73%/82%，净负债率分别为52%/101%/84%/114%；现金短债比分别为1.96/1.23/0.79/0.36。
　　融资情况来看，行业融资规模收缩，优质企业负债规模增加。2022年末，债券发行下降13.7%，信托发行下降76.2%，开发贷余额同比增长5.7%；房地产开发资金来源同比-26%。但第一梯队负债规模仍在增加。2022年末，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为10.7%/-7.6%/-7.5%/-12.7%。
　　3、销售排名剧烈变化，优质房企脱颖而出，排名跨越式提升。从市占率来看，优质企业销售市占率快速提升，且速度加快。2022年优质房企销售市占率为16.7%，较2021年提升2.2个百分点；2023Q1为19.5%，进一步提升2.8个百分点。
　　4、2022年以来房企土地投资规模下降，但优质房企拿地份额保持高位。
　　 2022年住宅类用地成交规模同比-28.7%，2023Q1同比-14.6%，行业整体土地投资规模下降。从溢价率来看，也保持低位，2022年仅3.3%，23Q1回升到6.1%，仍处于较低水平。
　　但国央企拿地保持较高份额。一方面，集中供地城市中，国央企拿地份额占比80%左右；另一方面，从拿地力度来看，优质房企也保持较高拿地力度，基本都在30%以上，而大量房企仍然0拿地。
　　投资建议：地产行业2022年业绩仍在释放过往压力，2023Q1业绩边际有所好转。优质房企销售排名跨越式提升、拿地积极、拿地利润率改善，未来业绩可期。持续看好华发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团，也看好金地集团、万科A、新城控股估值修复，同时看好招商积余、南山控股。
　　风险提示：销售恢复不及预期，需求端政策力度不及预期。