板块行情：本周（5月4日-5月5日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.8%，在31个一级行业板块中排名第4位，板块表现良好。A股上实发展上涨20.9%，港股融创中国上涨13.4%。
　　公司动态：1）保利发展与中国长城资产签署战略合作协议，在不良资产投资领域、房地产投资领域开展深度合作。2）中国金茂人事变动，李从瑞接任李凡荣公司主席职务，江南辞任CFO。3）融创约85%的债权人已加入债务重组支持协议。4）中南建设就申请向特定对象发行股票事项，回复深交所问询函，公司现金流足以覆盖到期债券，可持续运营。
　　销售端：受五一假期影响，新房及二手房成交环比下降。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积27万方，周度成交面积186万方，环比下降54%，同比下降41%；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积93万方，环比下降59%，同比下降48%。
　　政策要闻：中央层面：召开文旅领域REITs试点项目“开门办公会”，推动景区REITs试点。地方层面：多地放松公积金贷款，刺激需求释放。1）苏州上调住房公积金可贷倍数，多孩家庭首房首次公积金贷款额度可上浮30%。2）合肥可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。3）惠州惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。
　　政策点评：1）景区REITs项目试点有望提升基础设施管理水平，合理扩大有效投资以及降低政府债务风险。2）各地通过放松公积金贷款，刺激需求释放，坚持因城施策，促进房地产良性循环。
　　投资策略：震荡格局，左侧布局。五一期间，我们跟踪的21城商品房、11城二手房成交面积环比下降，均处于5年来低位，二季度市场复苏韧性有待观察。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。