回顾2022年初至今，行情演绎可分为三个阶段：1）2022年1-10月板块下跌，背后体现了市场对房地产行业信心的缺失以及对建材、家居企业2022年业绩的低预期；2）2022年11月-2023年2月板块快速拉升，市场认为2022年行业已基本完成筑底，2023年头部企业业绩有望迎来高弹性；3）2022年3月至今（2023.5.5），市场开始担心地产政策的持续性和强度，以及保交楼的推进速度，建材板块迎来回调。我们认为，保交楼即保民生，中央及各地政府对地产行业的支持将贯穿2023年，建材、家居行业基本面正持续转好，各企业2023年Q1业绩得到改善，Q2有望迎来强劲复苏，2023年的节奏是螺旋上升。
　　稳定的房地产行业是建材、家居需求回升的最大保障。我们认为，2022年的房地产行业已具备较强的安全边际，再次大幅下探的概率较小。2023年为新周期起点，地产行业未来有望呈现缓慢增长态势。短期看，行业筑底已基本完成，再次大幅下探的概率较小。以史为鉴：美日地产危机后的不同政策表现对楼市产生了深远影响，美国地产危机后通过一系列宽松流动性政策的支持托住了楼市，而日本政策错配加剧楼市动荡。本轮我国地产调控后政策及时进行了转向且持续至今。长期看，未来5年行业有望呈现缓慢增长态势。城镇化叠加财富压舱石效应贡献住房需求，购买力支撑行业发展。
　　展望2023：头部建材、家居企业的天时、地利、人和。天时：保交楼的外生β与优质龙头α的共振。新房方面，2023-2024年保交楼是各方主体的重要工作之一，而维持行业高景气度是妥善解决烂尾项目的基础，保交楼行情下，竣工端工程渠道品种、竣工端零售渠道品种、开工端工程渠道品种先后受益。二手房方面，一季度二手房市场成交火热，拉动二季度零售端建材、家居需求回升。
　　地利：原材料价格下降、新规落地。随着原材料价格进入下行通道以及终端产品售价的提升，2023年企业利润率有望得到修复。其次，如防水新规的落地有利于增加建筑工程和市政工程对防水材料的需求量从而带动行业扩容，同时有利于加速低质防水材料的退出，带动头部优质防水企业市占率加速提升。
　　人和：拓品类、调结构、厚积薄发。纵观国外建材龙头的发展史，即便是在经历了2008年地产危机后经营短期受到了影响，但后续依然获得长足发展，原因在于建材企业的下游不只是新建住宅市场，龙头企业借助自身的制造、资金、品牌、技术等优势孵化新品类、开拓新渠道，不断突破原有天花板，实现长期成长。B端龙头凭借规模效应强者恒强，C端大家居模式构建新的竞争壁垒提高行业门槛。2021年的地产调控于我国建材、家居企业而言是挑战更是机会，即便在2022年部分龙头企业依然逆势投入，我们认为未来3-5年他们在市占率提升/渠道优化/品类拓展等方面充满看点。
　　建议关注已覆盖标的：江山欧派、索菲亚、东方雨虹、欧派家居、伟星新材、坚朗五金、森鹰窗业等，及暂未覆盖标的：皮阿诺、东鹏控股、志邦家居、蒙娜丽莎等。
　　风险提示：政策不及预期、原材料价格上涨。