摘要：金地集团公布2022年年报和2023年一季报。公司2022年实现营业总收入1202.1亿元，同比增长21.1%；归母净利润61.1亿元，同比下降35.1%。公司拟每10股派发现金股息1.36元（含税），分红率为10.1%。公司2023年一季度实现营业收入143.6亿元，同比增长7.5%；归母净利润5.1亿元，同比下降18.8%。
　　受投资收益规模下降、计提减值准备增加的影响，公司业绩承压；房地产业务毛利率有所提升。2022年公司总营收同比增长21.1%，公司房地产项目结算面积617万平，同比上升9.4%，结算收入1092亿元，同比上升23.6%。归母净利润同比下降35.1%，主要是因为投资收益规模下降以及计提资产减值准备增加。1）2022年公司投资收益39.7亿元，同比下降44.7%。2）因市场变化，公司计提资产和信用减值准备同比增加32.8亿元。不过公司持续加强各项费用管控，销售费用率和管理费用率同比分别下降0.8和1.2个百分点至2.4%和4.2%。2022年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为20.7%、7.6%、5.1%，同比分别下降0.5、5.5、4.4个百分点，ROE也因利润率下行同比下降了5.5个百分点至9.4%。毛利率小幅下滑主要是因为物业管理业务毛利率同比下降0.93个百分点至9.14%，而房地产业务毛利率为19.96%，同比提升了0.31个百分点。2023Q1公司总营收同比增长7.5%，归母净利润同比下降18.8%，一方面是因为毛利率下行，另一方面是因为投资收益亏损2亿元（2022Q1盈利5亿元）。2023Q1公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.5%、1.5%、3.5%，同比分别下降2.2、3.4、1.2个百分点，年化ROE因此下降0.8个百分点至3.1%。公司短期业绩保障程度或持续承压，2022年末公司预收账款771亿元，同比下降31.6%，预收账款/营业收入为0.64X，同比下降0.5X；2023Q1末，公司预收账款913亿元，同比下降22.7%，预收账款/上年营收0.76X，同比下降0.4X。
　　公司有息负债规模稳中有降，融资成本持续改善。截至2022年末，公司有息负债1152.2亿元，同比下降8.3%，其中，银行借款占比60.8%，公开市场融资占比38.1%，其他融资占比1.0%。2022年平均融资成本为4.53%，同比下降0.03个百分点。公司短期负债占全部有息负债比重的35.9%，同比提升3个百分点，债务期限结构合理。截至2022末，公司有息负债中，境内负债占比94.4%，境外负债占比5.6%。公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，债务融资能力强，银行授信额度较为充裕。截至2022年末，公司获得各银行金融机构授信总额2549亿元，尚有64%的额度未使用。2022年末公司剔除预收账款后的资产负债率为66.0%，净负债率为52.2%，同比分别下降1.5、3.0个百分点，现金短债比1.32X，同比下降0.25X。2023Q1末，公司有息负债同比下降5.9%至1180亿元，其中短债占比同比提升2.6个百分点至35.9%，剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为65.0%、58.6%、1.24X。
　　公司持续强化经营现金流管理。截至2022年末，公司持有现金545亿元，同比下降15.9%。经营性现金流明显改善，2022年经营性现金净流入199亿元，同比增长111.8%，主要是因为公司量入为出适量减少投资，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降24.0%至773亿元。截至2023Q1末，公司持有现金500亿元，同比下降18.5%，经营性现金流净流出46亿元，较2022年同期净流出增加44亿元。
　　城市深耕战略下市占率稳步提升，22年销售排名首次进入TOP10。2022年公司实现合同销售金额2218亿元，销售面积1020万平，同比分别下降22.6%和25.9%；销售均价约21750元/平，同比增长4.5%，销售均价连续十年稳步提升；市占率提升0.1个百分点至1.7%；全口径销售金额排名第7，较2021年上升了4个名次，首次进入TOP10。公司持续深耕一、二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，为可持续发展奠定了坚实的基础。2022年公司在深圳、上海、南京、大连、福州等城市销售市占率位居当地前列。2023年一季度实现签约销售面积243万平，同比增长32.6%，销售金额441亿元，同比下降3.1%，销售排名第12位，销售均价18164元/平，同比下降26.9%。
　　公司严把投资标准，迅速适应市场变化，量入为出开展投资工作，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度。2022年公司拿地金额368亿元，同比下降72%，新增总土地储备248万平，同比下降85%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为17%，同比下降29个百分点，由于布局能级提升，楼面均价同比提升85%至1.48万元/平。截止2022年末，公司共进入了全国78个城市，总土地储备5182万平，权益土地储备2345万平，其中，一、二线城市占比约71%。2023Q1公司拿地金额88亿元，同比增长13%，拿地强度同比提升3个百分点至20%，新增土地储备面积54万平，同比持平，楼面均价同比提升13%至1.63万元/平。
　　从地产业务的结算与开发规模来看，公司2022年新开工计划顺利完成，结算规模稳定提升。2022年公司新开工面积522万平，竣工面积1418万平，同比分别下降71.7%和7.6%，顺利完成了年中制定的全年517万平的开工规模