22年业绩同比-35%，23Q1业绩同比-19%，均符合预期。22年公司营业收入1,202亿元，同比+21.1%；归母净利润61.1亿元，同比-35.1%；扣非归母净利润57.0亿元，同比-33.9%；基本每股收益1.35元，同比-35.1%。毛利率和归母净利率分别为20.7%和5.1%，同比分别-0.5pct和-4.4pct。地产结算面积617万平，同比+9.4%；结算收入1,092亿元，同比+23.6%。三费费率为7.4%，同比-1.9pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.8pct、-1.2pct和+0.0pct；合联营企业投资收益-4.0亿元，同比-231%。22年末预收账款768亿元，同比-31.8%，覆盖22年地产结算收入0.87倍。公司计提资产减值损失37亿元，同比+205%。此外，公司拟每股分红0.136元，对应分红比例10%。23Q1公司营业收入144亿元，同比+7.5%；归母净利润5.1亿元，同比-18.9%；毛利率和归母净利率分别为17.5%和3.5%，同比分别-2.2pct和-1.2pct。
　　22年销售额2,218亿元、同比-23%，23Q1销售额441亿元、同比-3%。22年公司销售额2,218亿元，同比-22.6%；销售面积1,020万平，同比-25.9%；销售均价2.2万元/平，同比+4.5%。22年公司拿地谨慎，拿地面积248万平，同比-85%；拿地金额368亿元，同比-72%，权益比例30%、同比-10pct；拿地均价1.5万元/平，同比+86%，主要由于在上海、北京、长沙等一二线城市拿地。22年公司拿地/销售金额比17%；拿地/销售面积比24%；拿地/销售均价比68%。22年公司新开工面积522万平，同比-72%；竣工面积1,418万平，同比-7.6%。23年计划新开工面积355万平，同比-32.0%；计划竣工面积1,295万平，同比-8.7%。22年末，公司布局78城，总土储5,182万平，同比-19.0%；权益比例45%。23Q1销售额441亿元，同比-3.0%；销售面积243万平，同比+32.6%；销售均价1.8万元/平，同比-26.9%。23Q1公司新增拿地一块、对应地价3.4亿元；4月单月拿地5块，拿地金额84亿元，拿地面积39万平，拿地均价2.2万元/平。
　　三条红线绿档，22年租金及其他37亿、同比+6%，物管收入67亿、同比+26%。至22年末，公司保持三条红线绿档：剔预负债率65.3%，同比-2.3pct；净负债率52.2%，同比-3.0pct；现金短债比1.3倍，同比-0.3倍；有息负债余额1,152亿元，同比-8.3%；有息负债中银行贷款、债券、其他分别占比61%、38%、1%。22年末平均融资成本4.53%，同比-3bp，持续处于行业低位。22年公司成功发行2笔债券，分别是：2/21中票17亿元/3.58%/3年，7/26金地广场ABS17亿元/4.8%；22年3月7日，公司拟发行22年第二期中票，注册金额65亿元，拟发行20亿元/3年。22年租金及其他收入36.6亿元，同比+5.5%；毛利率55.0%，同比+4.6pct。其中IP租金收入25.9亿元，同比+24.9%；累计开业GLA237万平，同比+11.9%。22年公司物业管理收入66.7亿元，同比+26.2%；毛利率9.1%，同比-0.9pct。
　　投资分析意见：业绩下行，财务稳健，维持“买入”评级。金地集团作为老牌龙头房企之一，30多载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，近年来公司聚焦一二线并积极拿地扩张，并且公司在行业资金困境中融资优势显著，综合将助力公司将受益于行业格局优化、并推动销售有望在逆境中获得稳增。考虑到公司销售下降以及毛利率下行；但公司布局一二线、融资渠道畅通，后续有望受益于一二线城市销售复苏；并且租金和物管收入稳步增长。因此我们下调公司2023-24年盈利预测为52/52亿元（原90/91亿元），并引入25年为52亿元，现价对应23年PE为7.1倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行。