从发行认购、价格收益率表现、较同期股债市场的超额收益等多个角度看，京东仓储REIT都受到了资本市场的较高认可度。我们认为，京东仓储REIT底层资产本身质素较高，外部运营方专业化运营经验充足，我们看好其长期可分配金额的实现能力兑现会带来的估值持续提升，我们也看好京东仓储REIT未来作为承接京东集团更多优质物流仓储设施物业的资产上市平台的价值。
　　▍稀缺的优质物流仓储REIT产品。京东仓储REIT是市场首支由民企原始权益人发起的仓储物流REIT上市产品，管理团队具备丰富产业运营管理及投融资经验，经营稳定性可靠。京东仓储REIT底层资产包括三项现代化仓储设施，上市出表实现57%评估资产增值，有效释放账面资产沉淀价值。产品募资回收资金我们预计有9.28亿元用于5个募投项目，持续推进基础设施资产建设良性循环。
　　▍高标仓供给结构性稀缺，全周期管理模式逐步成型。我国的现代化高标仓供给存在结构性缺口，截至2022年高标仓占总仓储面积仅8%，但对存量仓储改扩建难度大，供给缺口持续存在。而与此同时，电商消费的稳健发展持续支撑着大规模的高标仓用仓需求，我们预计未来市场整体仍然处于供不应求的状态。物流资产稳定的回报吸引了大量的产业资源倾斜和越来越多的企业进入，目前参与企业主要通过自持经营或基金化运作两种模式开展业务，但当前主流的运营模式是二者的融合。展望未来，我们认为自持模式+基金类投资工具的全周期综合管理模式正在逐步成型。
　　▍区位优势明显，经营环境稳定。京东仓储REIT三项底层资产分别位于重庆、武汉和廊坊，均为我国重要的物流节点城市，具备良好区位优势和稳固的经济底盘。根据基金公告，各项目当前租金水平均处于市场化租金合理区间之内，租约期限5-6年，期限内租金增长率2-3%。从租户结构看，各项目承租方均为京东物流板块的相关主体，合同期限较市场平均水平更长，且关联方京东物流在项目所在地区用仓需求旺盛，项目资产获得续租的可能性高，稳定性强。同时，关联方京东物流营业收入的持续快速增长也为项目长期稳定的用仓需求提供了坚实支撑。对于项目长期运营的稳定性，运营管理机构也已经制定了相关经营计划和招商策略。
　　▍预期长期财务稳健，上市具有多重意义。我们预计长期而言京东仓储REIT基金报表层面营业收入、毛利润、净利润均将维持相对稳定，利润率将持续保持固定水平。在未来项目经营管理持续优化的过程中，我们预测基金可供分配金额将相应稳步提升，为投资人带来更丰厚的现金分派回报。京东仓储REIT的上市，为仓储REITs板块和C-REITs市场注入了新增优质供给，缓解了市场投资需求紧张的局面，对推动市场成熟稳定发展意义重大，也为投资人提供了更多元的投资产品选择。同时，京东仓储REIT作为一个资产上市平台工具，可以有效盘活原始权益人的大量存量基础设施资源，有助于发挥京东集团在产业链一体化的专业运营管理能力，在更长期的视角下持续形成资产管理规模优势。
　　▍风险因素：项目资产所在区域产业用仓需求变化，租金提价调整不及预期的风险；若关联方租户京东物流的收入规模快速增长势头无法持续，可能导致项目运营表现不及预期；基础设施项目周边可能出现超预期的新增供给，新增项目去化对基础设施项目运营可能造成负面影响；经营环境变化超预期可能导致可供分配金额实际实现情况不及预期；廊坊项目运营时间较短，若出租率、租金出现大幅下降，可能会对基金收益率水平带来负面影响。
　　▍上市表现市场认可度高，看好长期经营兑现估值提升。从发行认购、价格收益率表现、较同期股债市场的超额收益等多个角度看，京东仓储REIT都受到了资本市场的较高认可度。我们认为，京东仓储REIT底层资产本身质素较高，外部运营方专业化运营经验充足，我们看好其长期可分配金额的实现能力兑现所带来的估值持续提升，我们也看好京东仓储REIT未来作为承接京东集团更多优质物流仓储设施物业的资产上市平台的价值。我们测算，京东仓储REIT在2023/24/25年分别实现收入1.07亿/1.10亿/1.13亿元，实现EBITDA为0.65亿/0.67亿/0.68亿元，实现可供分配金额0.70亿/0.72亿/0.74亿元，对应4月24日收盘价的预期现金分派率分别为3.6%、3.7%、3.7%。综合考虑DDM直接估值法对应每份额目标价4.49元和P/Adjusted NAV间接估值法对应目标价4.70元，我们给予京东仓储REIT平均目标价4.59元/份额，对应目标市值23亿元，首次覆盖，给予“买入”评级。