公募REITs 2023年一季报的披露为25只REITs的底层资产经营情况提供了参考。总体来看，公募REITs一季度业绩喜忧参半，板块表现分化。高速公路修复强劲、生态环保表现分化、部分产业园区业绩仍受制于出租率的持续下行、仓储物流和保障房则保持平稳运行。
　　▍公募REITs一季度业绩喜忧参半，板块表现分化。
　　（1）高速公路REITs——相较于去年四季度，国内经济活动持续修复和货车通行费优惠政策影响结束，底层资产的车流量和通行费均显著回升；
　　（2）生态环保REITs——中航首钢绿能REIT的业绩基本平稳，富国首创水务REIT业绩表现因水量的季节性下降和成本走高而有所回落；
　　（3）清洁能源REITs——因发电收入受季节性因素影响，鹏华深圳能源REIT单季度的营业收入和EBITDA对应完成度分别为20.9%和28.6%；
　　（4）产业园区REITs——重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，拖累同期业绩。但该板块仍不乏亮点，一是国君东久REIT、国君临港REIT等的出租率均保持相对平稳；二是从环比维度来看，大部分REITs的营业收入较去年四季度相比有所修复，主要原因或是租金减免影响的消退；
　　（5）仓储物流REITs——经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力；
　　（6）保障房REITs——较高的出租率支撑保障房REITs经营平稳，现金流稳定，体现出较强的抗周期能力和类债属性。
　　▍完成度视角下的公募REITs一季报表现如何此次公布2023年一季报的25单公募REITs中：12单的当季营业收入完成度符合预期（即大于等于25%）；18单的EBITDA完成度超过25%。可供分配金额方面，整体来看，大部分REITs今年一季度的可供分配金额完成度较高，全年分红或可期。分板块来看：高速公路在今年一季度业绩明显修复的支撑下可供分配金额完成度有所改善，部分REITs的读数更是超过30%；生态环保板块表现分化；鹏华深圳能源REIT因集中支付运营管理费导致2023年一季度的可供分配金额偏低；产业园区板块的可供分配金额完成度整体偏低，但仍有4只REITs完成度在24%-30%区间；仓储物流板块和保障房板块在高且稳定的出租率支撑下，合计7只REITs的可供分配金额完成均超过25%。
　　▍总结。虽然公募REITs在2023年一季度的业绩喜忧参半，但环比维度看，底层资产业绩修复已展现出积极变化。疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱，随着经济基本面的逐步回暖，其未来的修复趋势仍然可期。其中，人流和物流的持续修复有望支撑高速公路REITs业绩进一步修复；仓储物流和保障房REITs受益于稳定的出租情况，其抗周期性强，适合长期配置；产业园区出租率的修复周期或偏长，需要配合基金管理人和外部运营机构的积极主动管理，以助推底层资产后续实现稳步修复。
　　▍风险因素：高速公路通行费收入/产业园区租金等减免政策超预期变动；疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响。