保障性租赁住房是一个需求推动的行业。2021年中国约有2亿租赁住房人口，其中约88%的租赁人口依靠家庭闲置住房整租（18%）或分租（80%）解决在大城市的居住问题。但中国租赁人口仅代表的是短暂的过渡性需求且长期租房意愿不足，导致了租客对租金价格更为敏感（普遍将租金收入比控制在25%内）。根据测算，保障性租赁住房需求人口高达5,717万人，而中国在“十四五”期间共筹划829万套，远不能满足需求。且保障性租赁住房价格低于周边竞品，契合了中国租赁市场最核心的需求，是整租和分租最优先的替代品。
　　保障性租赁住房C-REITs是政策驱动的金融创新。2021年6月，发改委首次提出将REITs试点范围扩展到保障性租赁住房行业，为保租房REITs打下了坚实的政策基础。2022年11-12月，证监会提出要打造保租房REITs板块并常态化发行，落实了“租售并举”的行业定位，补齐了保租房“募投管退”闭环的最后一块拼图。2023年2月24日，人民银行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见。征求意见给参与租赁住房建设的各方（建设方、银行、购买租赁住房的团体）均提出了有效的融资方式，并建立健全住房租赁金融支持体系，提高社会资本参与租赁住房市场的积极性。
　　基础设施项目公司经营情况稳中向好。保障性租赁住房的运营模式是住房出租并收取租金，业务核心是租金价格及出租率，长期看租金收缴率和租约稳定性。静态来看，项目公司出租率非常高，普遍能达到95%以上。一线城市核心地区的租金普遍达到60元/月/平方的水平。动态来看，紧张的供求关系与企业整租的模式稳固了租约关系，进而保证了出租率的长期稳定。目前，深圳安居REITs、厦门安居REITs和京保REITs所持物业的租约多为2-3年期，短期内租金收入稳定。不过，保租房租金水平涨幅存在限制，对项目公司成长性形成制约。
　　保障性租赁住房C-REITs目前的综合收益主要来源于资本利得。深圳安居REIT、厦门安居REIT、京保REIT和华润有巢REIT2022年综合收益率分别为17%、15%、19%和15%，其中资本利得率分别占12%、11%、14%和10%，低于其他不动产C-REITs。分红收益主要来源于经营收入。鉴于基础设施运营稳定，预计未来两年保租房REITs的分红收益率（以募集资金为基准）均处于4%的水平。目前保租房REITs相对于发行价的溢价率处于10-15%的区间内，虽较上市初期有所下降，但溢价的存在仍说明其基金份额存在稀缺性。
　　投资观点。保租房REITs底层资产出租稳定，回款率高，预计23年能产生稳定、可持续的可分配金额。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；基础设施项目本身受保租房政策影响存在一定的风险。