事件：2022年公司营收50亿元，同比减少16%，归母净利润亏损18亿元
　　金科服务发布2022年业绩公告，实现收入50.1亿元，同比减少16.1%；毛利9.4亿元，同比减少48.9%，毛利率18.8%，归母净利润亏损18.2亿元。
　　点评：经营深度调整，关注治理结构优化、盈利能力企稳和社区增值业务复苏
　　1）2022年，外部经济环境和地产行业对公司业务产生较大冲击，公司对各业务进行战略性调整，谋求长期可持续的增长，具体来看：
　　持续贯彻第三方外拓发展战略，优化项目组合。2022年公司物管业务收入37亿元（yoy+28%），收入占比73%。年内新签约3586万平（其中3200万平来自第三方外拓），年末在管面积2.5亿平，合约面积3.6亿平。过往高速发展积累了经营效率和回款率低的项目，公司进行系统性撤场，2022年退出项目的在管面积2778万平，合约面积3584万平，为历年最高，整体物管质量有所提升。
　　大幅缩减地产关联业务。公司主动减少向开发商提供的案场服务项目数量，聚焦现金流和回款有保障的业务，2022年非业主增值业务收入4.3亿元，占比8.5%，毛利8084万元，毛利占比8.6%，后续地产直接影响收入和利润的空间有限。
　　强化资源协同，培育第二增长曲线。公司将本地生活作为战略发展第二增长曲线，大力发展餐食及供应链业务，推行物管+团餐一站式服务，加强资源协同，联合拓展增量客户，挖掘存量客户，进而提升单盘效益。酒店管理方面，进一步发挥高星级酒店运营经验，稳步提升旗下金科大酒店等五星级品牌的服务水平。2022年，公司本地生活板块收入4.9亿元，同比增长2.9%，公司布局餐食服务较早，供应链逐渐成熟，随着进一步战略聚焦和资源协同，本地生活板块增长值得期待。
　　2）2023年重点关注治理结构优化、盈利能力企稳和社区增值复苏。2022年公司毛利率18.8%，同比下滑12.1pct；社区增值业务萎缩，收入同比减少77.7%；考虑关联方及部分第三方客户现金流状况，公司计提较大数额减值拨备，应收账款减值损失21.5亿元；前期并购产生客户关系及商誉发生摊销和减值约3亿元；同时，博裕要约收购完成，成为第一大股东，公司治理结构有所调整，经营独立性提升，期待公司2023年社区增值业务稳步复苏，整体盈利能力恢复正常水平。
　　盈利预测、估值与评级：公司坚持区域深耕战略，第三方拓展能力逐步提升，业务间协同性高。但由于地产和经济环境影响，非业主增值业务和社区增值业务发展受限制，业绩出现下滑，关联业务回款也有待跟踪，应收账款减值具有不确定性，出于谨慎性原则，我们调整公司2023-25年归母净利润预测至4.9亿（-43%）/6.2亿（-38%）/7.0亿元（新增），对应EPS为0.75/0.95/1.07元，当前股价对应23-25年PE估值为14/11/10倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：外拓竞争加剧导致利润下滑，股权架构变化对经营影响存在不确定性。