业绩
　　2023年3月30日，公司发布业绩：2022年实现收入50.05亿元，同比-16.1%；归母净亏损18.19亿元（2021年归母净利润10.57亿元）。
　　经营分析
　　收入不及预期，主因多业务收入均下滑。公司2022年收入低于预期，因为：①2022年非业主增值服务收入同比-58.8%（地产行业下行及主动收缩关联方业务）；②社区增值服务收入同比-77.7%（疫情导致旅游业务停摆，地产交付下降美居需求减少，部分业务由自营转平台，以及主动收缩现金流较差业务）；③数智科技服务同比-16.5%（因为向金科集团提供的业务减少）。
　　业绩转亏主因毛利率下滑叠加应收大额减值。①2022年公司毛利率下滑12.1ppt至18.8%，其中物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、数智科技服务毛利率相较2021年下滑6.6ppt、24.1ppt、13.7ppt、23.5ppt至17.7%、19.0%、27.9%、21.1%。②2022年贸易应收款、应收票据、其他应收款合计减值21.5亿元，2021年为6873万元。
　　基础物管聚焦现金流回款，在管面积增速趋缓。公司2022年在管面积2.55亿方，同比增长7%，相较2021年52.3%的增速大幅放缓。主要因为公司更加注重现金流回款，2022年在新增在管面积4450万方的同时撤场了负向现金流项目2780万方。得益于基础物管“存量+增量”的特性，2022年物业管理服务依然实现了28%的收入增长，同时其占总收入的比例由2021年48%提升至73.4%。
　　本地生活服务板块逆势增长。公司2022年本地生活服务收入4.88亿元，逆势增长2.9%。其中餐食服务及酒店管理服务在外部环境较为困难的情况下同比增长306%至3.39亿元。我们预计该块业务将是公司未来成长的重要助力。
　　盈利预测、估值与评级
　　基于公司最新业务结构和毛利率情况，我们下调2023年和2024年归母净利润至5.1亿元（扭亏为盈）和6.1亿元（同比+19.2%），相较此前预测分别下调49%和50%；同时引入2025年预测，预计2025年归母净利润为7.2亿元，同比+18.7%。考虑到公司去年已将各项业务调整到位，今年随着经济复苏和新战略落地有望实现有现金流的增长，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE为14.0x、11.8x和9.9x。
　　风险提示
　　金科股份交付不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。
　　

研究报告全文：2023年3月30日公司发布业绩2022年实现收入5005亿元同比-161归母净亏损1819亿元2021年归母净利润1057亿元收入不及预期主因多业务收入均下滑公司2022年收入低于预期因为2022年非业主增值服务收入同比-588地产行业下行及主动收缩关联方业务社区增值服务收入同比-777疫情导致旅游业务停摆地产交付下降美居需求减少部分业务由自营转平台以及主动收缩现金流较差业务数智科技服港币元成交金额百万元务同比-165因为向金科集团提供的业务减少33001000业绩转亏主因毛利率下滑叠加应收大额减值2022年公司毛利2800800率下滑121ppt至188其中物业管理服务非业主增值服务2300600社区增值服务数智科技服务毛利率相较2021年下滑66ppt1800400241ppt137ppt235ppt至17719027921113002002022年贸易应收款应收票据其他应收款合计减值215亿元80002021年为6873万元220331基础物管聚焦现金流回款在管面积增速趋缓公司2022年在管成交金额金科服务面积255亿方同比增长7相较2021年523的增速大幅放缓主要因为公司更加注重现金流回款2022年在新增在管面积4450万方的同时撤场了负向现金流项目2780万方得益于基础物管存量增量的特性2022年物业管理服务依然实现了28的收入增长同时其占总收入的比例由2021年48提升至734本地生活服务板块逆势增长公司2022年本地生活服务收入488亿元逆势增长29其中餐食服务及酒店管理服务在外部环境较为困难的情况下同比增长306至339亿元我们预计该块业务将是公司未来成长的重要助力基于公司最新业务结构和毛利率情况我们下调2023年和2024年归母净利润至51亿元扭亏为盈和61亿元同比192相较此前预测分别下调49和50同时引入2025年预测预计2025年归母净利润为72亿元同比187考虑到公司去年已将各项业务调整到位今年随着经济复苏和新战略落地有望实现有现金流的增长我们维持买入评级公司股票现价对应2023-25年PE为140x118x和99x金科股份交付不及预期经济复苏不及预期外拓不及预期敬请参阅最后一页特别声明1港股公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万资产负债表人民币百万2020A2021A2022A2023E2024E2025E2020A2021A2022A2023E2024E2025E主营业务收入335959685005584766377417货币资金684049223070324740004290增长率443777-161168135117应收款项157542101835226624002822主营业务成本236241224062467453005918存货162330313839销售收入703691812799799798其他流动资产613011416142114251430毛利9971846943117413371499流动资产849294566350696578638580销售收入297309188201201202总资产993906760776796809营业税金及附加000000长期投资547180180180180销售收入000000000000固定资产2990164166169171销售费用235567总资产030920191716销售收入000101010101无形资产15733687692696700管理费用238481558585631668非流动资产609842007201420212027销售收入71811111009590总资产0794240224204191研发费用000000资产总计85521043983578979988410607销售收入000000000000短期借款000000息税前利润EBIT7601362381584700825应付款项27961083982810621049销售收入22622876100106111其他流动负债101619061925224925532853财务费用-24-25-37-61-65-80流动负债129525162764307836153902销售收入-07-04-07-10-10-11长期贷款000000其他长期负债4193192192192192负债130027102956327038084094投资收益-142222普通股股东权益721476575327562959906417税前利润na03-01030202其中股本653653653653653653营业利润7751318-1751645765905未分配利润656170044674497653375765营业利润率231221-350110115122少数股东权益387374808795营业外收支负债股东权益合计85521043983578979988410607税前利润7681321-2001627747887利润率229221na107113120比率分析所得税134244-1611131341602020A2021A2022A2023E2024E2025E所得税率175185na180180180每股指标净利润6331077-1840514613727每股收益095162-279078093110少数股东损益1620-21678每股净资产11051173816862917983归属于母公司的净利润6181057-1819508605719每股经营现金净流017068060071165101净利率184177na879197每股股利050065000031038045回报率现金流量表人民币百万净资产收益率86138-341901011122020A2021A2022A2023E2024E2025E总资产收益率72101-218576168净利润6181057-1819508605719投入资本收益率86414376488389451039少数股东损益1620-21678增长率非现金支出64212643242527主营业务收入增长率443777-161168135117非经营收益EBIT增长率918793-720532200178营运资金变动-583-8471501-124392-140净利润增长率685712NANA192187经营活动现金净流1134453934611076659总资产增长率1089221-2007410173资本开支-18-650-60-60-60资产管理能力投资9-2120000应收账款周转天数8619261258102910291029其他2240-1021-1755-18-18-18存货周转天数171723232323投资活动现金净流2231-1299-1755-78-78-78应付账款周转天数330388642642642642股权募资6138-130000固定资产周转天数3236911029182债权募资-1832-90000偿债能力其他-103-968-518-206-245-291净负债股东权益-943-612-533-535-627-629筹资活动现金净流4203-990-518-206-245-291EBIT利息保障倍数-321-542-102-95-108-103现金净流量6507-1934-1852178753290资产负债率152260354364385386来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2港股公司点评投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-85950438电话0755-83831378传真021-61038200邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204地址北京市东城区建内大街26号邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号新闻大厦8层南侧地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402敬请参阅最后一页特别声明3