事件：万物云发布2022年年报，实现营业收入301.1亿元，同比+27.0%；归母净利润15.1亿元，同比-9.4%。公司拟每股派发现金红利0.241元（含税），分红率为17.2%。
　　核心观点
　　公司核心业务保持有质量的增长，开发商相关业务受客观因素影响。2022年公司实现营业收入301.1亿元，同比增长27.0%。其中，社区空间居住消费服务收入165.8亿元，同比增长26.0%；商企和城市空间综合服务收入111.4亿元，同比增长28.2%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入23.8亿元，同比增长28.5%。2022年公司毛利率14.1%，同比下降2.9个百分点，经调整后的毛利率（剔除历史收购带来的客户关系摊销后计算所得的毛利率）为15.9%，同比下降1.8个百分点，主要受外部客观因素及经济环境影响，居住相关资产服务及开发商类增值服务等业务的毛利率有所下降。其中，核心业务保持有质量的增长。循环型业务（包括社区空间居住消费服务中的住宅物业管理服务、商企和城市空间综合服务中的物业及设施管理业务、AIoT及BPaaS解决方案服务中的BPaaS解决方案业务）2022年实现收入233.5亿元，同比增长35.1%，收入占比77.6%，提升4.6个百分点；循环型业务毛利率13.8%，同比提升0.1个百分点。2022年公司实现归母净利润15.1亿元，同比下降9.4%，归母净利润率为5.0%，同比下降2.0个百分点。除了受到毛利率下滑带来的影响外，还有以下两方面的因素：1）公司销售费用同比大幅增加75.1%至4.5亿元，销售费用率同比提升0.4个百分点至1.5%，主要由于在市场环境不佳的背景下为保持收入增长及进入新城市、新行业、新赛道导致的营销费用增加。2）收并购导致无形资产摊销5.7亿元，同比增长194.0%，主要为过往收购的阳光智博和伯尔尼物业带来的客户关系摊销。截至2022年末，公司持有现金133.5亿元，同比增加107.5%，主要为年内上市收到募集资金（50.7亿元）及经营性活动产生的现金净流入（27.6亿元，同比小幅下降2.5%）。
　　社区空间居住消费服务：1）住宅物业服务：2022年实现收入148.1亿元，同比30.3%，占总收入的49.2%；毛利率9.9%，同比下降1.2个百分点；经调整的毛利率为11.6%，与去年同期持平。由于该业务稳定、可靠、高质量的服务获得客户认可，支持公司达成长期领先的收缴率，预收物业费余额39.8亿元，实现预收应收比（预收账款与应收账款比值）4.1倍。截至2022年，在管住宅项目数量3446个，较2021年末增加623个。在管项目中59.1%来自于第三方外拓，占比较2021年末提升了2.2个百分点。2）居住相关资产服务：2022年实现收入13.5亿元，同比增长7.6%，占总收入的4.5%；实现毛利率27.6%，同比下降2.7个百分点。作为公司的蝶城战略相关业务，尽管2022年受到“无法入户”等疫情客观因素较大影响，但公司仍将加大该业务板块的团队建设与平台建设投入，“蝶城+房屋焕新”得到广泛认可。3）其他社区增值服务：2022年实现收入4.2亿元，同比下滑22.4%，占总收入的1.4%，主要原因是与房屋销售相关的车位销售服务下滑明显；毛利率同比下降17.2个百分点至63.6%。该业务并非公司主要发力的业务，未来贡献收入占比预计将越来越小。
　　商企和城市空间综合服务：1）物业和设施管理服务：2022年实现收入75.4亿元，同比增长42.7%，毛利率12.2%，同比下降1.5个百分点。截至2022年，在管物业和设施管理项目数量1829个，较2021年末增加264个，其中商企物业服务项目(PM)747个，较2021年增加92个；综合设施管理服务项目(FM)1082个，较2021年增加172个，收入的增长主要受益于公司在客户多元化方面的深耕，以及对超高层、超大型复杂综合体等高净值项目中的强劲竞争优势。尽管整体环境、经济周期影响了少数客户的支付安排，但公司仍通过加强账期管理，将收缴时间控制在合理范围内，2022年的物业及设施管理服务应收账款周转天数为55天。2）开发商增值服务：2022年实现收入29.4亿元，同比下降4.2%，占总收入的9.7%，毛利率13.9%，同比下降5.6个百分点。由于去年开发行业的景气度走低，导致公司案场业务、前介业务的收入下降。3）城市空间整合服务：2022年实现收入6.6亿元，同比增加95.5%，占总收入的2.2%，毛利率8.2%，同比下降9.2个百分点，毛利率下滑主要是因为各地客户的需求波动。截至2022年末，公司已在全国36个城市落地84个城市空间整合服务项目。在城市空间整合服务上，公司约三成合同以控股、直委方式承接，七成合同以少数股权操盘方式落地。
　　蝶城战略：蝶城模式得到初步验证。“蝶城+”是万物云正在构建的产业互联生态，即在3公里半径的地理空间内，打破传统住宅物业围墙，通过智能物联硬件对服务流程做出系统性改变，人员调度从小区内变为跨小区，效率得到改变。2022年蝶城数量从459个增长到584个。通过对蝶城内项目的设备、设施等进行智能化改造或升级，实现智能物联，在此基础上，对供应链进行整合，打造蝶城内以工单为驱动的流程变革。2022年公司已经完成提效改造38个蝶城，涉329个项目，实现收入8.2亿元，相关投入改造1.6亿元，完成对38个蝶城的改造后

研究报告全文：房地产证券研究报告行业点评2023年4月3日物业管理行业事件点评强于大市万物云循环型业务实现有质量的增长蝶城与空间物联战略持续推进事件万物云发布2022年年报实现营业收入3011亿元同比270归母净利润151亿元同比-94公司拟每股派发现金红利0241元含税分红率为172核心观点公司核心业务保持有质量的增长开发商相关业务受客观因素影响2022年公司实现营业收入3011亿元同比增长270其中社区空间居住消费服务收入1658亿元同比增长260商企和城市空间综合服务收入1114亿元同比增长282AIoT及BPaaS解决方案服务收入238亿元同比增长2852022年公司毛利率141同比下降29个百分点经调整后的毛利率剔除历史收购带来的客户关系摊销后计算所得的毛利率为159同比下降18个百分点主要受外部客观因素及经济环境影响居住相关资产服务及开发商类增值服务等业务的毛利率有所下降其中核心业务保持有质量的增长循环型业务包括社区空间居住消费服务中的住宅物业管理服务商企和城市空间综合服务中的物业及设施管理业务AIoT及BPaaS解决方案服务中的BPaaS解决方案业务2022年实现收入2335亿元同比增长351收入占比776提升46个百分点循环型业务毛利率138同比提升01个百分点2022年公司实现归母净利润151亿元同比下降94归母净利润率为50同比下降20个百分点除了受到毛利率下滑带来的影响外还有以下两方面的因素1公司销售费用同比大幅增加751至45亿元销售费用率同比提升04个百分点至15主要由于在市场环境不佳的背景下为保持收入增长及进入新城市新行业新赛道导致的营销费用增加2收并购导致无形资产摊销57亿元同比增长1940主要为过往收购的阳光智博和伯尔尼物业带来的客户关系摊销截至2022年末公司持有现金1335亿元同比增加1075主要为年内上市收到募集资金507亿元及经营性活动产生的现金净流入276亿元同比小幅下降25社区空间居住消费服务1住宅物业服务2022年实现收入1481亿元同比303占总收入的492毛利率99相关研究报告同比下降12个百分点经调整的毛利率为116与去年同期持平由于该业务稳定可靠高质量的服务获得客户保利发展业绩与利润率短期承压融资与资金优认可支持公司达成长期领先的收缴率预收物业费余额398亿元实现预收应收比预收账款与应收账款比值41倍截至2022年在管住宅项目数量3446个较2021年末增加623个在管项目中591来自于第三方外拓占比较势显著202304022021年末提升了22个百分点2居住相关资产服务2022年实现收入135亿元同比增长76占总收入的45建发国际集团营收业绩高速增长在手现金实现实现毛利率276同比下降27个百分点作为公司的蝶城战略相关业务尽管2022年受到无法入户等疫情客观因素较大影响但公司仍将加大该业务板块的团队建设与平台建设投入蝶城房屋焕新得到广泛认可3其他社区增双位数增长20230402值服务2022年实现收入42亿元同比下滑224占总收入的14主要原因是与房屋销售相关的车位销售服务下万科营收业绩同比增长债务期限与结构持续优滑明显毛利率同比下降172个百分点至636该业务并非公司主要发力的业务未来贡献收入占比预计将越来越小商企和城市空间综合服务1物业和设施管理服务2022年实现收入754亿元同比增长427毛利率122同化20230331比下降15个百分点截至2022年在管物业和设施管理项目数量1829个较2021年末增加264个其中商企物业服华润置地核心净利润稳健增长央企龙头资金优务项目PM747个较2021年增加92个综合设施管理服务项目FM1082个较2021年增加172个收入的增长主要受益于公司在客户多元化方面的深耕以及对超高层超大型复杂综合体等高净值项目中的强劲竞争优势尽管整体势充沛20230329环境经济周期影响了少数客户的支付安排但公司仍通过加强账期管理将收缴时间控制在合理范围内2022年的物绿城中国营收与核心净利稳步增长债务结构显业及设施管理服务应收账款周转天数为55天2开发商增值服务2022年实现收入294亿元同比下降42占总著优化收入的97毛利率139同比下降56个百分点由于去年开发行业的景气度走低导致公司案场业务前介业务20230329的收入下降3城市空间整合服务2022年实现收入66亿元同比增加955占总收入的22毛利率82同招商蛇口短期业绩与盈利水平承压看好后续优比下降92个百分点毛利率下滑主要是因为各地客户的需求波动截至2022年末公司已在全国36个城市落地84质土储兑现及多类型平台构建个城市空间整合服务项目在城市空间整合服务上公司约三成合同以控股直委方式承接七成合同以少数股权操盘REITs20230321方式落地蝶城战略蝶城模式得到初步验证蝶城是万物云正在构建的产业互联生态即在3公里半径的地理空间内打破传统住宅物业围墙通过智能物联硬件对服务流程做出系统性改变人员调度从小区内变为跨小区效率得到改变2022年蝶城数量从459个增长到584个通过对蝶城内项目的设备设施等进行智能化改造或升级实现智能物联在此基中银国际证券股份有限公司础上对供应链进行整合打造蝶城内以工单为驱动的流程变革2022年公司已经完成提效改造38个蝶城涉329个具备证券投资咨询业务资格项目实现收入82亿元相关投入改造16亿元完成对38个蝶城的改造后2022年内即为基础住宅物业带来超过3000万元的提效作用至全年可提升4的基础住宅物业服务毛利率因此进一步验证了蝶城流程改造提效的可行性并构建成公司的护城河而同样在这个区域内对维修匠人们做出智能调度则构成了蝶城房屋焕新在房屋焕新房地产行业试点的31个蝶城中实现了21亿元的签约合同额同比增1188同时公司维持了超过90的高满意度蝶城生态业务也在逐渐铺开在38个蝶城内商业物业及设施管理业务收入同比增长16亿元由此延伸下蝶城社商蝶证券分析师夏亦丰城电梯蝶城XX的产业互联生态正在形成2023年公司计划将实现超过100个蝶城的试点探索及迭代2025年完成300个蝶城的打造862120328348科技转型战略空间物联业务持续高速增长AIoT解决方案外拓能力强劲AIoT是覆盖从初始工程设计施工到交付yifengxiabocichinacom后运营的各个阶段的智能化解决方案BPaaS则包括远程企业运营服务以支持企业客户的非核心业务流程及远程空间运营服务如智慧城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务2022年BPaaS解决方案收入99亿元同比增证券投资咨询业务证书编号S1300521070005长567占总收入的33毛利率达329同比下降69个百分点收入高速增长一方面源自公司大力推进企业BPaaS服务新增十余家世界500强中国500强及独角兽客户另一方面空间BPaaS服务在38个物业城市项目落地2022年AIoT解决方案收入138亿元同比增长139毛利率同比提升6个百分点至307尽管AIoT解决方案部分业绩证券分析师许佳璐受到开发商的影响但公司通过多种渠道开发市场积极拓展不同服务业态大力拓展支付能力较强的企业及政府客户与头部基建企业大型家电企业及科技企业等优质客户新建合作关系输出黑猫系列通行产品睿联系列物联产品灵862120328710石边缘服务器等硬件产品使其收入稳健增长且盈利水平也有所提升2022年公司研发投入41亿元研发投入占总jialuxubocichinacom收入的14研发投入带来自身运营效率的提升2022年公司设立在武汉的远程数字运营中心已实现对所有住宅项目的远程运营2022年公司成功研发并在1354个项目内铺设国内第一台物业前台自助服务机菠萝一号可实现基础证券投资咨询业务证书编号S1300521110002物业功能的无间断服务同时已经在个蝶城试点铺设灵石服务器实现与工单调度结合以进一步提升流7245AI程效率多元客户战略公司的客户矩阵更加多元化通过洞察客户需求公司持续拓展在企业服务上的能力及边界同时公司的多元客户战略会进一步帮助公司提升企业发展的韧性公司在持续降低与母公司关连交易比例的同时2019年就开始为对冲业务来源单一的风险做出多元客户布局并通过旗下万物梁行品牌让公司成为互联网金融高端制造等领域头部企业的战略物业服务商2022年物业及设施管理服务收入754亿元同比增长427其中来自第三方项目数量占比839收入贡献占比848并新增了16个世界及中国500强客户8个独角兽客户其中包含新能源半导体航空航天等多个领域的头部企业客户实现了在前沿行业客户上的突破公司持续提升为不同行业定制服务的能力服务客户的更多方面如在高端制造行业为数十个厂区提供精密特殊设备维护服务对企业总部客户提供高端礼宾等生态服务定制服务2022年实现签约金额26亿元同比增长超过100投资建议万物云是物业管理行业的领航者其规模品牌服务等多方面都具备行业开拓者的实力一方面管理规模领先覆盖多元业态母公司地产龙头房企万科协同与赋能的同时市场外拓实力强劲收并购经验丰富另一方面拥有完整的品牌集群同时公司三大战略路径清晰较早布局城市空间服务持续提升全域空间服务能力持续探索迭代蝶城持续进行科技投入保持空间科技领先地位多远客户战略进一步帮助公司提升企业发展的韧性我们建议持续关注风险提示地产开发增速放缓或交付不及预期风险第三方外拓增长不及预期风险智慧化物业拓展不及预期收并购标的进展不及预期附录图表12022年万物云实现营业收入3011亿元同比增图表22022年万物云实现归母净利润151亿元同比下长270降94万物云营收及增速万物云归母净利润及增速35030113220504351673003033114615140237030625030153018152002910220139310139150281010027027505026-94-100250-2020192020202120222019202020212022营业收入亿元同比增速归母净利润亿元同比增速资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券图表32022年万物云毛利率归母净利润率分别为图表42022年万物园销售费用率和管理费用率分别为141501572万物云利润率万物云销售管理费用率18520177170101418156107775767245817370250090911150020192020202120222019202020212022毛利率归母净利润率销售费用率管理费用率资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券图表5截至2022年末万物云货币资金133亿元同比图表62022年万物云循环型业务收入234亿元毛利率增长1075138万物云货币资金及增速万物云循环型业务收入及毛利率23415013312025013910751381002001731381008015064138546052100137504013750191200004100137201920202021202220212022货币资金亿元同比增速收入亿元毛利率资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券2023年4月3日物业管理行业事件点评2图表7万物云各项业务收入拆分及毛利率2022年同比增2022年同比变营业收入亿元速毛利率化PCT社区空间居住消费服务住宅物业服务1481130399120居住相关资产服务135176276270其他社区增值服务421-2246361720小计16583260127310商企和城市空间综合服务物业和设施管理服务7545427122150开发商增值服务2935-42139560城市空间服务66495582920小计11144282124350AIoT及BPaaS解决方案服务AIoT解决方案1385139307600BPaaS解决方案993567329690小计2378285316170合计30105270141290循环型业务住宅物业服务物业和设施管23349351138010理服务BPaaS解决方案资料来源公司年报中银证券2023年4月3日物业管理行业事件点评3披露声明本报告准确表述了证券分析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