事件：日前，深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会
　　点评：深交所务实促进房地产政策落地实效，优质民营房企获支持力度加大
　　1）深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会，深入调研了解房地产支持政策的落地成效和房企生产经营、资本运作情况及面临的挑战，听取相关房企及中介机构对进一步做好政策落实等意见建议。
　　解读：当前从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，尤其22年末以来“三箭连珠”等支持政策陆续落地，有效促进了行业平稳健康发展，切实增强了市场信心。深交所深入调研了解市场一线政策落地成效，有利于更好发挥好其市场组织和平台枢纽作用，多措并举支持优质房企健康发展。
　　2）此次参会市场主体围绕股权融资、债券融资、公司经营、风险化解等进行经验交流，并就进一步优化再融资并购重组制度、提升审核效率，健全房企债券融资机制、提升投资者参与积极性，推进REITs市场建设等提出建设性的意见建议。
　　解读：可以看到系列房地产支持工具正在加速落地生效，助力行业供给侧风险出清：“第一、二支箭”在信贷与增信债权工具上的支持力度与范围持续扩大（据深交所统计，22年以来，深市累计支持房企发行公司债券773.3亿元）；“第三支箭”为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金（22年11月28日以来，深市共计9家上市房企和4家涉房上市公司披露再融资预案及并购重组方案，拟合计募集资金434.4亿元）；同时公募REITs试点范围拓宽及不动产私募投资基金试点的启动为房地产行业融资业务链条打造完整闭环。
　　3）此外，深交所相关负责人表示，推动房地产市场平稳健康发展是一项系统工程。深交所鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途，以及发行以资产信用为支持的CMBS等固收产品。
　　解读：在稳妥处置恒大等头部激进房企风险的同时，资质良好企业的合理融资需求得到有力支持，经营情况重回正轨。从数据来看，随着相关支持政策的落地，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境得到一定程度改善，在22年末少数标杆民营主体“第二支箭”加速推进后，23年1月中骏集团控股等民企陆续获益得以破冰发债；同时部分民企在流动性得到补充后逐步恢复拿地能力，如新城控股（以成交价24.6亿元，成交楼面价7376元/平，溢价率11.82%竞得杭州崇贤核心区一宗商住综合体地块，为新城自21年4月以来首度在浙江省内拿地，亦是其自22年以来首次参与集中供地）、中原建业等重返2月杭州与郑州土拍市场。
　　投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权“三箭连珠”综合协同，有力提振行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港、新城控股等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，市场需求不及预期风险等。

研究报告全文：2023年2月28日行业研究促进金融政策落地实效优质民企地产再迎利好对深交所召开房地产行业市场主体座谈会的点评要点房地产地产开发事件日前深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会增持维持点评深交所务实促进房地产政策落地实效优质民营房企获支持力度加大作者1深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会深入调研了解房地产支持政策分析师何缅南的落地成效和房企生产经营资本运作情况及面临的挑战听取相关房企及中介执业证书编号S0930518060006机构对进一步做好政策落实等意见建议021-52523801解读当前从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强尤其22hemiannanebscncom年末以来三箭连珠等支持政策陆续落地有效促进了行业平稳健康发展切实增强了市场信心深交所深入调研了解市场一线政策落地成效有利于更好发联系人周卓君021-52523855挥好其市场组织和平台枢纽作用多措并举支持优质房企健康发展zhouzjebscncom2此次参会市场主体围绕股权融资债券融资公司经营风险化解等进行经验交流并就进一步优化再融资并购重组制度提升审核效率健全房企债券融行业与沪深300指数对比图资机制提升投资者参与积极性推进REITs市场建设等提出建设性的意见建议解读可以看到系列房地产支持工具正在加速落地生效助力行业供给侧风险出清第一二支箭在信贷与增信债权工具上的支持力度与范围持续扩大据深交所统计22年以来深市累计支持房企发行公司债券7733亿元第三支箭为房企购买存量项目偿还债务项目交付等方面有力补充资金22年11月28日以来深市共计9家上市房企和4家涉房上市公司披露再融资预案及并购重组方案拟合计募集资金4344亿元同时公募REITs试点范围拓宽及不动产私募投资基金试点的启动为房地产行业融资业务链条打造完整闭环3此外深交所相关负责人表示推动房地产市场平稳健康发展是一项系统工程深交所鼓励房企用好融资并购工具支持房企拓宽债券募集资金用途以及发行以资产信用为支持的CMBS等固收产品解读在稳妥处置恒大等头部激进房企风险的同时资质良好企业的合理融资需求得到有力支持经营情况重回正轨从数据来看随着相关支持政策的落地市场信心逐渐恢复民营房企融资环境得到一定程度改善在22年末少数标杆民营主体第二支箭加速推进后23年1月中骏集团控股等民企陆续获益得以破冰发债同时部分民企在流动性得到补充后逐步恢复拿地能力如新城控股以资料来源Wind成交价246亿元成交楼面价7376元平溢价率1182竞得杭州崇贤核心区一宗商住综合体地块为新城自21年4月以来首度在浙江省内拿地亦是其自相关研报22年以来首次参与集中供地中原建业等重返2月杭州与郑州土拍市场20230225稳步推进房地产公募REITs支持住投资建议2023开年监管部门密集发声释放积极信号明确房地产金融化泡房租赁市场发展对关于金融支持住房租赁沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发市场发展的意见征求意见稿的点评20230221第三支箭再延续不动产私募基展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权三箭连珠综金落地对不动产私募投资基金试点政策的合协同有力提振行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因点评城施策引导合理住房需求包括优化认房认贷标准下调首付比例等政20230221多地优化调整二手限售市场情绪逐策利好频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温房地产供需回暖可期步转暖对近期房地产政策的综合点评20230212需求侧按揭增量有限供给侧海外债资本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1看好核心城市土储充裕迎曙光光大证券房地产行业流动性及公募信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升建议关注保REITs跟踪报告2023年1月利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局多元赛道20230203集中供地优化完善更好促进土地市注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关注万科A场平稳运行对集中供地优化政策的点评万科企业龙湖集团等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港新城控股等风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险市场需求不及预期风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港香港中国光大证券国际有限公司中国光大证券国际有限公司香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告