研究报告全文：专题报告2023-02-17对于房屋新开工的思考赵钰黑色建材研究员报告要点从业资格号F3084536交易咨询号Z0016349在新冠防疫政策被列为乙类乙管后市场对于2023年我国经济触底预期的分歧逐渐消失而交易者总在寻找确定性却交易不确定性因此相应的我们认为市场交易的重心已经从交易复苏转向博弈经济复苏节奏的快慢交易逻辑的转变能够比较好的适配春节后市场盘面的变化2022年11月后市场交易复苏预期钢材盘面价格进入持续3李昂个月的趋势性上涨节后交易逻辑转向经济复苏节奏由于市场普遍认为在惯性下经济黑色建材研究员活性难以在本年1-2季度实现显著改善因此5月合约出现回撤的同时5-10价差维持从业资格号F3085542在季节性的较低水平本文旨在通过对拿地与新开工的分析得出今年房地产端用钢需0755-23375140求的推衍liawkqhcn最后本文总结了目前房地产开工相关的数据并对2023年Q1房屋新开工增速提出了3个潜在的场景假设1房屋新开工与土地成交在新常态中彻底走向背离2房屋新开工维持稳定但房地产行业景气度维持低位3房屋新开工按土地成交顺延6个月后出现反弹黑色建材研究热卷在新冠防疫政策被列为乙类乙管后市场对于2023年我国经济触底预期的分歧逐渐消失而交易者总在寻找确定性却交易不确定性因此相应的我们认为市场交易的重心已经从交易复苏转向博弈经济复苏节奏的快慢交易逻辑的转变能够比较好的适配春节后市场盘面的变化2022年11月后市场交易复苏预期钢材盘面价格进入持续3个月的趋势性上涨节后交易逻辑转向经济复苏节奏由于市场普遍认为在惯性下经济活性难以在本年1-2季度实现显著改善因此5月合约出现回撤的同时5-10价差维持在季节性的较低水平本文旨在通过对拿地与新开工的分析得出今年房地产端用钢需求的推衍图1热轧卷板5-10合约价差季节性图数据来源WIND五矿期货研究中心截至二月数据房地产行业景气度依然维持较低水平土地溢价率的简单算数平均为164维持在周期底部说明企业态度谨慎拿地意愿较差同样也侧面说明房地产企业整体的风险偏好以及财务状况并未出现改善因此在新增投资方面偏向保守图2土地成交溢价率处于周期底部数据来源WIND五矿期货研究中心2023-02-172黑色建材研究热卷不过另一方面成交土地规划建筑面积无论绝对值或是同比数据均在2022年6月见底这说明下游终端的情况并不像新开工数据所揭示的那样悲观虽然目前仍未能确定土地成交面积已经完全触及本轮经济周期的底部但是数据方面的已经发生了改善图3土地成交与新开工出现显著背离数据来源WIND五矿期货研究中心历史上成交土地规划建筑面积以及房屋新开工面积呈现较高的相关性但在2022年6月后出现背离两组数据相关性转变为负数目前推测造成拿地与房屋新开工数据背离的原因是自2021年22城启动集中供地后民企拿地占比快速下降以22城土地拍卖小样本为例民企拍卖所得面积由2021年第一批次的44降至2022年第三批次的132022年4-6批次为非常规供地统计意义受限而由于企业性质的影响决定了民营房地产企业拿地后的开发周期较国资企业快6个月左右因此也导致本轮房地产复苏周期内新开工数据的改善出现了延迟表1土拍成交企业性质企业性质占比成交土地建筑面积万平方米批次结束时间成交建筑面积国企地方国资混合所有制民企国企地方国资混合所有制民企1May-2198754412444345011850434502021年2Aug-21691074422511342764152023Dec-21596679219471311193113351Jun-223601404218144401508864822Aug-224061473716192091502663763Oct-223726295913106562190946952022年4Nov-2217203051205108870333885Dec-22600206912120041106906Dec-22201374617742921348数据来源网络渠道五矿期货研究中心在其他前提条件不变的情况下假如按开发周期滞后6个月进行线性外推目前对2023年1-3月房屋新开工累计值预估约为40000万平方米同比去年1季度数据2983759万平方米上升约34推算至2023年6月房屋新开工累计值2023-02-173黑色建材研究热卷预估约为85000万平方米同比去年上半年数据6642347万平米房上升约28图4房屋新开工预估数据来源WIND五矿期货研究中心可以看到预估数据较真实数据存在略微上浮但即使进行下修目前对于2023年Q1房屋新开工累计同比数据的预估仍然超过25H1房屋新开工累计同比数据预估增速超过20整体而言数据预期较好除房屋新开工数据的复苏预期外另一部分用钢增量可能来自前期停工项目的复工可以看到房地产开发贷相对M2的增速在2022年12月回归0轴之上说明房地产企业的融资渠道确实出现了改善而非此前的边际改善因此在保交楼政策指导下2022年因各种因素积压的停工项目将大概率出现复工图5房地产开发贷增速数据来源WIND五矿期货研究中心停工面积的当月值并非平稳面板数据在2010年后出现了较长期的均值上移但可以观测到中间依然存较明显的周期波动预期停工面积在2023年H1存在回归6000万平方米左右中枢的可能性换句话说复工或将对施工面积造成约2023-02-174黑色建材研究热卷3000万平方米月的增量影响图6停工面积在2022年后快速上升数据来源WIND五矿期货研究中心上述场景是对2023年房地产相对乐观的推衍前提是信贷增量持续上升且房地产库存持续去化否则在周转粘滞房地产企业资金回笼速率较差的情况下判断开工端的预期将难以兑现因此该场景仍然需要等待后期销售数据进行印证此外就如前文所提到2021年后土地拍卖成交对手方中国企以及城投企业占比快速提升这部分可被理解为兜底资金呈现出拿地意愿较差且在政府杠杆率较高的情况下难以为继的情况因此目前的实际情况是房地产景气度依然偏低不仅土地销售溢价率显现出房地产企业信心不足终端销售方面同样未见起色截止至2月12日位置的30城商品房成交面积约为280万平方米年度滑动平均同比下滑接近30图7商品房成交进入探底过程但暂未见起色数据来源WIND五矿期货研究中心商品房成交面积的同比下滑存在两方面因素一者是2023年春节假期较早造成2023-02-175黑色建材研究热卷的扰动其次则与2022年全年成交面交薄弱导致年度滑动平均被拖累相关仅计算前七周30城商品房成交累计数据同比的话下滑幅度约为20显著低于年度滑动平均数据的降幅从统计局计算的国房景气指数来看目前我国房地产景气度为9435虽然处于历史8年低位附近但仅略微低于95-105的景气区间图8国房景气指数暂未见底数据来源WIND五矿期货研究中心总结综上所述截止至2022年12月数据我国房地产行业景气度依然维持在较低水准商品房成交量与景气指数仍然处于持续寻底的过程中我国房地产市场终端暂时还没有企稳虽然最近市场中有交易房地产数据环比改善的声音但并非主流而另一方面自2022年6月后我国土地成交数据切实地扭转了下跌趋势虽然成交对手方中民企占比相较两年前出现显著降低导致新开工数据与土地成交数据出现背离相应的可以得出3个可能的场景预期1房屋新开工与土地成交在新常态中彻底走向背离在这个场景下房地产对钢材消费的拉动将继续萎靡复苏预期难以兑现市场逻辑将由弱现实强预期走向弱现实弱预期利多05-10价差判断钢材价格将出现趋势性的下降潜在诱因可能源于资金不足以支持房企在保证竣工的同时开发新项目具体需要观察开发贷款到位情况信贷派生以及商品房销售数据2房屋新开工维持稳定但房地产行业景气度维持低位这个场景下房屋新开工停止下滑但难以出现显著的复苏场景是资金到位情况较好但房屋销售二手房成交以及消费数据没有起色导致房地产企业投资信心较差在这种情况下5月份4200元吨左右的钢价相对偏高钢材价格将面临下行压力3房屋新开工按土地成交顺延6个月后出现反弹城投企业能按历史的开发2023-02-176黑色建材研究热卷周期完成投资则房地产端对钢材需求的拉动在上半年即可发力金三银四行情或将超出预期盘面逻辑走向强现实强预期利多5-10价差钢材交易逻辑趋向于回调买入后期主要的观测抓手为信贷增速房地产销售数据二手房成交面积价格等终端数据虽然市场主要在期待新开工数据的转暖但新开工增加实际上是房地产企业恢复信心的结果因此真正重要的依然是终端消费的复苏以及复苏带来的资金链周转和更加健康的负债表2023-02-177免责声明五矿期货有限公司是经中国证监会批准设立的期货经营机构已具备有商品期货经纪金融期货经纪资产管理期货交易咨询等业务资格本刊所有信息均建立在可靠的资料来源基础上我们力求能为您提供精确的数据客观的分析和全面的观点但我们必须声明对所有信息可能导致的任何损失概不负责本报告并不提供量身定制的交易建议报告的撰写并未虑及读者的具体财务状况及目标五矿期货研究团队建议交易者应独立评估特定的交易和战略并鼓励交易者征求专业财务顾问的意见具体的交易或战略是否恰当取决于交易者自身的状况和目标文中所提及的任何观点都仅供参考不构成买卖建议版权声明本报告版权为五矿期货有限公司所有本刊所含文字数据和图表未经五矿期货有限公司书面许可任何人不得以电子机械影印录音或其它任何形式复制传播或存储于任何检索系统不经许可复制本刊任何内容皆属违反版权法行为可能将受到法律起诉并承担与之相关的所有损失赔偿和法律费用公司总部深圳市南山区粤海街道3165号五矿金融大厦13-16层电话400-888-5398网址wwwwkqhcn2023-02-178