相比2021年，2022年REITs发行数量和规模，都取得两位数以上的增长，显示REITs市场正处于快速增长阶段。2022年REITs发行市场呈现的主要特点有：1）政策面持续推动REITs发展和创新；2）配售比例持续较低；3）REITs管理人集中度提升，并向专业化发展；4）REITs启动首次扩募。由于我国REITs担负着庞大存量资产盘活和推动基础设施建设的重任，预计未来REITs市场仍将处于快速发展阶段，并且REITs基础资产类型将进一步扩容。
　　2022年REITs经营状况整体表现较好。仓储物流REITs上市后营业收入相对稳定，未受到明显疫情影响，具有较好的抗风险能力；生态环保REITs也相对平稳。收费公路REITs上市后受疫情持续影响，2022年三季度随着疫情影响减弱，经营状况率先好转。产业园REITs上市后表现不一，其中建信中关村和博时蛇口产园表现类似，受到疫情影响营收持续下滑。华安张江光大受到疫情影响相对较小。东吴苏园产业2022年2季度受到疫情影响营收大幅下滑，3季度又迎来大幅反弹。EBITDA变化情况大致与营业收入相类似。
　　2022年有12只REITs进行了19次分红，累计分红金额为18.4亿元。较早成立后的REITs都进行了一次及以上的分红。特许经营权分红收益率普遍更高，并且其分红比例更高，与特许经营权REITs债性更强有关。而产权类REITs平均分红比例较低，可能与投资者更看重产权类REITs资产增值有关。当前分红比例不高的REITs预计未来会加大分红力度。
　　2022年REITs整体收益明显好于股票市场。其中产权类REITs表现最好；特许经营权REITs整体表现不如产权类REITs，但仍好于股票市场。REITs作为强制分红的产品，明显高于沪深300和中证500的分红收益。随着未来受疫情影响的逐渐减弱，REITs分红收益和股票市场的差距有望进一步拉大。REITs在2022年的波动率明显低于沪深300和中证500，其中产权类REITs整体波动率较高，特许经营权REITs整体波动率较小，从最近一年半表现来看，REITs夏普比明显高于股票市场。
　　受益于市场关注度较高和REITs做市商存在，首批REITs上市后流动性表现不错，但受行情影响较大。2022年REITs市场流动性明显高于沪深300，与中证500接近。大部分REITs上市以来基本上维持长期溢价交易的状态。截止2022/12/31，仓储物流REITs溢价率最高；其次为清洁能源REITs，溢价率为38%；生态环保REITs溢价率平均值为32%；产业园REITs整体溢价也较高，平均值为24%；保障房REITs也保持溢价交易，平均溢价率为10%；收费公路REITs溢价率一直保持较低水平，有三只REITs甚至折价交易，最高的两只REITs溢价率在14%左右。
　　

研究报告全文：证券投资基金研究报告基金专题2022年我国REITs市场回顾与展望发行加速创新不断动荡市场表现亮眼公募REITs系列研究报告摘要相比2021年2022年REITs发行数量和规模都取得两位数以上的增长显示REITs市场正处于快速增长阶段2022年REITs发行市场呈现的主要特点有1政策面持续推动REITs发展和创新2配售比例持续较低3REITs管理人集中度提升并向专业化发展4REITs启动首次扩募由于我国REITs担负着庞大存量资产盘活和推动基础设施建设的重任上海证券基金评价研究中心预计未来REITs市场仍将处于快速发展阶段并且REITs基础资产类型将进一步扩容2022年REITs经营状况整体表现较好仓储物流REITs上市后营业收入相对稳定未受到明显疫情影响具有较好的抗风险能力生态环保REITs分析师孙桂平也相对平稳收费公路REITs上市后受疫情持续影响2022年三季度随着执业证书编号S0870519040001疫情影响减弱经营状况率先好转产业园REITs上市后表现不一其中建邮箱sunguipingshzqcom信中关村和博时蛇口产园表现类似受到疫情影响营收持续下滑华安张江电话021-53686102光大受到疫情影响相对较小东吴苏园产业2022年2季度受到疫情影响营收大幅下滑3季度又迎来大幅反弹EBITDA变化情况大致与营业收入相类似报告日期2023年2月14日2022年有12只REITs进行了19次分红累计分红金额为184亿元较早成立后的REITs都进行了一次及以上的分红特许经营权分红收益率相关报告普遍更高并且其分红比例更高与特许经营权REITs债性更强有关而产权类REITs平均分红比例较低可能与投资者更看重产权类REITs资产增值有关当前分红比例不高的REITs预计未来会加大分红力度2022年REITs整体收益明显好于股票市场其中产权类REITs表现最好特许经营权REITs整体表现不如产权类REITs但仍好于股票市场REITs作为强制分红的产品明显高于沪深300和中证500的分红收益随着未来受疫情影响的逐渐减弱REITs分红收益和股票市场的差距有望进一步拉大REITs在2022年的波动率明显低于沪深300和中证500其中产权类REITs整体波动率较高特许经营权REITs整体波动率较小从最近一年半表现来看REITs夏普比明显高于股票市场受益于市场关注度较高和REITs做市商存在首批REITs上市后流动性表现不错但受行情影响较大2022年REITs市场流动性明显高于沪深300与中证500接近大部分REITs上市以来基本上维持长期溢价交易的状态截止20221231仓储物流REITs溢价率最高其次为清洁能源REITs溢价率为38生态环保REITs溢价率平均值为32产业园REITs整体溢价也较高平均值为24保障房REITs也保持溢价交易平均溢价率为10收费公路REITs溢价率一直保持较低水平有三只REITs甚至折价交易最高的两只REITs溢价率在14左右重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款1专题研究一发展概况我国REITs经过一年半多的发展截止2022年底共有产品24只市场规模合计8543亿元相比2021年底数量和规模分别增长1182和959可以说REITs市场发展迅猛分类型来看目前产权类REITs和特许经营权REITs数量之比接近64而规模之比则接近46也就是产权类REITs数量占优而特许经营权REITs规模占优REITs管理人可能更喜欢发行产权类REITs其管理运营相对容易且资产存续时间长可以带来更长久的管理费收入从资产类型来看产业园和收费公路是发行数量最多的两种类型两者占据了全部REITs数量的63同时也是规模最大的两类其中收费公路REITs规模接近全部REITs的50收费公路作为典型的重资产行业更容易做大REITs规模图12022年REITs产品数量图22022年REITs市场规模亿元保障房仓储物556流2保障房仓储物8417收费公路7流1062912收费公路42049产业园18622产业园生态834环保清洁28清洁能生态环能源源49保386514数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心二发行市场2022年共发行13只REITs发行规模合计41948亿元数量和规模相比2021年增长182和152取得两位数以上的增长显示REITs发行市场正处于快速增长阶段分时间段来看2022年上半年发行趋缓延续2021年下半年发行节奏可能与处于试点阶段有关仅发行2只高速公路REITs涉及的资产类型也是首批REITs已经覆盖的类型下半年随着政策逐渐发力REITs发行加速共发行11只尤其是REITs上市满一周年之后的三季度发行7只表12022年REITs发行情况成立日发行规模资产类型名称持有资产情况创新点期亿元武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段华夏中国交建4-139399-收费公路全长90975公里国金中国铁建6-274793渝遂高速重庆段全长9326公里-重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款2专题研究沪苏浙高速公路即G50沪渝高速江苏华泰江苏交控11-33054段及其附属设施其中高速公路-4995公里沿江高速公路芜湖张韩至安庆中金安徽交控11-1110880-大渡口段161153公里中金厦门安居8-221300位于厦门市的园博公寓和珩琦公寓位于深圳市的安居百泉阁安居锦保障房REITs红土创新深圳安居8-221242保障性租园保利香槟苑凤凰公馆首次发行赁住房华夏北京保障房8-221255位于北京市的文龙家园熙悦尚郡位于上海市的有巢泗泾项目有巢东华夏基金华润有巢11-181209-部经开区项目合肥市高新区合肥创新产业园一期华夏合肥高新产园9-201533-项目国泰君安临港创新上海奉贤区的临港奉贤智造园一期项首单民企首9-22824产业园目和的临港奉贤智造园三期项目单工业厂房东久上海金山智造园项目东久产业园区国泰君安东久新经昆山智造园项目东久无锡9-231518-济智造园项目东久常州智造园项目位于杭州市的和达药谷一期项目和孵华夏和达高科12-161404-化器项目深圳能源东部电厂一期项目天首单清洁能源清洁能源鹏华深圳能源7-113538然气发电REITs数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心总的来看2022年REITs发行市场呈现的主要特点有1政策面持续推动REITs发展和创新表22022年REITs市场重要政策梳理日期来源政策主要关注点财政部税务关于基础设施领域不动产投资信托基金314为原始权益人发起设立REITs提供税收方面的便利总局REITs试点税收政策的公告盘活存量资产的重点领域交通水利清洁能源保障性租赁住房水电气热等市政设施生态环保产业园国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效区仓储物流旅游新型基础设施519国务院办公厅投资的意见REITs进一步提高推荐审核效率鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市建立健全扩募机制探索建立多层次基础设施REITs市场证监会国家关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领524加快推进保障性租赁住房REITs发改委域不动产投资信托基金REITs有关工作的通知上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金上交所深交REITs规则适用指引第3号新购入基础设施项531推动REITs扩募落地实施所目试行深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号新购入基础设施项目重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款3专题研究试行关于做好基础设施领域不动产投资信托基金77国家发改委简化新购入项目申报要求完善新购入项目申报程序REITs新购入项目申报推荐有关工作的通知拓宽试点项目类型解决新类型项目面临的新问题引证监会国家831加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施导市场规范发展加快推进民企REITs试点尽快推动首批发改委扩募项目落地关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金118国家发改委展的意见REITs试点尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域研究证监会副主席首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会128推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等李超论坛领域数据来源上海证券基金评价研究中心REITs作为创新型产品涉及领域很多其发展壮大离不开政策层面的呵护2021年首批RETIs成功发行后2022年国家又继续出台了一系列重磅措施有效推动了REITs市场规模扩大和产品创新具体来看2022314财政部税务总局出台政策为原始权益人发起设立REITs提供税收方面的便利激励原始权益人将持有的优质项目通过REITs方式推向市场2022519国务院办公厅出台重磅政策国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见以下简称意见为后续REITs发展进一步进行顶层设计此后各部门围绕意见纷纷出台政策推动REITs创新发展2022年发行的创新REITs共计7只超过了全年REITs发行数量的一半合计发行规模为10886亿元具体来看1REITs实现常态化发行步入发展新阶段2021年REITs仍分两批次发行2基础资产类型首次出现扩容涉及到保障房和清洁能源以及产业园区中细分的工业厂房等3发行主体首次出现民营企业有效拓宽了优质项目来源由于我国REITs担负着庞大存量资产盘活和推动基础设施建设的双重重任预计未来REITs市场仍将处于快速发展阶段并且REITs基础资产类型也将进一步扩容光伏发电风电水电等清洁能源领域供热等市政设施领域以及长租房和商业不动产等都有望发行REITs产品表32023年已发行和待发行的项目清单不完全整理发行规模名称资产类型成立日期备注亿元嘉实京东仓储基础设施仓储物流20231111757-京能光伏清洁能源待定待定首单光伏发电中信建投国家电投新能源清洁能源待定待定首单风电中金湖北科投光谷产业园待定待定-数据来源上海证券基金评价研究中心2配售比例持续较低2022年REITs发行配售比例明显低于2021年REITs首次发行时其中网下和网上REITs配售比例小于1的数量都有10只数量占比为重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款4专题研究77整体而言网上配售比例比网上更低有6只REITs网上配售比例甚至低于04主要原因在于1稀缺性REITs作为创新产品仍处在发展初期阶段市场规模并不大产品具有一定的稀缺性尤其REITs网上份额通常低于网下份额稀缺性更甚2权益市场影响在权益市场表现不好的情况下REITs作为高分红产品具有一定的抗跌性受到了投资者的欢迎3打新效应首批REITs上市以来的良好表现以及合理的发行价格使得REITs上市首日多数高溢价交易首日平均涨幅为18给REITs带来了一定的打新收益不过由于REITs的发行量无法与新股发行量相比也就无法像股票打新一样具有获取持续打新收益的潜力此外由于首批收费公路上市后溢价率明显低于其他类型导致2022年发行的收费公路REITs配售比例也明显高于其他类型而首日涨跌幅也明显低于其他产品类型REITs长期来看仍然是最富有投资性价比和竞争力的优质资产之一随着REITs被越来越多的投资者所熟悉REITs的资产配置需求也将持续增加优质REITs的稀缺性仍将持续存在未来仍需加快REITs的发行速度和产品创新速度推出更多优质资产匹配日益增长的投资需求图32022年发行的REITs配售比例及首日涨跌幅9网下配售比例网上配售比例首日涨跌幅右轴353072520515103510-5-1-10数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心3REITs管理人集中度提升并向专业化发展表4REITs管理人发行情况2022年发2022年发行规2021年发2021年发行规基金公司主要资产类型行数量模亿元行数量模亿元华夏基金51480012130收费公路产业园保障房中金基金21218015835仓储物流保障房收费公路国泰君安资管2234211495产业园华安基金红土创新基金1124211840仓储物流保障房国金基金14793--收费公路华泰证券资管13054--收费公路鹏华基金13538--清洁能源重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款5专题研究博时基金--12079产业园东吴基金--13492产业园富国基金--11850生态环保建信基金--12880产业园平安基金--19114收费公路浙商证券资管--14360收费公路中航基金--11338生态环保合计13419481136413-数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心国泰君安证券资管和华安基金共同受国泰君安证券控制因此合并统计2022年共有7家基金管理人发行了REITs产品其中4家在2021年已经发行过REITs3家管理人新发行REITs而去年7家REITs管理人在2022年未发行REITs也就是说最近两年仅有4家管理人连续发行了REITs占全部REITs管理人数量的比例为29而且这4家管理人在2022年共发行了10只REITs占2022年发行REITs数量的比例为77其中华夏基金2022年发行5只中金基金和国泰君安资管也各发行2只可见REITs发行市场集中度开始提升并且出现了向专业化发展的趋势例如国泰君安资管华安基金发行的3只REITs都为产业园华夏基金发行的6只REITs也主要集中于收费公路产业园和保障房等三种类型从海外REITs来看跨越多个资产类型的多元化经营REITs不是市场主流规模占比很小而专注在某一类型的专业化经营REITs是市场绝对主流主要原因在于海外REITs管理人不是被动持有底层资产而是通过主动管理运营实现资产增值由于不同类型资产的运营差异很大专注于某种类型可以发挥专业优势提升资产管理能力和运营水平使得REITs资产可以获得最大程度增值当前我国REITs处于快速发展阶段未来将涌现出更多的基础资产类型建议REITs管理人在不断扩大REITs管理规模的同时更专注在某种类型的底层资产上形成自己的专业优势和品牌优势成为专业的基础设施资产运营管理平台也让基础设施资产的价值得到最大提升4REITs启动首次扩募在政策推动下我国REITs启动首次扩募2022929首批发行的9只REITs中有5只REITs同时启动REITs扩募进程涉及了产权类REITs和特许经营权REITs5只REITs新购入的资产类型和原资产类型相同截止202212315单扩募项目仍处在审核中表5REITs扩募情况预计扩募规资产类型名称受理日期最新状态预计购入资产模亿元仓储物流红土创新盐田港2022929已问询-位于深圳市盐田区的世纪重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款6专题研究物流园项目位于山东省广东省和重中金普洛斯2022929已反馈16庆市的三处仓储物流园位于深圳市光明科技园的博时蛇口产园2022929已问询-四处厂房产业园区位于上海市张江高科技园华安张江光大园2022929已反馈16区的张润大厦生态环保富国首创水务2022929已反馈9到13长治市污水处理项目数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心扩募对REITs发展壮大至关重要主要意义在于1资产更加分散REIT抗风险能力提升避免单一资产出现经营风险给REITs二级市场交易带来的大幅波动此外可以避免特许经营权REITs到期后面临资产清零的问题此次富国首创水务进行扩募就是一次有益尝试2真正发挥REITs基础设施资产专业运营平台的作用囊括越来越多的优质资产可以提升REITs关注度和交易活跃度实现资本市场对基础设施资产的公允估值三经营状况和分红情况1经营状况图4REITs上市后的季度营业收入万元8000250001000014000收费公路产业园仓储物流生态环保9000200001200060008000700010000150004000600080001000050006000400020005000300040002000002000100000浙商沪杭甬博时蛇口产园平安广州广河东吴苏园产业华夏越秀华安张江光大红土盐田港中金普洛斯中航首钢生物质富国首创水务华夏中国交建建信中关村数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心只统计上市满两个季度及以上的REITs2022年REITs经营状况整体表现较好分资产类型来看仓储物流REITs上市后营业收入相对稳定未受到明显疫情影响具有较好的抗风险能力生态环保REITs也相对平稳上市后营业收入小幅下滑此后逐渐回升其中中航首钢生物质已连续增长3个季度最新三季度已超越去年同期同比增长442富国首创水务也连增两个季度收费公路REITs上市后受疫情持续影响营业收入一直处于下滑趋势2022年三季度随着疫情影响减弱经营状况率先好转三季度营收相比二季度平均增长率为270已经非常接近成立后首季度的营收水平当前疫情防控放开后预计四季度收费公路REITs营业收入可能进重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款7专题研究一步增长产业园REITs上市后表现不一其中建信中关村和博时蛇口产园表现类似受到疫情影响营收持续下滑且2022年三季度实行租金减免政策导致营收大幅下滑了40左右华安张江光大凭借区位优势和较高的出租率以及租户多集中于在线经济等因素使得受到疫情影响相对较小不过最近两个季度营收也连续出现了小幅下滑东吴苏园产业上市后出租率的提升导致连续两个季度营收增长2022年2季度受到疫情影响实行免租导致营收大幅下滑了713季度随着免租期结束营收又迎来大幅反弹预计受疫情影响较大的产业园REITs未来将有明显改善图5REITs上市后的季度EBITDA万元2000060007000收费公路产业园仓储物流生态环保600015000800040005000600010000400040003000200020005000200001000-2000000-4000浙商沪杭甬博时蛇口产园平安广州广河东吴苏园产业华夏越秀华安张江光大红土盐田港中金普洛斯中航首钢生物质富国首创水务华夏中国交建建信中关村数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心只统计上市满两个季度及以上的REITsEBITDA变化情况大致与营业收入相类似有些REITs为了应对REITs营业收入下滑保护基金份额持有人的利益会积极采取措施减免管理费和运营管理费等相关费用此外申请补贴及相应税收减免等具体来看仓储物流REITs的盈利能力变化相对较小中金普洛斯整体有缓慢下滑的趋势最近季度下滑减缓红土盐田港的盈利能力上市后两个季度连续上升此后两个季度有连续下降最新季度虽然环比下跌但同比仍保持增长生态环保REITs的盈利能力变化也相对较小上市后出现明显下滑此后保持稳定增长态势已经连续三个季度增长中航首钢生物质EBITDA在2021年四季度大幅下滑原因在于与外部管理机构的年终运营管理成本结算大幅增加导致但后续获得政府大量补贴并不影响可供分配金额收费公路的EBITDA变动很大上市后出现明显下滑最新季度也大幅增长浙商沪杭甬广州广河和华夏越秀都超过营业收入增速广州广河最新季度EBITDA已经非常接近去年同期水平复苏的更快收费公路的良好表现也使得2022年11月中旬以来迎来一波相比其他类型REITs更明显的反弹行情不同产业园REITs的EBITDA差异较大华安张江光大虽然变化不大但整体缓慢下滑东吴苏园产业除2022年2季度外保持明显增长态势最近三季度EBITDA同比增长3243博时蛇口产园和建信中关重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款8专题研究村虽然营收逐渐下滑但EBITDA仍保持增长最新三季度由于营收大幅下滑也拖累EBITDA大幅下滑2产权类REITs出租情况表6产权类REITs出租率基金名称2022年三季度末2022年二季度末2022年一季度末2021年四季度末2021年三季度末博时蛇口产园8386844688038874-91439047东吴苏园产业--半年平均年末时点华安张江光大96289951100100995484878928建信中关村9615--季度平均季度平均红土盐田港9999999999中金普洛斯95019456983398789664数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心东吴苏园产业出租率为两处物业可租面积的加权平均值表7产权类REITs的租金水平基金名称2022年三季度末2022年二季度末2022年一季度末2021年四季度末2021年三季度末12167元12234元12123元11907元11962元博时蛇口产园平方米月平方米月平方米月平方米月平方米月东吴苏园产业-----华安张江光大544元平天544元平天538元平天535元平天531元平天-17306元-建信中关村平方米月--红土盐田港-----中金普洛斯-----数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心从产权类REITs的出租率来看红土盐田港和华安张江光大出租率多在99以上基本上处于满租状态与较高的租户集中度有关不过最新季度华安张江光大出租率略有下降其次为中金普洛斯五个季度的平均出租率也接近97最新季度出租率保持稳定东吴苏园产业出租率也在90以上博时蛇口产园平均出租率在86最新季度略有下降建信中关村上市后出租率一直下滑从9615下降到8487博时蛇口产园和华安张江光大公布了季度租金水平2022年二季度前两者总体呈现上涨态势租金水平的年化增长率都在3以上为未来REITs租金收入的上涨提供了空间但三季度增长趋势有所改变博时蛇口产园租金水平下调了06华安张江光大保持不变可能与最新季度出租率略有下降有关3分红情况表8REITs上市后分红情况重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款9专题研究2022年2021年年化分红收益率累计分资产类型名称成立日期分红累计份分红收分红累计份分红收发行价2022末红比例次数额分红益率次数额分红益率格价格博时蛇口产园2021-06-0720087313100271199500393305东吴苏园产业2021-06-07101032264973403343产业园华安张江光大2021-06-07201403767523470361建信中关村2021-12-03100491104348429336红土盐田港2021-06-07100581884116463345仓储物流中金普洛斯2021-06-0720138283100521348041459331富国首创水务2021-06-072041877280281053857生态环保中航首钢生物质2021-06-071116066510515385752412421071平安广州广河2021-06-0720541413105274057871783855浙商沪杭甬2021-06-071072872010338387631114411418收费公路华夏越秀2021-12-03202602867198620557华夏中国交建2022-04-132017818910011411461数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心2021年分红收益率按照IPO价格计算2022年分红收益率按照2021年末收盘价格计算累计分红比例等于成立后实际分配金额成立后累计的可供分配金额2022年REITs市场有12只REITs进行了19次分红累计分红金额为184亿元较早成立后的REITs都进行了一次及以上的分红多只REITs有过三次分红记录而华夏中国交建成立半年多时间也进行了两次分红从分红收益率上来看由于资产的特殊性特许经营权分红收益率普遍更高并且其分红比例更高与特许经营权REITs债性更强有关截止2022年底平均78的累计可供分配金额都已经向投资者分红其中华夏中国交建已经100分红而产权类REITs平均分红比例仅有64其中东吴苏园产业建信中关村和红土盐田港都不足50积极性相对不高可能与投资者更看重产权类REITs资产增值有关我国基础设施公募REITs规定每年都要将不低于可分配金额的90以分红的形式分配给投资者当前分红比例不高的REITs预计未来会加大分红力度REITs在2022年所做的分红安排是依据截止2022年三季度的经营情况如果假设REITs成立到2022930期间累计的可供分配金额全部进行分配并按照REITs发行价格计算这段期间内的年化分红收益率用来衡量REITs分红能力产权类REITs拥有的资产期限很长通常可以直接比较而特许经营权通常较短且面临资产清零还需要考虑期限对分红收益的影响分红收益率相等的情况下期限越长说明REIT分红能力越强数据显示产权类REITs相差不大最小的是博时蛇口产园和东吴苏园产业都在4左右与受到疫情影响有关最大的为华安张江光大470此外仓储物流REITs也相对较高特许经营权REITs整体偏高两只生态环保REITs和浙商沪杭甬都超过了10华夏中国交建最低只有411按照20221231的交易价格重新计算过去一段时间的年化分红收益率用作未来分红收益的预测由于产权类REITs普遍溢价交易分重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款10专题研究红率都出现下降华安张江光大仍然是最高东吴苏园产业降幅较少中金普洛斯降幅较多生态环保REITs分红率降幅也较多而收费公路变化不大其中广州广河和华夏中国交建由于折价交易分红率上升特许经营权REITs中分红率较高的仍为浙商沪杭甬和中航首钢生物质四二级市场表现1风险和收益情况图6REITs价格指数图7REITs全收益指数全体产权类特许经营权全体产权类特许经营权180180产业园仓储物流保障房产业园仓储物流保障房收费公路生态环保清洁能源收费公路生态环保清洁能源1701701601601501501401401301301201201101101001009090808020216202192021122022320226202292022122021620219202112202232022620229202212数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心价格指数不考虑REITs分红影响全收益指数考虑REITs分红影响指数编制时为了排除REITs上市初期影响在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本按照REITs场内流通份额加权进行指数编制表92022年不同类型REITs和主要股票指数表现收益率价格收益分红收益波动率最大回撤夏普比率产业园4412082341770-19460771仓储物流11138422721816-18641065产权类5983442541716-18850919收费公路-731-1094363941-1713-0152生态环保-725-13386132072-28650586特许经营权-527-9684411147-18110331全体REITs077-2673451431-17160733沪深300-1984-21631792028-2898-0851中证500-1891-20311402175-2888-0439数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心夏普比率的计算时间段为重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款11专题研究2021625-2023116从收益上看产权类REITs在2022年表现较好平均收益率为598其中仓储物流收益高达1113特许经营权REITs整体表现不如产权类REITs收益率为-527但仍然大幅超越股票市场收益其中收费公路REITs和生态环保REITs跌幅都超过7收费公路受疫情影响较大而生态环保REITs可能与上市后快速上涨行情以及较高的溢价率有关从分红收益上看REITs作为强制分红的产品特许经营权2022年分红收益为441其中生态环保分红收益高达613收费公路也接近4产权类分红收益略低平均为254其中仓储物流的分红收益略高产权类分红明显高于沪深300和中证500的分红收益随着未来受疫情影响的逐渐减弱REITs分红收益和股票市场的差距有望进一步拉大从风险来看REITs在2022年的波动率为1431明显低于沪深300和中证500其中产权类REITs整体波动率较高特许经营权REITs整体波动率较低但生态环保REITs波动率偏高最大回撤来看除生态环保REITs接近股票市场外其他类型REITs都明显低于股票市场从最近一年半表现来看REITs夏普比明显高于股票市场其中仓储物流最高而收费公路较低表10REITs和资本市场相关性特许经产业仓储保障收费生态清洁沪深中证中证全体产权类营权园物流房公路环保能源300500全债全体100009750906094408910571085108080644029802920006产权类09751000079009520929058007440701057802830275-0018特许经营权090607901000079206950397093508960616028602830055产业园09440952079210000775064207550695060002730277-0035仓储物流089109290695077510000328064506250467025502380004保障房057105800397064203281000036103120373035302050020收费公路085107440935075506450361100006890448028102490063生态环保080807010896069506250312068910000469023802690034清洁能源064405780616060004670373044804691000019301200090沪深30002980283028602730255035302810238019310000800-0127中证50002920275028302770238020502490269012008001000-0028中证全债0006-00180055-003500040020006300340090-0127-00281000数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心计算时间段为2021625-2023116除保障房REITs和清洁能源REITs上市时间较短外其他类型REITs之间表现出很强的正相关性虽然REITs同沪深300和中证500也呈现正相关性体现出权益类产品的特点但相关系数普遍较小REITs同债券指数的相关性非常弱如果仅从相关系数正负号上看产权类REITs和特许经营权REITs同债券指数相关性一负一正显示出特许经营权重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款12专题研究REITs更高分红带来的债性更强图8全体REITs与沪深300的滚动相关系数07050301-01-03-05数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心滚动相关系数的计算时间段为当前交易日的前20个交易日虽然REITs整体上表现出和股票市场较低的相关性但图中显示滚动相关系数变化较大有时甚至连续一段时间相关系数较高此时就会出现和股票市场近乎同涨同跌的现象但一般情况下高相关性不会持续很长时间2流动性情况受益于市场关注度较高和REITs做市商存在首批REITs上市后流动性表现不错但受行情影响较大上市初期随着行情好转交易活跃度明显提升此后随着行情转差活跃度减弱之后变化相对平稳其中首批REITs限售份额在2022621解禁以及2022年众多新产品发生上市等因素未对REITs市场整体流动性造成明显影响整体而言REITs市场流动性明显高于沪深300与中证500接近图9REITs和主要股票指数每日换手率5中证500沪深300全部REITs43210数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心REITs活跃度与日均成交额存在明显正相关与流通市值存在明显负相关与股票有一定的相似性分类型来看产业园REITs平均换手率相对较高而仓储物流平均相对较低其他类型相接近具体来看重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款13专题研究四季度日均换手率超过2有国泰君安临港产业园国泰君安东久新经济华夏合肥高新产园华泰江苏交控和华夏中国交建等图102022年四季度REITs日均换手率收费公路生态环保清洁能源产业园仓储物流保障房5四4季度日均3换手率2100500100015002000250030003500400045005000四季度日均成交额万元数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心3净值表现表11REITs净值变化成立日期2021年净值增2022年净值增资产类型基金名称长率长率博时蛇口产园2021-06-07129127东吴苏园产业2021-06-07094061园区基础设施华安张江光大2021-06-07-082-090建信中关村2021-12-03-185红土盐田港2021-06-07119120仓储物流中金普洛斯2021-06-07026027富国首创水务2021-06-07195112生态环保中航首钢生物质2021-06-07-691304平安广州广河2021-06-07143115浙商沪杭甬2021-06-07-037-115交通基础设施华夏越秀2021-12-03-126华夏中国交建2022-04-13-035数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心2021年净值增长率2021年分红收益2021年末净值IPO价格2022年净值增长率2022上半年分红收益2021年中净值2021年末净值从公布的年报半年报REITs净值来看产权类REITs在2022年上半年平均净值增长率为072其中建信中关村博时蛇口产园和红土盐田港净值增长超过120中金普洛斯净值增长较低为027而华安张江光大净值增长率连续为负2022年上半年除浙商沪杭甬外其他特许经营权REITs都实现了净值增长其中中航首钢生物质超过3从首批REITs最近一年的净值增长情况来看张江光大中航首钢生物重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款14专题研究质和浙商沪杭甬等净值出现下滑其中中航首钢生物质下滑超过4其他REITs净值上涨涨幅多在1到3之间从数值上看REITs净值增长幅度明显达不到投资者对资产增值的预期主要原因在于REITs持有的资产采用成本法进行计量资产累计折旧和摊销导致资产净值和资产公允价值之间的差异不断扩大基础设施资产的估值变化并不会影响到上述REITs份额净值净值出现下滑的原因是REITs运营期间净利润为负而资产折旧和摊销也不会影响到REITs红利分配因此REITs净值与普通公募基金净值不能混为一谈REITs净值变化情况并不能反映REITs的实际投资价值4REITs溢价率表12当前REITs溢价率20226最新溢价率最新溢价率发行价2022年资产类型基金名称成立日期30净最新净发行价格收益率值值格博时蛇口产园2021-06-0723102312311433731049东吴苏园产业2021-06-073880383719172051286华安张江光大2021-06-072990285938273488827建信中关村2021-12-033200321026912884-731园区基础设施华夏合肥高新产园2022-09-202190--1164-国泰君安临港创新产业园2022-09-224120--2597-国泰君安东久新经济2022-09-233035--2685-华夏和达高科2022-12-162808--929-红土盐田港2021-06-072300229834353672276仓储物流中金普洛斯2021-06-0738903810440043621376富国首创水务2021-06-073700354332853453-804生态环保中航首钢生物质2021-06-07133801114339572876-423平安广州广河2021-06-071302012614-301-037-511浙商沪杭甬2021-06-078720752617831392-514华夏越秀2021-12-037100719013571501-1021交通基础设施华夏中国交建2022-04-1393999432-927-895-国金中国铁建2022-06-279586--220-华泰江苏交控2022-11-037635--096-中金安徽交控2022-11-1110880---350-红土创新深圳安居2022-08-222484--946-华夏北京保障房2022-08-222510--1335-保障性租赁住房中金厦门安居2022-08-222600--1158-华夏基金华润有巢2022-11-182417--666-清洁能源鹏华深圳能源2022-07-115896--3845-数据来源Wind资讯上海证券基金评价研究中心溢价率计算日期为20221231大部分REITs上市以来基本上维持长期溢价交易的状态由于REITs重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款15专题研究上市时间不长采用最新净值数据计算的溢价率和上市以来的溢价率两者之间差异不大正负多在4个点以内而中航首钢生物质差异超过了10个点考虑到REITs净值并不能真实反映REITs价值且为了所有REITs统一比较还是考察上市以来的溢价率情况截止20221231仓储物流REITs溢价率最高最低的红土盐田港也超过了36中金普洛斯则超过了402022年收益率也最高其次为清洁能源REITs溢价率为38生态环保REITs溢价率平均值为32但2022年收益为负产业园REITs整体溢价也较高平均值为24最大的华安张江光大和博时蛇口产园在34左右两者2022年收益率也较高最小的为刚上市的华夏和达高科和华夏合肥高新产园在10左右保障房REITs也保持溢价交易平均溢价率为10收费公路REITs溢价率一直保持较低水平有三只REITs甚至折价交易最高的两只REITs溢价率在14左右四总结与展望相比2021年2022年REITs发行数量和规模都取得两位数以上的增长显示REITs市场正处于快速增长阶段2022年REITs发行市场呈现的主要特点有1政策面持续推动REITs发展和创新2配售比例持续较低3REITs管理人集中度提升并向专业化发展4REITs启动首次扩募由于我国REITs担负着庞大存量资产盘活和推动基础设施建设的重任预计未来REITs市场仍将处于快速发展阶段并且REITs基础资产类型将进一步扩容光伏发电风电水电等清洁能源领域供热等市政设施领域以及长租房和商业不动产等都有望发行REITs产品2022年REITs经营状况整体表现较好仓储物流REITs上市后营业收入相对稳定未受到明显疫情影响具有较好的抗风险能力生态环保REITs也相对平稳收费公路REITs上市后受疫情持续影响2022年三季度随着疫情影响减弱经营状况率先好转预计四季度收费公路REITs营业收入可能进一步增长产业园REITs上市后表现不一其中建信中关村和博时蛇口产园表现类似受到疫情影响营收持续下滑华安张江光大凭借区位优势和较高的出租率以及租户多集中于在线经济等因素使得受到疫情影响相对较小东吴苏园产业2022年2季度受到疫情影响实行免租导致营收大幅下滑3季度随着免租期结束营收又迎来大幅反弹预计受疫情影响较大的产业园REITs未来将有明显改善EBITDA变化情况大致与营业收入相类似2022年有12只REITs进行了19次分红累计分红金额为184亿元较早成立后的REITs都进行了一次及以上的分红特许经营权分红收益率普遍更高并且其分红比例更高与特许经营权REITs债性更强有关而产权类REITs平均分红比例较低积极性相对不高可能与投资者更看重产权类REITs资产增值有关当前分红比例不高的REITs预计未来会加大分红力度重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款16专题研究2022年REITs整体收益明显好于股票市场其中产权类REITs表现最好平均收益率为598特许经营权REITs整体表现不如产权类REITs但仍好于股票市场REITs作为强制分红的产品明显高于沪深300和中证500的分红收益特许经营权2022年分红收益为441产权类分红收益略低平均为254随着未来受疫情影响的逐渐减弱REITs分红收益和股票市场的差距有望进一步拉大REITs在2022年的波动率明显低于沪深300和中证500其中产权类REITs整体波动率较高特许经营权REITs整体波动率较小从最近一年半表现来看REITs夏普比明显高于股票市场受益于市场关注度较高和REITs做市商存在首批REITs上市后流动性表现不错但受行情影响较大2022年REITs市场流动性明显高于沪深300与中证500接近大部分REITs上市以来基本上维持长期溢价交易的状态截止20221231仓储物流REITs溢价率最高其次为清洁能源REITs溢价率为38生态环保REITs溢价率平均值为32产业园REITs整体溢价也较高平均值为24保障房REITs也保持溢价交易平均溢价率为10收费公路REITs溢价率一直保持较低水平有三只REITs甚至折价交易最高的两只REITs溢价率在14左右重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款17专题研究分析师承诺分析师孙桂平本人以勤勉尽责的职业态度独立客观地出具本报告本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师的研究观点此外本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关公司业务资格说明本公司具备证券投资咨询业务资格是具备协会会员资格的基金评价机构重要声明本报告中的信息均来源于已公开的资料我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证不保证该信息未经任何更新也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更在任何情况下报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价在任何情况下我公司不就本报告中的任何内容对任何投资作出任何形式的担保我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务业绩表现数据仅代表过去的表现不保证未来结果投资收益和本金将随市场波动当出售证券资产时可能发生损益当前的表现可能会高于或低于那时引用的数据本报告版权归上海证券有限责任公司所有未获得上海证券有限责任公司事先书面授权任何人不得对本报告进行任何形式的发布复制如遵循原文本意地引用刊发需注明出处为上海证券基金评价研究中心重要提示请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款18