核心观点
　　截至2023年1月31日，我国共有25只公募REITs产品成立，共有20只REITs披露四季报。
　　四季报分析：整体来看，仓储物流类、保租房类资产Q4营收表现稳健；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大，2023年修复可期；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，Q4营收略有下降，2022年度营收完成率较好。
　　二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2022Q4 REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。日均换手率下降，仅仓储物流类REITs日换手率有所回升。
　　最新估值对比：高速公路REITs受宏观环境影响最大，2022年营业收入波动较大，P/FFO表现一般，资本化率表现较好，目前的中债REITs估值收益率最高，未来价值修复可期。

研究报告全文：证券研究报告公募REITs四季报分析与展望姜珮珊固定收益首席分析师SAC编号S0850517070004张紫睿固定收益分析师SAC编号S08505221200012023年2月8日核心观点截至2023年1月31日我国共有25只公募REITs产品成立共有20只REITs披露四季报四季报分析整体来看仓储物流类保租房类资产Q4营收表现稳健产业园类交通运输类资产受疫情和政策影响较大2023年修复可期清洁能源类生态环保类资产受季节性影响较大Q4营收略有下降2022年度营收完成率较好二级市场表现消化高溢价估值回落2022Q4REITs板块整体估值回落平均累计涨跌幅清洁能源类高速公路类产业园类仓储物流类生态环保类保租房类清洁能源累计跌幅-070保租房类跌幅最大为-1090日均换手率下降仅仓储物流类REITs日换手率有所回升最新估值对比高速公路REITs受宏观环境影响最大2022年营业收入波动较大PFFO表现一般资本化率表现较好目前的中债REITs估值收益率最高未来价值修复可期2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公募REITs发行动态1REITs兼具股性和债性特征具有风险适中税收减免等优势集成长性和稳定性于一体具有较好的风险分散效果3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明中国REITs发行动态截至2023年1月31日我国共有25只公募REITs产品成立2022年下半年开始我国公募REITs上市步伐提速每月均有新成立REITs上市资产类型已经从收费公路仓储物流产业园区等扩展到清洁能源保障性租赁住房等图中国公募REITs发行节奏只2520151050月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月67891234567891101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年20212021202120212022202220222022202220222022202220222023202120212021202220222022新成立REITs发行数量公募REITs总数资料来源WIND海通证券研究所4请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明四季度以来REITs发行动态表2022年9月以来REITs动态申报项目状项目名称项目属性资产类型更新日期主要原始权益人专项计划名称强制分红的规则存在使得扩募类型态成为公募REIT扩大资产规模和国泰君安东久新园区基础国君资管东久新经济产业园基产权类首发已上市2022-09-01FULLREGALIALIMITED投资范围的主要手段之一2022经济REIT设施础设施资产支持专项计划华泰江苏交控特许经营交通基础江苏沿江高速公路有限华泰资管-江苏交控沪苏浙高首发已上市2022-10-10年5月31日上交所和深交所分REIT类设施公司速公路资产支持专项计划别发布新购入基础设施项目中金安徽交控特许经营交通基础安徽省交通控股集团有中金-安徽交控高速公路基础首发已上市2022-10-13试行上证发2022REIT类设施限公司设施资产支持专项计划中信证券-华润有巢租赁住房华夏基金华润有保障性租有巢住房租赁深圳有限83号和深证上2022530号产权类首发已上市2022-11-01基础设施1号资产支持专项计巢REIT赁住房公司在公募REITs新购入基础设施项划华夏和达高科园区基础杭州和达高科技发展集中信证券-杭州和达高科产业目的条件程序信息管理及停产权类首发已上市2022-11-28REIT设施团有限公司园1号资产支持专项计划复牌做出要求明确扩募的一般普洛斯中国控股有限公中金-普洛斯仓储物流基础设中金普洛斯REIT产权类仓储物流扩募已反馈2022-12-07要求及向原持有人配售公开扩司施2期资产支持专项计划深圳市盐田港物流有限深创投-盐田港仓储物流2号募定向扩募的相关规定四季红土盐田港REIT产权类仓储物流扩募已问询2022-12-07公司资产支持专项计划度首批公募REITs中有5只发富国首创水务特许经营北京首创生态环保集团富国首创水务二号基础设施资水利设施扩募已反馈2022-12-07布了基金扩募公告均为首批上REIT类股份有限公司产支持专项计划华安张江光大园区基础华安资产张润大厦资产支持专市公募产权类扩募已反馈2022-12-07上海张江集团有限公司REITsREIT设施项计划博时蛇口产园园区基础招商局光明科技园有限招商蛇口博时产业园基础设施产权类扩募已问询2022-12-07REIT设施公司2期资产支持专项计划资料来源WIND海通证券研究所截至2023年1月31日5请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明潜在REITs动态截至2023年1月31日剩余5只REITs项目待上市分别为1只高速公路项目1只仓储物流项目1只产业园项目和2只新能源项目其中嘉实京东仓储基础设施REIT已获上市代码正处于募集中2023年扩容在即公募REITs或进入快速发展期在第七届中国PPP论坛上发改委投资司副司长韩志峰对REITs发展进行了总结以及展望提出2023年力争发行REITs60只规模达到2000亿表潜在REITs动态申报项目名称资产类型项目状态更新日期主要原始权益人专项计划名称类型中金山高集团高速公路封闭式基山东高速集团有限中金-山高集团鄄菏高速资产支交通基础设施首发已反馈2022-12-13础设施证券投资基金公司持专项计划北京京东世纪贸易嘉实京东仓储物流基础设施资嘉实京东仓储基础设施REIT仓储物流首发通过2022-12-26有限公司产支持专项计划中信建投国家电投新能源封闭式国家电力投资集团中信建投-国家电投新能源发电能源基础设施首发已反馈2023-01-20基础设施证券投资基金有限公司1期资产支持专项计划中航京能光伏封闭式基础设施证京能国际能源发展中航-京能光伏1号资产支持专能源基础设施首发已反馈2023-01-20券投资基金北京有限公司项计划中金湖北科投光谷产业园封闭式湖北省科技投资集中金-湖北科投光谷产业园基础园区基础设施首发已反馈2023-01-20基础设施证券投资基金团有限公司设施资产支持专项计划资料来源WIND海通证券研究所6请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2022Q4经营业绩表现2各公募REITs整体保持底层资产优质关注疫情对底层项目经营影响请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明7首批REITs产品基本要素一览除高速公路类REITs大部分首批REITs维持较高溢价率截至2023年1月31日首批REITs整体溢价率水平呈现仓储物流类生态环保类产业园类高速公路类的规律中金普洛斯REIT拥有最大的发行份数平安广州广河REIT拥有最大的单位净值表首批REITs基本要素一览种类平均项目类发行份数存续期单位净值资产规模溢价率REITs名称资产简称资产分布溢价率型亿年元亿元华安张江光大REIT产业园520张江光大园上海28614303879东吴苏园产业REIT产业园94025产业园一期二期国际科技园五期B区江苏384345423763074博时蛇口产园REIT产业园950万海大厦万融大厦广东23120812969仓储物普洛斯北京空港淀山湖广州保税顺德通北京上海中金普洛斯REIT155038157153457流州光机电增城苏州望亭普洛斯物流园广东江苏3522仓储物红土盐田港REIT836现代物流中心广东23018383588流高速公浙商沪杭甬REIT520杭徽高速公路浙江段昌昱段汪昌段留汪段浙江75337631959路688高速公平安广州广河REIT799广州至河源高速公路广州段项目广东12618830-582路生态环合肥市十五里河污水处理厂深圳市福永深圳富国首创水务REIT526安徽广东35417713123保市公明深圳市松岗水质净化厂3388生态环北京首钢餐厨垃圾收运处一体化一期北京首钢中航首钢绿能REIT121北京111411143653保鲁家山残渣暂存场北京首钢生物质能源资料来源WIND海通证券研究所截至1月31日8请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明后续上市REITs基本要素一览除首批9只公募REITs之外其余15只公募REITs产品中华夏和达高科上市时间较短当前溢价率较高产业园类REITs溢价率表现较优华夏中国交建REIT和中金安徽交控则拥有目前最大的发行份数表后续上市REITs基本要素一览发行份数存续期资产规模当前溢价REITs名称项目类型资产简称资产分布亿年亿元率中关村软件园互联网创新中心5号楼协同中心4号楼建信中关村REIT产业园945北京28892906以及孵化加速器华夏合肥高新REIT产业园738合肥创新产业园一期及范围内国有建设用地使用权合肥15421323国泰君安临港创新产业园REIT产业园243临港奉贤智造园一期和三期项目上海8303031东久金山制造园东久昆山智造园东久无上海昆山无锡国泰君安东久新经济REIT产业园54515242939锡智造园东久常州智造园常州华夏和达高科REIT产业园542孵化器项目和达药谷一期项目杭州215725190华夏越秀高速REIT高速公路350汉孝高速公路主线路机场北连接线湖北9432-5673华夏中国交建REIT高速公路1040武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施武汉深圳3056-1695华泰江苏交控REIT高速公路412G50沪渝高速江苏段及其附属设施江苏47961341合川至璧山至江津高速公路合川至潼南至安岳重庆国金中国铁建REIT高速公路540重庆1409-1946境高速公路安徽省沿江高速公路芜湖张韩至安庆大渡口中金安徽交控REIT高速公路1017安徽10885-350段不含服务区及停车区配套资产鹏华深圳能源REIT清洁能源634深圳能源东部电厂一期项目深圳35463666华夏北京保障房REIT保租房562文龙家园项目熙悦尚郡项目北京12591432安居百泉阁项目安居锦园项目保利香槟苑项目凤红土创新深圳安居REIT保租房566深圳12471453凰公馆项目中金厦门安居REIT保租房565珩琦公寓项目园博公寓项目厦门13041229华夏基金华润有巢REIT保租房567有巢东部经开区项目有巢泗泾项目上海12168099资料来源WIND海通证券研究所截至1月31日请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明四季报REITs业绩解读-产业园类产业园类REITs2022年Q2-Q4均实行了不同程度的租金减免政策下半年表现整体弱于上半年Q4营收表现略好于Q32023年随着经济环境回暖园区企业生产经营有望优化承租能力优化后出租率或企稳回升表产业园REITs底层项目经营数据Q4可分配金额2022可分配金额2021可分配金额期末出租率出租率较Q3变REITs名称万元万元万元动Pct华安张江光大REIT1201176247284226259260-368东吴苏园产业REIT6603031597878926158保持稳定博时蛇口产园REIT356661866117528379085200建信中关村REIT2370151251349681338129-358华夏合肥高新REIT1855132077099026国泰君安临港创新产业园902261344959921REIT国泰君安东久新经济REIT1877762586569883Q4营业收入Q4EBITDA利润2021毛利率2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率万元率润率华安张江光大REIT20161876858079东吴苏园产业REIT68398563247522博时蛇口产园REIT2819038533945084388215建信中关村REIT3935408856华夏合肥高新REIT24659663617646国泰君安临港创新产业园REIT1422057518国泰君安东久新经济REIT2635887311资料来源季报及招募说明书海通证券研究所截至月日10WINDREIT131请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明四季报REITs业绩解读-高速公路类2022年全国疫情呈现多点散发的状态车流量受到冲击影响交通REITs板块的经营表现全年来看Q2车流量下降Q3边际修复Q4前期疫情反复后期放松但叠加交通运输部财政部统一对货车通行费再减免10政策通行费收入出现下跌2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束春节假期1月21日至27日交通运输部数据显示高速公路小客车流量比2022年同期增长332023Q1修复可期表高速公路REITs底层项目经营数据Q4可分配金额2022可分配金额2021可分配金额Q4通行费收入同比增长率REITs名称万元万元万元万元浙商沪杭甬REIT238302318690254372681649913-1528平安广州广河REIT921450476911954065331376450-3051国金中国铁建REIT79077339032161251638华夏越秀高速REIT290531137426876371433694-2487华夏中国交建REIT7276812505979972556-244Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021毛利率2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率元率润率浙商沪杭甬REIT13944423147470242816817平安广州广河REIT13399532221689937848321国金中国铁建REIT1349167-36246253华夏越秀高速REIT448962-20358128华夏中国交建REIT98107046827969资料来源季报及招募说明书海通证券研究所截至月日11WINDREIT131请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明四季报REITs业绩解读-仓储物流类由于物流电商等仓储需求支撑租赁需求仓储物流类REITs受疫情影响最小出租率较好季度表现稳健表仓储物流REITs底层项目经营数据Q4可分配金额2022可分配金额2021可分配金额期末出租率出租率较Q2变REITs名称万元万元万元动Pct中金普洛斯REIT613204264853415095829418-083红土盐田港REIT2153888694764730849900不变Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021毛利率2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率元率润率中金普洛斯REIT86156071677319红土盐田港REIT2870007187836574018686资料来源季报及招募说明书海通证券研究所截至月日12WINDREIT131请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明四季报REITs业绩解读-清洁能源类鹏华深圳能源REIT项目营收与季节性收费存在一定关系Q4季度营业收入完成率为2600需关注项目收费动态和原材料成本表清洁能源REITs底层项目经营数据Q4可分配金额万2022可分配金额2021可分配金额上网发电量万千瓦REITs名称元万元万元时鹏华深圳能源REIT88520445370079042605Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021毛利率2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率元率润率鹏华深圳能源REIT4379648201资料来源季报及招募说明书海通证券研究所截至月日13WINDREIT131请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明四季报REITs业绩解读-生态环保类生态环保类REITs底层为污水处理和厨余垃圾处理项目疫情主要通过限制生产活动影响经营表现需关注项目收费动态和补贴动态表生态环保REITs底层项目经营数据Q4可分配金额2022可分配金额2021可分配金额污水处理收入万上网发电量万REITs名称万元万元万元元千瓦时富国首创水务REIT45010716810581371516216271中航首钢绿能REIT87572613741851728618883695Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021毛利率2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率元率润率富国首创水务REIT6868204044060中航首钢绿能REIT101805213495242277资料来源季报及招募说明书海通证券研究所截至月日14WINDREIT131请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明四季报REITs业绩解读-保租房类保租房类RIETs上市时间较短底层资产区域位置较好Q4表现良好保障属性突出表保租房REITs底层项目经营数据2022可分配金额万2021可分配金额万REITs名称Q4可分配金额万元元元华夏北京保障房REIT135609191267红土创新深圳安居REIT136287223609中金厦门安居REIT138920205756Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021毛利率2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率元率润率华夏北京保障房REIT17710549848054百泉阁7066百泉阁9505红土创新深圳安居REIT136987锦园6181锦园9370鼎吉5473鼎吉9296中金厦门安居REIT180670资料来源季报及招募说明书海通证券研究所截至月日15WINDREIT131请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明四季报现金分派率表现从现金分派率看生态环保类REITs和清洁能源类REITs表现最好达到预期水平其次为交通运输REITs板块但2022年实际现金分派率均未达到预测水平其中华夏中国交建REIT现金分派率最低保租房REITs成立时间较短实际现金分派率较低表REIT预测现金分派率和年化现金分派率四季度末资产净值口径四季度末收盘价口径资产类型名称预测现金分派率实际现金分派率预测现金分派率实际现金分派率中金普洛斯REIT440463311327仓储物流类红土盐田港REIT441473328352博时蛇口产园REIT445416346323建信中关村REIT432433341341产业园类华安张江光大REIT423437310321东吴苏园产业REIT441463370388华夏中国交建REIT428266482299华夏越秀高速REIT713637649579高速公路类浙商沪杭甬REIT1149847975719平安广州广河REIT709540752572国金中国铁建REIT890814872797富国首创水务REIT948949737737生态环保类中航首钢绿能REIT9161233656884清洁能源类鹏华深圳能源REIT10761279779926红土创新深圳安居REIT393179361164保租房类中金厦门安居REIT40515836414216资料来源季报及招募说明书海通证券研究所测算截至月日WINDREIT131请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明32022年二级市场表现17请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明首批公募REITs上市后整体走势从首批公募REITs市值来看9只公募REITs市值曾在2022年2月迎来最高点溢价风险较高后估值不断消化震荡调整图首发9只REITs上市以来的总市值表现亿元4400042000平台震荡40000强势上涨回调下跌22年2月中旬-3月中旬22年4-2023年1月21年9月-22年2月380003600034000震荡调整21年6-8月32000300002021-06-212021-06-302021-07-092021-07-202021-07-292021-08-092021-08-182021-08-272021-09-072021-09-162021-09-292021-10-152021-10-262021-11-042021-11-152021-11-242021-12-032021-12-142021-12-232022-01-042022-01-132022-01-242022-02-092022-02-182022-03-012022-03-102022-03-212022-03-302022-04-122022-04-212022-05-052022-05-162022-05-252022-06-062022-06-152022-06-242022-07-052022-07-142022-07-252022-08-032022-08-122022-08-232022-09-012022-09-132022-09-222022-10-102022-10-192022-10-282022-11-082022-11-172022-12-282023-01-092023-01-18资料来源WIND海通证券研究所数据区间为2021年6月21日至2023年1月31日请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明18各REITs板块平均走势分板块看2022以来REITs板块平均累计涨跌幅呈现清洁能源类仓储物流类产业园类高速公路类生态环保类保租房类的规律清洁能源累计涨幅1273保租房类上市时间较短受市场影响跌幅最大为-10902022Q4REITs板块整体估值回落平均累计涨跌幅呈现清洁能源类高速公路类产业园类仓储物流类生态环保类保租房类的规律清洁能源累计跌幅-070保租房类跌幅最大为-1090图各板块平均涨跌幅7000600050004000300020001000000100020002022-02-212022-05-132021-06-212021-07-022021-07-152021-07-282021-08-102021-08-232021-09-032021-09-162021-10-082021-10-212021-11-032021-11-162021-11-292021-12-102021-12-232022-01-062022-01-192022-02-082022-03-042022-03-172022-03-302022-04-142022-04-272022-05-262022-06-092022-06-222022-07-052022-07-182022-07-292022-08-112022-08-242022-09-062022-09-202022-10-102022-10-212022-11-032022-11-162022-12-292023-01-12产业园类仓储物流类高速公路类生态环保类清洁能源类保租房类资料来源WIND海通证券研究所数据区间为2021年6月21日至2023年1月31日请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明192022年以来REITs二级市场波动表现相对净值的溢累计涨Q1-Q3的年化波Q1-Q3的平Q1-Q3涨Q4以来的年化Q4以来的平Q4以来涨类型REIT名称价率跌幅动率均日换手率跌幅波动率均日换手率跌幅华安张江光大REIT3879296923621329781009099-657东吴苏园产业REIT2376242420951024091257054-489博时蛇口产园REIT2969175426441926371114043-688建信中关村REIT290606922311892181342119-1311产业园类华夏合肥高新REIT1323-12405753282-1240国泰君安临港创新产业园REIT30310995819487099国泰君安东久新经济REIT29392205277339220华夏和达高科REIT10381703208350170中金普洛斯REIT3457340016550887321679044-365仓储物流类红土盐田港REIT358834103101148-5951306036-874浙商沪杭甬REIT19599791173072-380843047-314国金中国铁建REIT340317691255529705144-245华泰江苏交控REIT112114942244114高速公路类中金安徽交控REIT-3501111484090111平安广州广河REIT-582-152959087-914776046-208华夏中国交建REIT-813-795662183-0811072193-747华夏越秀高速REIT895-5851749198-224762090-897富国首创水务REIT312328063143315-20331008139-733生态环保类中航首钢绿能REIT365317201798130-0101007051-874清洁能源类鹏华深圳能源REIT3666127366743511336863117-070华夏北京保障房REIT1432-11772836716764631699137-1177红土创新深圳安居REIT1453-11522740316175481598118-1152保租房中金厦门安居REIT1229-13373099417632281287158-1337华夏基金华润有巢REIT809-6944965254-694资料来源WIND海通证券研究所数据区间为2022年1月1日至2023年1月31日请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明20